2019年，廣州樓市不是一般的冷，但很多人沒想到的是，這一年廣州冒出個“全國第一神盤”。
近日，億翰智庫發佈了2019年中國典型房企單項目金額排行榜，來自廣州的亞運城，以123億元的成交金額，奪得全國銷冠。
說起亞運城，那可是相當的有故事。10年前，它曾以255億元的總價登頂全國總價地王，並獨霸這把交椅長達六年。10年後，它又以銷量第一登頂全國樓盤的銷冠，可謂風光無限。
然而，熟悉廣州的人都知道，這個盤在二手市場中沒多大存在感，甚至有點“叫座不叫好”，因為它漲不起價，只見一手市場火爆，沒見幾個二手業主賺到錢。
可以說，在和同類板塊的房價競賽中，它不僅遠遠輸給了同在番禺的萬博和大學城，甚至還輸給了南沙、新塘、知識城、千燈湖這些更偏僻的地方。
所以，很多人問過我，這個盤到底值不值得買？？
先說結論：剛需上車挺不錯，投資的話真心不建議。
01.
從全國地王到全國銷冠的進階之路
說實話，剛看到亞運城拿下全國銷冠的新聞時，居然有點恍惚，問廣州亞運會都開完10年了，怎麼這個盤還在賣？
一打聽才明白，體量大啊，賣20年都不奇怪。資料顯示，亞運城源自廣州亞運會，佔地面積為273萬㎡，建築面積約500萬㎡，預計居住人口約20萬。
規劃涵蓋運動員村、技術官員村、媒體村、媒體中心、後勤服務區、體育館區及亞運公園七大部分。其中，光是“三大村”就有92棟住宅樓，總貨量達8078套，現在至少已有2萬戶業主入住。
眾所周知的珠江新城，佔地面積約600萬平方米，核心區域寫字樓的面積也就500多萬平方米，辦公人群大約30萬，比較一下就知道亞運城有多大了。
這樣高起點+大體量的項目，在全國一線城市中都是絕無僅有的，“上天賞飯吃”的條件吸引了房企們聞風而至。2009年12月，富力、雅居樂和碧桂園聯合以255億總價競得亞運城項目；2010年6月，世茂和中信入股亞運城，五家房企各持股20%，共同操盤長達6年。
在社會各界的聚光燈下，亞運城於2010年正式入市。在“五大開發商聯合開發”、“全國總價地王”、“廣州最大的在售項目”等光環下，項目不負眾望，吸引5000人排隊搶購2000套房，並在3個月內賣出3900套房，均價達到1.25萬/㎡。
可惜，就在亞運城開盤的三天後，國家重拳調控、收緊貸款、提高首付比例，廣州樓市驟然降溫。往後幾年，缺乏實質性利好的亞運城，銷售開始有心無力，心酸史也由此開啟。
2011年5月，亞運城初期房源，被收樓業主投訴存在牆體裂縫、地板滲水、陽臺漏水和廚房門損壞等質量問題，口碑危機開始爆發。自此，亞運城的成交不斷下行，到了2015年，項目雖然憑年銷售1364套的成績拿下番禺銷冠，但價格卻紋絲不動——某組團兩次加推，單價均維持在1.3萬/㎡左右。
原地踏步的房價，令亞運城陷於尷尬局面，也讓市場對其失去信心。2016年，富力宣佈退出亞運城項目，將持有的20%股權交由世茂、碧桂園、雅居樂和中信平分。
有趣的是，在富力“斷臂”退出後，劇情卻發生了360°轉折，亞運城竟開始谷底反彈，一路狂奔。
新的團隊先是下足血本投建配套，如引入名校廣鐵一中，打造商業中心亞運城廣場，以抬高項目的價值；另一方面，他們又對產品定位作出調整，從主打改善型大戶型轉向剛需市場，進一步瞄準剛需客群，以提高項目整體去化率。
生活配套逐步落實，價格親民，這讓亞運城在房價瘋漲的隨後幾年內顯得尤為誘人。而新團隊也把握住了這一機會，發力銷售——
根據亞運城宣傳口徑和媒體公開數據，2017年，項目全年賣出2961套，成交面積達32.94萬㎡，成交金額為57.74億元；2018年，全年成交4054套，成交面積為41.97萬㎡，成交金額約106億元，成為廣州首個百億項目，並連續兩年蟬聯廣州新房市場成交面積、金額和套數“三冠王”。
2019年，亞運城延續熱銷勢頭，節節攀升拿下“全國銷冠”。項目全年銷售123個億，相當於每天進賬3369萬；一年網籤4406套，每天賣出12套，
單盤銷量比同市的越秀、海珠、天河和白雲全區賣得還要多。02.
到底是“價格窪地”，還是“跑輸大市”？
從“全國總價地王”到“全國銷售冠軍”，亞運城走了十年，這當中的跌宕起伏已經成為業內經典，為人津津樂道。
可除了“地王”和“銷冠”，亞運城在市場上還有另一個標籤，那便是“價格窪地”。直到現在，亞運城仍是周邊板塊、同類板塊中最便宜的，幾乎沒有之一。
當南村萬博的一手已經去到五六萬，亞運城還是賣兩萬多。當20公里之外的南沙，樓價從一萬飆到三萬時，亞運城還是賣兩萬多。現在，連新塘、知識城這些後起之秀，也要逼近三萬了，亞運城的價格似乎還在原地徘徊。
當然，我們不是在鼓勵房價上漲，亞運城的低價策略，從民生角度來說，真的是好事兒，讓數萬的小白領輕鬆地實現了住房夢，堪稱業界良心。
只不過，我們現在討論的是另外一個維度的話題，那就是這個樓盤的資產屬性為何一直那麼弱？
回顧亞運城的價格變遷，可以發現，該漲的時候，它也在漲，並沒有錯過哪一次浪潮，只不過漲幅跑輸了大市。在一些節點上，甚至出現下跌。如在2014年，亞運城山海灣（原技術官員村）就曾推出70餘套特價房源，最低售價僅為9800元/㎡，報價跌破萬元大關。
2016年，亞運城天譽組團的價格為1.3萬/㎡，跟六年前開盤時的1.2萬/㎡可謂相差無幾。2019年，亞運城的二手房和大部分新房報價仍是2字頭，可在同一時間段內，番禺洛溪、大學城和長隆板塊的項目，單價已從1萬多漲近4字頭，起價比它更低、距離比它更遠的南沙、增城，房價也翻了近兩番。
03.
亞運城為什麼會“跑輸大市”？
毫無疑問，亞運城在過去十年的房價競賽中，的確跑輸了大市。
原因是什麼？
孫不熟老師說過一句話，房價本質上是由所在地段的生產力決定的。如果說地鐵、學區、戶型對房價的影響幅度是10%到20%，那生產力的影響幅度會是50%。
我們來看看，珠江新城、深圳灣、萬博、南沙、新塘、知識城、千燈湖這些“房價健將”，都有一個共同特徵，那就是有產業賦能，本身就是或者靠近某個強勢的產業中心。
所以，亞運城其實什麼都好，環境不錯，距離不算遠，配套也在逐步成熟，就是缺乏產業賦能，這種地方我們一般把它叫做“睡城”。以前南村那塊也被稱之為睡城，但萬博商務區起來之後，房價立馬就刺激起來了，直逼海珠荔灣。
04.
適合剛需上車，投資真心不建議
老實說，這個盤自住還是不錯的，距離中心城區也就20多公里，比南沙、朱村、知識城都近，而且10年前就通地鐵了，40分鐘直達天河。周邊教育、商業等配套也在逐步完善。
如果是剛需上車，這裡比增城、南沙、花都的性價比更高。理由如下：
1、便宜：如果你在天河或番禺上班，在通勤1小時範圍內尋找單價2字頭的新房，還想要齊全的生活配套和成熟的居住氛圍，那麼，亞運城可以說是最好的選擇。
2、配套：目前，亞運城自帶20萬方的商業體、3萬方的國際商業街和6萬方的亞運城廣場已經開業，累計9所學校開學，體育館和三甲醫院也都有配備。和其他那些看電影逛街要打的、送孩子上學要趕早的樓盤相比，亞運城的優勢還是比較明顯的。
3、交通：10年前就已開通了4號線，40分鐘直達天河。三號線延長線也延長至亞運城附近，再加上靠近廣深高鐵的慶盛站，以及南大幹線的建設，亞運城的交通便利度還是可以的。
但如果是投資或者改善的話，就真心不建議了，理由如下：
1、存量劣勢：目前，亞運城仍有數塊待開發用地，新貨餘量充足，二手房源也多，預計未來幾年的一二手市場競爭壓力只會越來越大，業主轉手難賣高價。
2、定位劣勢：作為一個剛需大盤，亞運城難免有梯戶比高、密度高等問題，居住的舒適度將打一定折扣。
3、大盤劣勢：小區大配套全，看似生活便捷，實質上不一定就意味著“方便”。在亞運城，由於組團多佔地面積廣，部分業主想要享受這些配套並不容易。如目前在售的一手房源，離地鐵4號線“海傍站”接近約2.5KM，距離廣州市鐵一中學和天譽小學約1.5KM，難以步行直達。
來源鏈家
在鏈家上可以看到，目前亞運城的二手房價僅為2.4-2.9萬/㎡。作為一筆長達10年的投資，亞運城的升值空間難以讓人滿意。
當然，站在民生的角度，剛需族也要慶幸亞運城至今保持低價策略，為近郊區域保留了一塊窪地，要不然，全體剛需都得擠壓到50公里之外的地方買樓了。
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