高尚先生合肥房產諮詢
40年公寓能做什麼
40年公寓可以做酒店、居住、辦公、商用、經營註冊地，未來這一塊的市場前景和市場需求體量有多大，將決定公寓的未來。
公寓市場需求
小編沒有渠道瞭解公寓市場的數據，完全憑經驗分析，有失全局性，就本地而言，公寓市場的需求是喜憂參半的。
區位好、常住人口多、流動人口集中、配套完善區域的公寓出租率是很高的。比如大學城公寓，酒店公寓整層長租的多，零散業主的也有相當部分租給了酒店，部分自租的，出租率也是很高的，達到9層左右，確實有空置率，有些是學生放假退租，有些是租金不夠理想，一直等租金到預期的。
還有些公寓，大區位是好的，一環邊，但具體區位很尷尬，快速系統邊，聲音吵，公共交通配套不好，離公交站、地鐵站較遠，其他配套也較遠，比如菜市場、超市、商業區，出租率不是很好。
公寓前景
房子越來越多，購房人選擇的餘地增大，產品很齊全，純居住需求的，大概率會選擇住房產品，這部分居住需求的客戶會減少。
辦公或商用需求，一直會存在，但很挑公寓的區位、交通配套，如太遠離市區，不好找；交通不便捷，進出城、辦事不方便。
酒店需求，一直會存在，但更挑區位和流動人口，特別是商務流動人口。
除了上述需求，其他需求情況都是小眾需求，可以忽略掉。
所以，一方面市場公寓產品在增多，一方面市場需求被分流，大部分的公寓產品，未來會面臨難出手、難出租的兩難境地。而區位好、交通好、商務人口多的公寓，會持續保證高收益。
更多資訊分享，歡迎“關注”！
房壇法菜
你好，40年產權的公寓房,買這種房需要注意地段潛力、面積總價、付款方式、確定合法。
40年產權房的優勢：
1、地段好：這類項目往往處在市核心較好的位置，地段少有。周邊居住氛圍成熟，交通便利。一方面，有的項目本身立項是寫字樓，因而可以註冊公司；另一方面，可以將房子出租給小公司，租金收益遠大於普通住宅。
2、門檻低：低總價的投資門檻，是“40年、50年產權住宅”受投資客追捧的主要原因。單價比周邊其他項目的價格每平方米低幾百元到千元，面積主要集中在30平方米－90平方米之間，特別是一些30平方米-50平方米的戶型，對於許多初次置業的青年人或投資者，門檻較低，接受度高。
40年產權房的劣勢：
由於土地性質是商業兼容住宅、綜合用地，即便開發成了住宅，但由於收費標準不同，生活費用、買房稅費以及二次交易費用都將高出70年的住宅一大截。
1、生活費用不確定：按商業用途規定，水、電等使用費用都將採取商用價格。水和電的價格都大概貴1倍左右。但目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，與政府協商，承諾能按民用水電標準收取，但具體怎麼交法還是交房了才真正知道。
2、稅費無優惠：普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅享受減半政策，為1.5%；而40年、50年產權的住宅，契稅按3%繳納。
3、貸款限制：買此類物業一般不能申請公積金貸款。50年產權或者40年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能貸五成或六成；利息也不同，商住樓要高1%左右的利息，每個月要多交利息費用。
4、產品結構受影響：商住物業受朝向、採光、進深等限制較少，居住舒適度較普通住宅低，一般沒有露臺、空中花園等。
最近不少大品牌都進軍酒店公寓了，現在任何一二三線城市都可以看到大量的酒店公寓。因為現在的土地成本太高，很多酒店沒有辦法再自己建樓了，成本太高，資產太重。所以轉向租大量的公寓來做為酒店使用。
因為公寓本身有著完善的物業條件，外部環境不用酒店自己維護，會省出很多的成本，而酒店公寓的價格通常也比專業的酒店價格便宜，而且環境還好。我現在出差都是住酒店公寓。
所以購買一套公寓，很容易就可以放租給酒店使用，投資回報價值還算不錯。以珠海一套50平的公寓來算，購買價格是90萬，出租給酒店公寓的價格是5000元/月，一年就是6萬的投資回報，這樣算下來年回報率接近7?這樣的投資穩定沒有風險，需要用錢的時候，還可以公寓抵押或者出售。有點閒錢投資公寓還是不錯的。
深莞惠房地產小諸葛
我們來分析下40-50年產權的公寓有哪些優缺點
優點主要體現在以下幾個方面：
1、總價低。公寓一般比同地段的住宅單價要便宜得多，且是以小戶型為主，面積一般在30-70㎡居多，由於總價低，有不少人受出租回報的吸引，熱力追捧。
2、利用率高。公寓一般都是買一層送一層的，比較實用。一般一套50平左右的小複式就能做成二居，80平左右就能做成三居，較實用。
3、可以註冊公司。屬於商業性質，可以註冊公司，做辦公用。
4、不限購，不限貸。公寓沒有限購門檻，只要有錢就能買，不要求購買者提供社保或稅單，也不限制購買套數。貸款條件也寬鬆，買多套都是首付五成貸款五成，不像住宅限制多。
缺點主要體現在以下幾個方面：
1、有侷限性。公寓要求首付五成及以上，最多隻能貸十年，不能用公積金貸款，只能純商業貸款。
2、不適宜居住。一般都是2層4.5米的層高，1.8米的人進去就感覺要碰頭了，感覺有點壓抑。還有，這樣的房子一般一層樓有十幾甚至二十幾戶，人多房多。往往是中間一條長廊兩邊依次排列各戶，或中間是電梯，四周圍一圈房子，形成整個樓面貫通式的平面佈局，這樣的佈局，使走道採光不足。
以上就是公寓的優缺點。和商品房相比，無論是使用年限還是居住氛圍，肯定是商品房更適合自住。但是對年輕人來說，買套公寓作為自住過渡期，也是個不錯的選擇。
朱相飛
公寓價格一直不會怎麼變動，不漲也不跌，但是地段好的公寓，租金回報率很高，基本上10-15年回本。交易的話，稅費高，一般不建議追求升值。個人建議可以配置10-20%財產在公寓，收租妥妥的
小君姐說房
不限購不限貸。國家目前的限購政策，讓許多投資客、剛需客對樓市望而卻步，公寓作為不限購房子，無疑是個機會。加上現在各項政策支持購買商業，發展前景也受到了一定的看好。價格低壓力小。很多住宅樓盤的在售均價頗高，6000+樓盤也比比皆是，而商業性質的公寓在售均價絕大多數都在5000元/㎡，而且戶型30-70㎡之間，總價也低，購買壓力較小。
孫雪麗8873
四十年產權房的投資潛力和所在城市商務繁榮度相關。商務繁榮度又和城市產業等級以及三產比例相關，工業類城市商務需求偏弱，對公寓需求偏弱。寧波是典型，租金售價長期遠低於住宅，反之杭州公寓就很受歡迎。兩者三產地位恰好相反。以下一組圖片也可以側面反應各城市的商務客流
聽相地理頻道
第一，首先，應該界定這個公寓在什麼樣的城市？什麼樣的地段？一線城市包括強二線城市的核心地段的房產會保值和增值的，但弱二線及以下層級的城市房產則很難保值增值；
第二，目前公寓由於土地年限短，更主要由於交易費用高，其資產屬性肯定低於住宅，同等條件下。
亞夫說文旅
果是首套房置業。建議還是買70年大產權，這是最穩妥的持有方式。因為這套房給你的除了居住還有戶口上學等等一系列問題的解決。
如果是二套以上的投資性房產，那就要看這個項目的地段配套，物業品質，物業管理水平，房型結構，未來能否有很好的租金現金流回報，持有成本等，除了水電氣費，物業費新風空調等費用都是比正常周邊住宅高的。如果未來的租金扣除成本還不如住宅收益好就要考慮一下投資性價比。
房價的便宜是因為本身這個地就便宜，如果把貸款再考慮進去，所在城市首付比例利率住宅和商住的不同還有用個人還是公司購買並持有的稅費等總成本後，得出目前的投資成本和未來現金流回報收益率。結合所在地段的發展考慮好未來幾年內出售，在大週期裡的房價增幅上，商住是肯定沒同地段住宅高的。不管放哪個城市都是一樣。
公寓的話最好還是長期持有，短期的話，交易回報不是很大。
鄭州房產諮詢
那得看在哪買 一般大城市還是可以投資的 就是那種二手住宅都限購的地方 小城市不推薦
中正斯年
很多人只關注當下房子的產權問題，其實公寓有很多的優點，從實用角度來講比住房要方便，而且不限購，至於產權是48年還是70年，相信隨著社會的進步，這些都不是問題，政策是會變的，關鍵房子還是你的。
