年末歲初,杭州樓市二手房市場,成交量有所反彈,行情有“回溫”之勢。
在很多成交榜單裡,都不乏之前一些“搖號紅盤”的身影,且大多都在2019年下半年交付。
一些業主開始急不可耐賣房,也有不少購房者,在搖號失利後將目標轉向二手房市場,尤其是那些剛交付的次新房。
這樣的“一拍即合”,某種程度上助力著現在這一波新行情。
其中,良渚、勾莊都屬於近期二手房成交比較熱門的板塊,裡面的次新房紅盤也都頻頻出貨。
2019年12月底,隨著萬科未來城三期的交付,良渚“杜甫村三兄弟”全部交付。未來城、瀾天、和昌府成了良渚二手房市場的“香餑餑”。
而勾莊方面,海德公園的熱度也不容小覷。
次新房紛紛湧進市場,它們的市場價值到底如何?具體成交情況如何?購房者們又是怎麼想的?記者前往良渚、勾莊板塊探訪。
PART 1
“杜甫村三兄弟”集中出貨
購房者是否值得上車?
2019年4月,和昌府交付,7月,融信瀾天交付,12月底,萬科未來城三期交付。
在“杜甫村三兄弟”附近的二手房中介門店,一位銷售中介告訴記者,相比於前幾個月,這裡最近一個月的二手房掛牌和成交非常活躍了。上半年整個區塊的二手房掛牌量也就百來套。而最近,光是融信瀾天一家,掛牌量最多時,都100多套了。
二手房成交方面,就過去的12月而言,最火的還是融信瀾天,成交50多套,而未來城一期二期,則在10套左右,和昌府的成交量為個位數。
從透明售房網的數據來看,融信瀾天目前的掛牌均價31473元/㎡,簽約均價28010元/㎡;和昌府掛牌均價31641元/㎡,簽約均價28730元/㎡;而萬科未來城的掛牌均價40556元/㎡,簽約均價32040元/㎡。
記者還了解到,融信瀾天和和昌府最近成交的最低總價是毛坯270萬,帶車位(20萬左右),戶型為89㎡。不算車位的話,毛坯250萬左右。萬科未來城目前掛牌最低價是精裝270萬,戶型84㎡。
(注:表格中的二手房掛牌價、簽約價均為2020年1月數據)
2018年5月,融信瀾天高層收官;2017年12月,和昌府收官;2018年10月,萬科未來城收官。
將“杜甫村三兄弟”現在二手房簽約價,與當初新房收官價相比,單價漲幅為8000-10000元/㎡。而拿總價來算,以89㎡戶型為例,融信瀾天的漲幅在85萬左右,和昌府則在77萬左右,萬科未來城在105萬左右。
當然這只是賬面盈利,若加上其他稅務等成本,以及實際成本,實際利潤要少一些。
當然對購房者而言,賬不能這麼算。需要衡量的是,二手房價格與市面上新房價格的差距。
購房者對良渚的二手房市場又是怎麼看呢?
一位購房者認為,現在板塊內的新房保利融信和光塵樾雖然還有房源,但一方面難搖到,另一方面小戶型房源較少,只有100套左右。
在和光塵樾難搖到以及小戶型稀缺的情況下,很多購房者就選擇了良渚的二手房。
需要看到的是,如果選擇良渚二手房,以89㎡戶型為例,不算車位的話總價在250萬左右,與和光塵樾89㎡戶型220萬左右的總價相比,會高出30萬左右。此外還需要再加上稅務成本以及中介費。
買二手房的好處,當然是所見即所得,以及可以直接入住,省去時間成本。
PART 2
萬象城幸福裡搖不到?
勾莊還有單價不到2萬的二手房
勾莊板塊,因為萬象城幸福裡的幾次“萬人搖”,成為杭州目前炙手可熱的板塊之一。最近世貿璀璨瀾宸和世茂·璀璨瀾庭的受追捧狀態,也是典型的現實驗證。
不過,一些購房者屢次搖號不中後,也將目光投向了板塊內的優質二手房。
目前勾莊板塊最受歡迎的二手房,當屬7月交付的海德公園。據透明售房網數據顯示,海德公園目前掛牌有67套,掛牌均價34363元/㎡,簽約均價30170元/㎡。
一位中介表示,海德公園之前掛牌最多都超過200套了,最近兩個月成交30套左右,相比於前幾個月,成交量確實多了起來。
(海德公園)
中介還告訴記者,交付以來,海德公園總價最低的一次成交發生在2019年7、8月,戶型83㎡,毛坯總價251萬。
如果按照單價最低來算,前幾天成交的一套99㎡總價285萬房源,單價只需要2.87萬元/㎡左右,據銷售透露,這套房子購房者沒去現場看就買了。
就以這套99㎡總價285萬成交的房源來說,從透明售房網一房一價表中可以看到,這個戶型的房源當初新房售價為220萬左右。
掛牌來看,海德公園89㎡戶型,帶車位總價需要295萬。而旁邊的濱江萬家之星,最低總價約285萬,戶型89㎡。
至於更便宜的小區,海德公園兩公里外的名城博園算一個,目前掛牌97套,其簽約均價只有23800元/㎡。
最近名城博園掛出一套110㎡毛坯大三房房源,總價232萬帶車位,如果去除車位的話,單價還不到20000元/㎡。
2018年12月,海德公園收官;2017年6月,萬家之星收官;2016年6月,名城博園加推。
(注:表格中的二手房掛牌價、簽約價均為2020年1月數據)
在這樣的情況下,屢搖不中的購房者們,又是如何判斷和選擇勾莊板塊二手房的呢?
90後購房者Y先生搖了兩次萬象城幸福裡沒中後,也開始研究勾莊的二手房,但最後他沒有選擇海德公園,而是選擇購買了丁橋華僑城芳菲與城一套97㎡總價311萬的東邊套。
“由於未滿兩年,海德公園稅費太高,如果算上稅費,可以接受的價格只能買89㎡戶型的房源,想買的90-110㎡戶型房源總價就很難接受。而且華僑城芳菲與城還是精裝修,且處於江乾區,而海德公園只是毛坯,還是位於餘杭區。”這是Y先生給出的理由。
另一位購房者D女士,也放棄了萬象城幸福裡等紅盤,打算入手一套海德公園戶型89㎡總價290萬的二手房。
她告訴記者:“我現在如果選擇搖號,比如萬象城幸福裡或者瀾庭,以89㎡為例,搖號新房的總價加上車位大概在290萬左右,即使搖到了還要等兩年收房,這兩年的租金也是一大筆開銷。如果選擇購買海德公園89㎡的二手房,帶車位再加上利息,總價大概在315萬左右,簡單裝修一下就可以很快住進去。從付出成本來看,現在買二手房與搖號買新房,其實差別不是太大,在可接受範圍內。”
結語
在新房紅盤難搖的現實背景下,融信瀾天、海德公園這些交付不久的次新房,也確實成了不少購房者的現實選擇。但必須承認的是,如果購買這些次新房,實際付出成本確實比買新房要高一些。
那良渚、勾莊等到的次新房,是否合適買入呢?
杭州我愛我家品牌總監周包軍認為,購買這些次新房合不合適,關鍵要看購房者的具體需求。
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示,現在的次新房成交,其實是一種相互妥協的結果。賣家降低姿態少賺一點,買家也承擔多一些的購房成本。賣家不願意再等更高價格,因為覺得在雙限政策下未必等得來。而在新盤特別是紅盤的低中籤率面前,剛需買家也等不起了。
“現在選擇次新房的買家,應該大多是剛需,是自住型需求,而不是投資型需求。”丁建剛補充稱。
對於未來的二手房行情,周包軍表示,最近不大會有波動,畢竟到了年末。開年後,二手房量可能會有回暖,但價格基本穩定。
“現在的二手房行情,只是略有回溫。未來,只要雙限政策在,市場預期應該不會大變,二手房行情機會比較穩。”丁建剛這樣說。
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