在上海當高級房產的中介直面灑狗血的客戶，是對技術的最大要求。
文章來源：外灘TheBund
ID：the-Bund
作者：外灘君
原文標題：上海中介的真實見聞，比《安家》裡更狗血、更殘酷？
最近熱度最高的電視劇《安家》，豆瓣評分已經掉到了6.1。
熱度高不奇怪，主演是“娘娘”孫儷，編劇是六六，話題是賣房子——還是上海的房子。
如《安家》的名字，安家對中國人來說具有神聖的意義，可以說房子是很多人一輩子的追求。
結合著賣房子，六六還加入了許多這幾年熱議的話題：要不要給兒媳婦在房本上加名、為了買房假離婚變真離婚、原生家庭的悲情面、百年老洋房的恩怨情仇……劇情簡直戳中觀眾雙重痛點。
高討論對應的卻是低評分。不少人說《安家》的故事太假了，房產中介的人設脫離現實，全靠狗血故事博眼球。
所以上海的房產中介真的是孫儷演的這樣嗎？真實的“狗血“又是怎麼灑的？外灘君請到了上海的資深中介Kess，聽聽她在看《安家》時的感受。
01
《安家》怎麼假了？
我叫Kess，在上海做過6年中介。
《安家》我已經追到最新一集了。孫儷演的房似錦是一名非常幹練有時候甚至不近人情的房產中介，大家都說這個角色討人厭。要我說，撇掉那些個人生活的部分，只談工作的話，她其實是個比較真實的行業精英形象。
做中介，簽單就是第一位的。
而大家喜歡的另一名中介公司店長，善解人意又佛系的徐姑姑，現實中基本是不存在的，特別是在以老洋房業務為主的公司。
上海的新裡洋房資源就那麼幾百套，可成交的房源就更少了，每套的價格又相當高，它的成交週期和手續比一般的房子複雜多了。
如果老闆像徐姑姑這樣佛系，公司很難活下來。可以說上海中介界不太可能有像《安家》中靜宜門店這樣和諧的門店。
但是，靜宜門店的情況可以說是上海中介市場的一個大縮影，它有像房似錦一樣拼命的中介，也有像朱閃閃一樣心大的中介。它經手著各種類型的房子和客戶，既有上億的老洋房，也有一般的房子。
在我看來，這是影視劇想通過一家門店展現行業裡不同的典型形象。但在現實中，術業有專攻，一家門店往往主攻一個標的範圍的房子。
賣豪宅的中介不太可能突然開始賣平房，賣平房的也不太可能突然開始賣老洋房。
我的主要業務和《安家》中房似錦、王子健很相似。一個以老洋房和高端老公寓為主，另一個是市中心高端住宅的銷售。房源基本覆蓋了所有有老洋房的區域以及新天地南京西路板塊、外灘和浦東濱江區域。
真正賣房，特別是豪宅，像房似錦一樣帶看幾次就成交一套房子的可能性不大。
大部分房子被看百次都屬正常，高端房產可能拖1、2年都成交不了。實際簽約過程往往狀況百出，鉅額資產、政策變動、家庭隱私還有同行競爭都可能導致交易出現問題，所以一個負責任的房產中介的工作量和能力範疇不亞於一個小型的資產項目管理公司。
但作為一個業內人，我贊同房似錦說的“沒有我賣不出去的房子”。房子的成交依賴各種要素，如果每個要素都齊全了，成交不是件難事。
打個比方，20年前，上海市中心煤衛合用的使用權房屋再便宜也沒人買。但在前幾年，這樣的房子20萬一平也有不少人感興趣。這就和政策、時間的要素有關。
有的房子本身條件不好，但是有經驗的中介給房東合理的調整建議，房子一下子從無人問津變到門庭若市的情況也是有的。
像房似錦這樣自己裝修了“跑道房”進行銷售的情況也有。但是裝修房主的房子肯定需要房主給予具有法律效力的授權，不然就違法了。合理的情況是房似錦先拿到了房主的有效授權，再進行裝修。
《安家》的黃老闆專門要買兇宅避難，凶宅被很多人避諱，但也有它獨特的市場。
上海郊區有個很有名的凶宅，是個獨棟別墅，在豪宅裡也屬於高端產品。但因為很多年前發生過命案所以多次易手，據說接手過的幾個業主家裡都出了問題。
我大部分豪宅客戶都有風水師提供建議的，有風水師說這個別墅的風水極差。後來這個房子空了5、6年，現在也不知道怎麼樣了，我沒再聽說過後來成交的信息。但我相信它遲早會有新的業主，只等時間和機緣。
02
狗血故事？一籮筐！
《安家》裡的那些狗血故事，其實是我們中介要面對的最基礎的情況，也是賣房子的過程中對專業技術要求最高的部分。
比如闞老闆給情人知否小姐買房這個故事，這兩年這種案例很少了。
我們管這叫“婚姻存續期給非婚對象買房”。
闞老闆
揹著另一半（或者在另一半默認的情況下）給非婚對象買房，用的是夫妻共有財產，很容易被告上法庭。到時候不光房子要收回來，雙方大概率還會撕破臉。大部分人都不會選擇走這步險棋。
如果真的走到買房這一步，基本是要“轉正”了。
所以很少有人會給非婚對象購買高端房產。普遍是租賃，月租8萬到10萬的都有。
因為幫闞老闆給“小三”買房，房似錦被闞老闆的妻子掌摑
老洋房更是棟棟狗血。
2000年的時候，一棟老洋房也就100來萬，購買者多是香港和臺灣人。後來市場需求上來了，外國人也湧進來了，價格就不斷地漲。
上海的老洋房主要分為三種，老公寓、獨棟別墅和新裡。
一棟新裡往往住了七八戶、甚至十多戶人家，每戶人家自有使用權。買賣的話，需要把所有人家都搞定。
可以說，每筆老洋房的交易背後，都是中介的血淚史。
每筆老洋房交易的背後都是中介的血淚史
2009年，我經手過一個典型案例。這是棟3層樓的小別墅，裡頭有4戶人家。
一樓住著一位老太太；二樓是位獨身的老先生，是老太太的遠方侄子；三樓是對中年夫妻，和老太太也屬於侄輩的親戚。另有一戶人家已經出國，把買賣的事情託付給了老太太。
這樣的老洋房居住條件並不好。三戶人家共用露臺，老先生和中年夫妻共用二樓的衛生間。這樣的房子買進之後必須重新裝修整理，才能使用。
交易的過程裡，最麻煩的是居住在一樓的老太太，她的報價近市場價的兩倍。為了給她做工作，我們前前後後跑了一年多，最後還是買家屈服了。老太太拿到了中年夫妻到手兩倍的金額。
這個項目完成以後，在快樂的同時我也有點不是滋味。無他，老太太為了拿到想到的金額，主動為我提供“方便”，親自去勸說了中年夫妻以市場價把房子出手，自己卻拿到了市場價兩倍的錢。
站在中介的角度，我做了自己應該做的，最後還幫中年夫妻多爭取到了幾十萬的房款。可去幫他們搬家的時候，和我父母年紀相近的叔叔阿姨握著我的手說感謝我，這讓我在很長一段時間都充滿負罪感。
還有一次，我們公司遇到了一位現金流出問題的買主。那是一套陝西南路附近的老公寓，價格在1200萬左右。賣家家底很厚，希望我們能找到一個有一定文化底蘊和背景的買家，合適的話他可以抹了一兩百萬的零頭。
恰好當時有位名媛非常符合條件。
兩方一拍即合，就差臨門一腳籤合同付款了。結果合同推來推去糾纏了數個月，買主每次都有藉口不簽字。當我們詢問是否遇到資金困難，對方又說，“一千來萬不是問題。”
最後這筆買賣還是黃了，賣家也不高興。
賣房子，忌諱的還有忽視“看上去買不起房的人”。我剛入行時，我師兄就給我講過一個教科書式的案例。
2000年出頭的時候，他在松江賣別墅，當時松江的豪華別墅一套才150萬。
有一天快下班的時候，來了一箇中年男人，開了輛很破的普桑，穿著夾腳拖。進來直接問“一套別墅多少錢”，“全款有沒有優惠”。
門店裡的人都不太搭理這個人，他也不在乎，讓師兄給他留一棟別墅，第二天來付款。
師兄表示今天可以加班，等他去取錢。過了一個多小時，男人真的開著車回來了，打開後備箱，整整100萬現金。整個門店的人那天點鈔點到8點。
在2000年，100萬的現金帶來的震撼讓師兄到今天還拿來教育新人：千萬別小看任何一個穿夾腳拖的人。
03
在上海買賣房子，你要注意這些
《安家》裡的故事只是中介工作時面臨的最基本的問題，如老洋房一般考驗人性的事件層出不窮。
如果你有在上海買賣房子的打算，我有這些建議要給你。
首先要找一家靠譜的中介機構，因為房產涉及到的資金金額較大，建議提前諮詢專業的法律人士。一般可以打電話諮詢交易中心（政府也有專門的公益法律援助），做到有備無患。
靠譜的中介一是在店內要看清楚中介公司的證照是否齊全，最好拍照留底，二是經手的房產經紀人必須要具備執業資格。
合同是最關鍵的部分。現在房產交易基本是交易中心的網籤格式合同，比以前正規許多，但是涉及合同裡這幾個部分的是一定要注意的。
1、買賣房屋前，最好去房產交易中心瞭解當下的限購、稅費等政策。
在交易中心有專門的諮詢窗口，這樣在交易過程中對關鍵步驟可以心中有底。
2、千萬不要隨便籤字。
在沒有仔細閱讀或者理解合同的時候，不要在任何文件上簽字畫押。一定要確認關鍵細節無異議，適當的時候可以找信任的親友把關。簽了字的合同就有法律效力，不可以反悔！
絕對不能相信“這個合同是隨便籤的，不算數“之類的話。
尤其是年紀大或者缺少社會經驗的房主，容易被誆騙，使當事人利益受損。
我身邊就有一例。70多歲的老人被中介和買家哄騙，晚上10多點到家哄著你籤合同，結果房子以低於市場價80萬的價格出手了。
3、所有和錢有關的事都要細心。
所有和付錢、收錢相關的條款一定要看清楚，比如付款方式（付款比例、全款或按揭、收款主體和賬號等），付款期限（提前安排資金規劃），再三確認合同無誤。
4、自己掌握好時間。
所有的時間點留有幾天彈性空間，把工作日節假日因素考慮在內（銀行和政府相關部門節假日都是不辦理業務的）以免不必要的違約損失。
5、憑據要握牢
每一筆付款時，都需要問付款方拿到收據憑證，所有的票據文本證件。誰收取了，都要給到收件憑據。
證件一般不要輕易給原件，複印件上要寫明用途。
文 / siri110
圖 / 《安家》劇照
感謝Kess對此文的貢獻
Note: There is a poll embedded within this post, please visit the site to participate in this post's poll.
閱讀更多 設計癖 的文章
