文|凱風
越是艱難之時，越能看出誰在堅守。
近日，海南出臺樓市調控新規，提出發展安居型商品住房、本地居民限購多套住房和商品住房現房銷售制度等。
其中，最值得關注的是這條：即日起，實行新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
這意味著，海南成為全國首個全面實行現房銷售的省份，“取消預售制”終於邁出了堅實一步，釋放了什麼信號？
01
疫情衝擊超出預期。
一眾城市瘋狂試探鬆綁，海南為何逆勢加碼樓市調控？
先說一件往事。2019年年初，有開發商曾放言，海南樓市調控很快會鬆綁，最快在當年6月。
然而，一年多過去，海南非但沒有鬆綁，反而不斷加碼調控，“豪賭”樓市鬆綁的開發商中了當頭一棒。
海南樓市調控的決心為何如此之強？對於一個嚴重依賴房地產的區域，這種政策韌性，遠遠超出想象。
一個可能原因是，海南將有超常規利好政策出臺。調控加碼是為對沖政策紅利，提前將樓市炒作按壓在地。
海南這幾年重磅政策頻出。就在去年，“推進海南全面深化改革開放”與粵港澳大灣區、長三角一體化、黃河經濟帶等一道被納入國家戰略，而海南自貿港建設將從2020年逐步落地。（參閱《六大國家戰略，這些地方被委以重任！》）
海南是全島自貿港，不同於一般自貿區。自貿港，一般都是零關稅港、免稅港或低稅港，在貿易自由、投資自由、金融開放等方面引領全球。
據官方透露，海南將建立高水平自由貿易港相適應的具有國際競爭力的特殊稅收制度。
建立特殊稅收制度，是不是“免稅港”不得而知。但可以斷定，海南的政策紅利，將會遠遠超出所有自貿區。
正是在這種背景下，海南逆勢加碼調控，成為“取消預售制”的首開先河者，並不令人意外。
02
海南式探索，將“取消預售制”再一次推向輿論關注焦點。
眾所周知，土地70年產權、公攤面積、商品房預售制，堪稱房地產市場的三大發明。
有意思的是，這三大“發明”皆起源香港。其中，商品房預售制，來源於香港的賣樓花。港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”。在樓宇建設週期內提前賣房，正是“賣樓花”，或者說預售制。
1994年，商品房預售制在內地落地。
目前，內地城市允許開發商在項目建設1/3左右就允許提前對外銷售，還有部分三四線城市在“正負零”（完成地下工程）時就能對外銷售，購房者通過售樓處、樣板房來看房買房，等到竣工之後的現房銷售並不多見。
在住房短缺時代，預售制提高週轉速度，有效促進住房供給，功不可沒。然而到了26年後的今天，預售制已經弊端重重。
預售，相當於讓開發商在竣工之前就能獲得資金回籠，從而加快資金週轉速度，房地產的高週轉模式由此而來，而風險卻轉嫁給購房者和銀行。
然而，預售制的弊端同樣很明顯：所見不能所得，偷工減料、“貨不對板”現象經常發生，問題樓盤屢見不鮮，至於“爛尾樓”的出現，更非孤立事件。
至於“塑膠湖”、“空氣房”、“墓景房”，也非憑空想象的黑色幽默，而是正在上演的令人哭笑不得的現實。
所以，這兩年，“取消預售制”的聲音不絕於耳。
03
雖然海南邁出堅實一步，但取消預售制仍然長路漫漫。
原因在於，商品房預售制，是中國房價政治經濟學的基本構成。它是維繫房地產企業高週轉的重要基礎，也是維繫土地財政高速運轉的重要前提。
取消預售制，會讓誰害怕？
一方面，取消預售制，房企週轉速度變慢，高週轉模式就此終結，這必然帶來房地產行業的全面洗牌。中小房地產商搖搖欲墜，大開發商也將失去高週轉的利器。
另一方面，地方政府未必樂見“賣樓花”消失。
對於地方來說，高週轉的好處，是提高了土地出讓的效率，短時間內獲得更多的賣地收入。如果高週轉不復，一宗土地兩年才能變現，開發商必然減緩拿地速度，土地財政又將如何維繫？
所以，這幾年，雖然包括深圳、蘇州等地都推出了現售地塊，但取消預售制的範圍並不大，而且在疫情衝擊之下，某些城市轉而取消現房銷售，重回預售老路。
可見，現實利益錯綜複雜，“賣樓花”顯然不會那麼容易取消。
04
海南式的探索，至少說明了三點：
其一，土地70年產權、公攤面積、預售制，這三大最受矚目的樓市難題，正在逐步得到解決。
對於土地產權問題，國家已明確70年產權到期可自動續期。對於公攤面積，至少已經受到人民日報、新華社等權威媒體的持續關注。而取消預售制，海南邁出的這一步也有十足的信號意義。
其二，不是任何艱難時期，都會出現樓市大鬆綁。
時代不同，經濟週期不同，樓市所處的風險閾點不同，樓市調控的鬆綁紅線同樣會大相徑庭。
正如凱風君在《不要指望樓市大鬆綁》一文中所說的，這幾天，廣州、駐馬店等地政策的“一日遊”，足以說明許多問題。
其三，不是每個城市都對房地產依賴過度。
前有長沙，明確拒絕炒房，官方表態：堅決擺脫對房地產的依賴、對土地財政的依賴。後有海南，壯士斷腕去房地產依賴，逆勢加碼樓市調控。
長沙、海南走出的這條路，希望能為更多城市所複製。擺脫房地產依賴，才是經濟長遠發展之道。
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