最近，不少城市陸續迎來了下雪天，冬天的寒意漸濃。與天氣變化同步的，是全國不少城市的二手房市場表現。
12月16日，國家統計局發佈的《2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》和《2019年1-11月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，11月33個城市二手房價格環比下跌。這也是連續兩個月超過30城二手房價格出現下跌，10月是35城。
眾所周知，自2016年調控以來，各地相繼祭出了限價的政策，新建商品房被牢牢按住，波動幅度極小。在這個背景下，二手房房價的走勢更能反映市場的真實情況。如今，二手房“跌跌不休”，很多人對此有些憂慮。
其實，二手房價格下跌看似突然，實則是一個溫水煮青蛙的過程。早在2018年，不少城市的二手房價格已經開始下跌，只不過延續到現在，跌幅變大，開始引起媒體和公眾的廣泛注意。
二手房價格為何會持續下跌？房地產市場會走向哪裡？庫叔今天就來分析一下。
文 | 董晴 資深房地產專家
本文為瞭望智庫原創文章，如需轉載請在文前註明來源瞭望智庫（zhczyj）及作者信息，否則將嚴格追究法律責任。
1二手房價格下跌早有端倪
最近，網絡上流傳著這樣一張圖片，圖表顯示，2019年11月，25個重點城市的二手房掛牌均價中，有20個下跌，下跌最厲害的青島，降幅高達20.31%！
購置住房是有各種成本的（利息、各種稅費、維修基金等），這意味著，如果一個青島人2018年11月買了房，即便能夠按照掛牌價賣出去（不考慮不滿2年要繳納增值稅的因素），也要虧掉四分之一。而現實中，在這麼慘淡的市場下，真正的成交價大概率要比掛牌價低一些，虧損的幅度還要繼續擴大。
不止青島，北上廣也難逃下跌的命運。
安居客數據顯示，2019年11月份，北京二手房掛牌均價環比10月下跌約1%，這是北京二手房連續第5個月下跌——根據國家統計局數據，7月北京二手商品房銷售價格環比下跌0.3%，8月環比下跌0.4%，9月環比下跌0.5%，10月環比下跌0.6%。
樓市跟股市一樣，大家往往都是買漲不買跌的。
根據中原地產統計，2019年1-9月，北京二手住宅網籤10.97萬套，同比下降10%，成交均價為6.4萬元/平方米，成交量創2015年以來同期最低值。這是北京二手房市場2008年以來的最大調整。
北京市住建委的統計數據顯示，2019年10月份，北京二手住宅共計網籤8844套，與9月份的12319套相比，減少3475套，環比降28.2%；與2018年10月的8879套相比，減少35套，同比下降0.4%。
合計來看，2019年前10月北京二手住宅網籤為118558套，與2018年前10個月的130664套相比，減少12106套，降低了9.3%！
同為傳統一線城市的上海和廣州跟北京情況類似。
由於市場觀望情緒濃厚，成交週期延長（比如，廣州全市二手住宅市場成交週期從2018年1-10月的約3個月，延長至2019年1-10月的約4個月），放盤的業主不得不多次下調價格才能最終成交。
合富置業的數據顯示，降價幅度超過5%的大幅降價成交個案佔比，達到年內的最高位，接近3成的最終成交價比最初放盤價下調5%以上。幾乎所有的房產中介在朋友圈展示房源時都會貼心地附上說明：“價格可談”。
可以看出，二手房價格的下跌，看似突然，實則是一個溫水煮青蛙的過程。早在2019年2月，國家統計局的數據就顯示，二手房住宅掛牌價連續三個月下跌，其中三四線線城市下跌最多，其次是一二線城市。
從那時起，整個二手房市場就呈現出“有價無市”的狀態。最近突然引起大家的極大關注，主要是跌得過久，跌幅已經比較大了。
長期以來，大家聽了太多買房後價格暴漲，成功緻富的故事。現在，二手房價格下跌的消息不斷曝出，似乎顛覆了這一認知，不少人變得憂心忡忡。
2市場預期悄然發生轉變
二手房價格為何會持續下跌？
毫無疑問，政策層面在影響因素中，佔據一席之位。
2019年12月6日召開的中央政治局會議，隻字未提房地產。這頓時被開發商、炒房者，乃至很多已經購買住房的人群視為天大的利好，認為房價要漲。畢竟，自2016年930調控以來，各地政策不斷收緊。
然而，隨後於12月10日至12日在北京舉行的中央經濟工作會議卻重申：要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位……
這樣的戲碼，在過去幾年上演了無數次。
2018年12月份的中央經濟工作會議上也沒有提房地產。可是2019以來，有關部門先是多次重申“房住不炒”，到了7月30日的中共中央政治局會議，更是強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，為下半年的房地產市場定下了基調。此後，整個行業的走勢確實也如政策所預期的一樣。
剛剛於12月23日召開的全國住房和城鄉建設工作會議，又再次強調：長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，著力建立和完善房地產調控的體制機制。
凡此種種，都體現了中央堅持房地產調控不動搖的明確信號。
此輪調控以來，最厲害和讓房企叫苦不迭的政策似乎是限價。
比如，2019年12月11日，長沙市發改委發佈《關於明確我市成本法監製商品住房價格構成有關事項的通知》，指出為貫徹落實“房住不炒”和省市房地產調控政策，進一步加強商品住房價格管理，長沙市進一步明確，商品住房價格由成本+利潤+稅金構成，其中平均利潤率規定在6%到8%之間。一時引發業內熱議。
其實這份文件是2017年相關文件的延續，早在2017年11月30日，長沙市發改委就發佈過《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》，提出限價商品住房價格由成本加利潤、加稅金構成，平均利潤率為6%至8%。
長沙只是一個縮影，事實上，還有比長沙限價更“狠”的城市，比如成都等。
限價的結果是一二手房價格嚴重倒掛，再加上有調查顯示，全中國八九成的民眾有“新房”情結，大家紛紛去追逐新房。
看上去，二手房市場勢必會冷淡，不過，新房終究是有限的，能搖到號的也是少數。眼看市場狂熱，買不上新房的剛需、投資者、炒房者自然將目光標準二手房，賭調控一旦放鬆，二手房價格還能繼續往上衝。這跟開發商在市場狂熱時高價拿地，樓面價貴過周邊房價是一個道理，賭的就是預期。
可是，絕大多數人都沒預料到，中央調控的決心如此堅定。如今，三年過去了，依然沒有大範圍放鬆的跡象。新房的價格依然被嚴格限制，本來就比新房價格高的二手房，上漲的空間何在？
對投資客來說，房價一日不漲，就承受一天的損失。於是，剛需群體的預期悄然發生了轉變，由此前的焦慮轉為淡定，市場則由此前的賣方市場轉為了買方市場。
因此，限價只是表面因素，預期的轉變才是市場轉向的關鍵。
3“跌跌不休”背後真相
正常市場下，在其他條件等同的情況下，二手房會比新房便宜兩到三成。但在限價的背景下，二手房比持續供應的新房貴，所以，購買二手房無論是自住還是投資，都變得不那麼划算了，市場的供應量自然增大。
這樣，原來高價購買的二手房，自然要降價才能出售。即便是次新房，價格同樣不會高。這是因為在限價條件下，開發商的利潤空間被壓縮，部分管理粗放的公司可能面臨無利可圖甚至虧損的境地。為了控制成本，各種魔幻的事情頻頻發生：紙板門、竹子代替鋼筋、一個小區綠化僅有6棵樹、塑膠人工湖等等。
圖為湖南長沙某小區用藍色塑膠“畫”出了人工湖
2018年，颱風山竹襲擊深圳，部分新建的豪宅在臺風面前，竟然不敵很多“老破小”甚至城中村的農民房，就是一個鮮明的寫照。
這樣的次新房放出來賣，自然要低價……
還有一些二手房，雖然不是限價政策下建的，但是因為物業管理不善，整個小區顯得“傷痕累累”。目前一二線城市均已進入或即將進入存量時代，物業的好壞在很大程度上影響著小區的二手房價格以及未來的溢價空間。二手房所見即所得，這樣的房子，自然也很難賣出好價錢。
新房促銷也是二手房價格下跌的催化劑。自2019年5月銀保監會下發“23號文”以來，地產融資渠道步步收緊，信託、海外債、銀行貸款、開發貸、ABS等監管新政頻出。不少房企陷入危機，唯有靠自我造血續接現金流——在房價同比漲幅不斷放緩、購房者觀望情緒濃厚的情況下，通過促銷滯銷盤、尾盤，“以價換量”迴流現金。
比如，2019年8月，中國恆大便啟動“全員營銷”搶收計劃，執行期8月20日至10月8日，5重優惠下最高可達6折。搶收計劃包含27個地區，其中重點搶收四川、重慶和中原地區，共涉及505個項目，包括493個住宅和商辦項目，12個旅遊集團公司項目。
雖然促銷使得恆大9月的銷售均價創近幾年新低，但銷售額確實實現了大幅增長，9月恆大實現合約銷售金額約831.1億元，較8月增長約73.8%，較2018年同期增長約31.9%，刷新集團單月銷售額歷史紀錄。
恆大的搶收起到了極大的示範作用，其他龍頭房企也爭先降價促銷。中小房企只能被迫跟進，但你的品牌不夠大，產品不一定有大房企的好，價格還比大房企貴的話，大概率要被剩下……
大規模的新房促銷，極大地增大了市場供給，使得購買新房變得比之前容易，二手房市場自然更加無人問津，加速了其價格下跌。
還有一個不容忽視的原因是經濟增速的放緩。
眾所周知，中國的住房租金收益率一直處於很低的水平。根據全球資料庫網站Numbeo的數據，截至2019年年中，我國住房租金收益率在1.8%左右。不過，部分投資客購買一些老破小之後稍做整修然後出租，出租率可能可以達到4%左右，甚至能夠覆蓋其房貸。這樣的情況下，投資客可以持有很久。
但隨著經濟增速的下滑，租房的需求和房租上漲的動力都有所減弱，投資客的持有變得愈發重，這同樣影響到了二手房市場。
4房地產市場會受影響嗎？
二手房價格持續下跌，既有政策的原因，也有市場的原因，那這種情況會持續多久，是否會影響到整個房地產市場，引發價格下跌呢？
目前看來，不會。
首先，新房和二手房互相有影響，但在新房限價的條件下，二手房市場對新房市場的影響很微弱。雖然2018年以來，各地二手房價格陸續下跌，但2019年1-10月，新建商品房的銷售均價卻上漲了7.3%。
其次，中央經濟工作會議重申“房住不炒”，也不意味著利空，因為後面還有“全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展”的表述，可以看出，“穩”依然是2020年房地產行業的主基調。
值得注意的是，在會議通稿中，“穩”字被提及了29次，這說明“穩”也是2020年經濟工作的重心，作為國民經經濟第一大行業的房地產行業必須要穩。
最後，正如上文介紹的，此前的二手房市場略微有點畸形，自2018年以來價格的陸續下跌，是正常價值的迴歸，並不會無止境地跌下去。
事實上，跟新房市場一樣，二手房市場同樣表現出分化的特質。部分城市二手房雖然價格還沒反彈，但成交量已經開始回暖。
比如，根據廣州市房地產中介協會的數據，2019年11月，全市含自行交易的全部二手住宅網籤宗數較10月大幅回升14.00%。北京的反彈力度更大，11月二手住宅成交12296套，環比大幅上漲39.03%，同比小幅上漲9.76%。
原因何在？
這是因為像北京、廣州這樣的大城市，早已進入存量時代，二手房交易佔據主導地位。比如北京，截至2019年10月，北京合計供應新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，佔比61%，同期，北京新建純商品住宅成交同比增長95.4%，而二手房全市網籤同比下降9.3%。但這依然無法從根本上改變二手房的主導地位，如果將地段、學區等考慮進去的話，更是如此。
【注：限競房為通過“限房價，競地價”的土地出讓方式產生的商品房。購買限競房需要滿足以下條件：北京戶籍家庭單位可購買2套，非京籍以家庭為單位只能購買1套，且需要有北京連續60個月社保或納稅，工作持工作居住證購房同於北京戶口。】
以北京為代表的一線城市，是最先啟動本輪調控，也是最早見成效的城市。北京二手房均價自2017年3月便開始回落——從2017年4月持續跌至2018年2月，均價累計下跌13.5%。
不過，2018年春節後至今，北京二手房均價經歷了兩次季節性上漲和兩次持續性回落，月度均價環比變化在2%左右。2019年11月份北京二手房成交價依然還是微跌的，但成交量的回升上漲可以說明，市場已經開始進入修復的通道。
因為，目前北京二手房市場處於調控以來的中低位，按照以往的經驗，春節後市場可能會出現季節性復甦。這樣的邏輯，同樣適合其他很多一、二線城市。
但是，很多三四五線城市的二手房價格恐怕還將繼續下探。前兩年，受益於去庫存和棚改貨幣化拉動，三四五線城市樓市迎來一輪狂飆的行情。不過，絕大部分三四五線城市的新房成交量遠大於二手房，相比於“別無選擇”的一二線城市居民，其購買二手房的意願更加弱。而且，很大一部分三四五線城市人口都在淨流出，擁有厚實產業的也少，等2020年棚改收官之後，這些城市的買房主力將大面積減少，二手房很難找到買家。
目前，部分城市開始靠政策來“穩”了。比如，2019年11月29日，廣東佛山市人社局聯合住建局發佈了《關於進一步完善人才住房政策的補充通知》，通知最大的亮點是，在佛山工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制；不久後的12月13日，廣州南沙區人民政府發佈《關於進一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知》，通知顯示，本科以上等，在南沙區範圍內購買首套商品房不受戶籍、社保、個稅限制。
在人才爭奪的背景下，三四五線城市二手房市場前景堪憂。
總的來說，全國二手房價格下跌，是樓市的狂熱歸於平靜，是價值的合理迴歸，更體現了中央調控的決心。雖然“穩”字當頭，2020年會有部分城市陸續按照因城施政的方針適度放寬調控，但“房住不炒”的政策是不能突破的，二手房價格下跌也正是政策調控所希望看到的結果。
跟新房市場相比，二手房市場面對的是一個更加市場化的挑戰，該跌的地方會繼續跌，不該跌的地方，跌下去還會再漲回來。
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