記者 陳鵬
2月中旬以來，越來越多的地方政府採取措施為房地產企業紓困，從初期的貸款展期、放鬆預售條件到後期駐馬店、東莞等地調整公積金政策，引發社會上對於樓市調控全面放鬆的預期。
對此，北京師範大學金融研究中心主任鍾偉在週日舉行的“浦山講壇”線上講座上表示，房地產屬於典型的內需驅動型的不可貿易部門，和可貿易部門相比，疫情對其衝擊相對較小。因此，不要指望房地產政策會有重大調整。
“無論有無疫情，房地產本身‘房住不炒’的基本定論以及長效機制，都不會有太大變化。即便有短期宏觀經濟刺激政策的調整，房地產可能也不會是最主要的受益部門。”鍾偉說。
他指出，對於房地產行業來說，負面影響主要集中在供給減少，需求只是被延遲，而沒有消失。從這個角度來看，因為全年需求都被壓縮和集中到疫情過後，下半年樓市可能會比較“暖和”。
在鍾偉之前，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組週五發佈的《中國住房大數據分析報告（抗疫專題）》也指出，從目前來看，新冠肺炎疫情對住房需求的影響，主要體現在受影響家庭臨時推遲購房計劃，但並非永久取消購房計劃。因此應有針對性地對相關困難企業採取合理的救濟措施，儘量避免通過購房加槓桿以及其它各類剌激購房行為，來幫助房企脫困。住房需求剌激政策雖然較易實施，但容易引發未來房價大起大落。
鍾偉表示，目前，房地產企業面臨的主要問題是資金週轉壓力。在這方面，企業本身可做的比較少，要從根本上解決問題，還是要看貨幣政策和整體流動性供給。他預計，下半年針對房地產企業的貨幣財稅政策可能穩中略松，但力度會弱於基建等其他行業。
事實上，對於近期房地產市場出現的新預期，中國人民銀行已經在《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》中重申：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照’因城施策’的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
中國銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企也在上週召開的媒體通氣會上表示，“目前，房地產金融政策沒有調整和改變。”
2月28日，打響房貸首付比調整“首槍”的駐馬店市被河南省政府約談，“房住不炒”的政策導向得到了進一步強調。
據河南省人民政府門戶網站消息，副省長何金平召集河南省住房和城鄉建設廳等有關部門負責同志，約談了駐馬店市人民政府主要負責同志，要求駐馬店市提高政治站位，堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，按照省委、省政府工作要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，切實落實城市主體責任，保持房地產調控政策連續性、穩定性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現穩地價穩房價穩預期目標。同時，針對新冠肺炎疫情帶來的衝擊和影響，要落實中央有關部署，積極幫助企業解決實際困難。
以下為鍾偉分析的新冠疫情對中國樓市的8點影響：
第一，涉房政策並無實質變動。“房住不炒”和長效機制仍是主基調，但在保持既有政策大框架不變的背景下，樓市落地政策可能中性偏松，大都市核心區的危改舊改可能會有所加速。
第二，下半年樓市可能偏暖，原因在於疫情對工序衝擊的不對稱——購房需求仍在，只是被疫情推遲，但多重因素抑制了供給。不同於2018和2019年的量跌價升，2020年的銷售金額將略減。新冠肺炎疫情後的樓市不太會複製2003年“非典”後的走勢，因為“非典”之後的房價飆升，與其說是“非典”所致，不如說是土地招拍掛政策起了作用。
第三，老舊小區改造應成決戰全面小康的重要抓手。數據顯示，目前全國有城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。這些小區改造所需資金規模上萬億元，若按業主、社區、基層政府以及各方共同統籌推進，難度相當大，仍然需要自上而下的政策動員和資源配給，同時適當引入市場化操作。
第四，房地產區域佈局再調整。疫情之後的資本和產業遷徙難免，同樣地，區域重點也將更多地集中於政府治理能力相對較好、營商環境相對健康、民生服務相對較好的城市。16座千萬人口以上的大都市可能會出現有限的郊區化跡象，核心區超高容積率綜合體有所退潮，綠色和健康住宅升溫難免。同時，第二居所概念也將得到普及。這將推動大都市建成面積加速擴張，東南沿海二、三線城市將更受關注。
第五，商辦物業REITS升溫。疫情使商辦物業幾乎停擺，對後續商辦和公共場所新風系統等改造升級提出了挑戰，同時國人過於頻繁的社交活動或許會有所收斂。這些都會降低自持商辦的回報率，加之開發商收斂激進的財務和銷售策略，有可能使他們對商辦物業的REITS，尤其是過戶型REITS的熱情有所升溫。
第六，物業管理和街區商業崛起。疫情之中人們對物業服務給出了不同的評價。城市中優質物業服務的重要性得到了普遍認同，出行限制也使得解決“最後一公里”的街區商業重要性上升，大型綜合商超或略降溫。資本市場已充分表達了對物管類企業的青睞。
第七，康養、醫養物業發展迎來機遇。在社區醫院和家庭醫生還難以得到國人的廣泛認同之前，如何關注老年群體的健康和醫療始終是難題，此次疫情凸顯了50歲以上，尤其是75歲以上群體如何獲得及時醫療介入的難題。這有可能提升即將步入老年、有付費意願的中高收入群體對集中式康養醫養的認可度。
第八，應考慮適當放寬住房改善型需求的信貸制約。經過多年持續的房地產調控，目前住房炒作風氣已基本消退，改善型需求成為主力軍，這意味著二次或多次置業的群體，比首次置業的群體更龐大，這些人也需要金融槓桿的支持。
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