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短短5個月，憑藉一套位於深圳原特區外的破舊農民房，房產中介周明賺足了50萬。
今年3月，他以約1.8萬元/平方米的單價入手一套65平方米的城中村房源；6月份，萬科入駐這個城中村並正式啟動城市更新的意願徵集工作；到了8月，這套房賣出了2.5萬元/平方米的高價。
一進一出之間，他收穫了可觀的房源差價，還有1.5個點的佣金。
這是一門特殊的生意——商品是“城中村回遷房指標”，實質上特指城中村裡無產權登記的歷史遺留違法建築，在經城市更新之後得到確權，獲得“紅本”（中華人民共和國不動產權證）；交易雙方為原村民和投資客，參與主體還包括房產中介和介入城中村舊改的開發商。
這也是深圳區別於其他一線城市的“灰色”地帶：歷史遺留的特性讓它遊離於監管的邊緣，城市更新運動釋放了其中的套利空間，諸如3年內兌現5倍收益的案例，在“買舊”圈子裡口耳相傳，驅動著這門隱秘生意越來越大。
“如果你想入手，可以先預付定金。只要一有村民釋放面積，你就可以優先選擇。我們經手的很多客戶都採取這種做法，不差錢，等貨！”周明更具象的身份，是從事回遷房指標交易的房產中介。他說，這種回遷房的面積指標，原村民們一般以200平方米為一個單位逐次釋放，整體供應貨量偏少。他有一位客戶，已經等了2個月仍未等到貨。
投資客們熱衷冒險的原因在於，商品房市場的調控力度正在持續加碼，而這類“城中村回遷房指標”不僅不限購，售價也僅是同片區商品房價格的二分之一甚至更低。伴隨著舊改進度的深入，價格還擁有逐漸上漲的空間。
不過，哪怕遊戲規則制定得再詳細，這種非法買賣依然暗藏著風險與漏洞。由於無正式產權登記，一旦交易一方違約，另外一方也難以運用法律武器保障自身權益。
城中村回遷房生意
傍晚5點左右，剛剛下過雨的天空還殘留一絲灰暗。林姐匆匆吃完飯，拔腿朝小區門口跑去。
她腳蹬運動鞋，身著一套運動服，過於休閒的裝扮與慣常西裝革履的房產中介相比，著實有些隨意。但乍一開口，職業身份不言而喻。
“你來得正是時候。”她在約好的地點站定，還未來得及調整呼吸，臉上已掛起微笑，招呼十分鐘前通過電話的新客戶——“走吧，我帶你去看房。”
林姐在深圳生活已經20來年。她早年從事攝影工作，變化大概從10年前開始。“我老公喜歡買小產權房，後來心一橫，我也開始研究。”她說，發現這份中介工作的時間更加自由，於是開店、帶客……風風火火幹了起來。
不同於普通房產中介為商品房“牽線搭橋”，林姐的生意聚焦在打著舊改概念的城中村“小產權房”上。
按照通常理解，小產權房一般特指經批准在集體土地上建設的合法村民住宅。但深圳早在1992年就完成了特區內土地國有化轉制，2004年，為解決“無地可用”的困境，深圳又以城市規劃“全覆蓋”的方式，將特區外260平方公里土地轉為國有土地，隨之深圳成為全國首個沒有農村建制、沒有集體土地的城市。也正因此，在深圳官方口徑中，歷來沒有“小產權房”這一說法，只有違法建築這樣的稱謂。
不過，過往這些年，依然有大量的土地沒有完成相應的補償或者返還手續，實質上仍掌控在原村民個人、村集體或股份公司手上。不菲的房地產利益，推動著私房、廠房在其上鱗次櫛比地立起。
深圳日常所提到的“小產權房”，既包括這類沒有合法報建手續、無產權登記的違法建築，也包括有合法報建手續的農民房、集資房、軍產房、安居房等。
十年前，“農村城市化歷史遺留違法建築”這個概念被提出。上述提到的沒有合法報建手續的建築，如果建於2009年6月2日之前，則被歸屬為歷史遺留違法建築，在符合確認產權條件的前提下，經過一定程序有可能得到確權，轉為合法建築。
一個不容忽視的現實是，深圳早已從當初3萬人的小漁村演變成如今擁有1300多萬常住人口的大都市，日益增長的人口正在給這座建設用地奇缺的城市帶來挑戰。
如何盤活存量用地，實現土地資源的高效再利用，是深圳破解發展瓶頸的重要途徑。政府部門將眼光投向遍佈深圳各區各街道的“城中村”，根據深圳規土委去年的普查數據，城中村用地達到321平方公里，建設用地佔全市的31%。
一場城市更新運動的大幕在深圳轟轟烈烈拉開。政府以此繞道打開違建困局，使符合條件的歷史遺留違法建築“正名”。
用業內術語來形容，林姐賣的正是城中村以城市更新之名得到確權的回遷房指標。在深圳，諸如此類的交易異常活躍。位於原特區外龍崗的布吉、橫崗、愛聯，寶安的沙井、固戍等城中村密集分佈區域，均成為投資客趨之若鶩的購買“熱土”。
“早期，深圳城中村回遷房基本都由原村民的親朋好友內部消化。現在為什麼這麼火？一方面，深圳列入拆除重建類城市更新的城中村項目多了。另一方面，大家心知肚明這個過程所獲取的利潤空間到底能達到多少。”周明說。近兩年，他混跡於深圳龍崗各處城中村，“撮合”了不少回遷房指標交易。
3年舊改 房價5倍翻轉
林姐帶著新客戶爬上小坡，穿過熱鬧的小區商業街，眼前頓然開闊，“看，京基木棉灣舊改項目就在這裡。”她將手指向坡下一片參差不齊的建築物——低矮的舊式農民房密密麻麻
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