問：你好，新入戶，能籌到最多150萬資金，想購買300萬左右的小兩居或者小區好一些的一室一廳。請問紅嶺大廈、御河堤還是往華強北看一下？這個位置離單位近。未來也許會離開，留作出租用。
答：一房對位置品質要求很高的，一旦淪為租金盤就容易賣不上價，相形之下，小兩居的安全邊際高很多，最典型的例子當屬西鄉的財富港大廈，兩房蹭蹭的往上竄，一房三年沒漲。這兩個盤我沒實地看過，抱歉不能給你具體建議。
問：您好，請問寶安區金港華庭和白金假日公寓哪個更適合剛需自住？寶安區地鐵站附近有哪些比較合適的總價380左右的小區？
答：這兩個都是西部剛需得不能再剛需的上車盤，哪裡有好房源買哪裡，上車盤的特點是隨大勢走，天花板低，價格上你追我趕。有時候不是一定要在兩個盤裡分輸贏，更多時候是共進退的。過往經驗來看，一成跑贏，一成跑輸，八成是差不多的，我們的作用在於識別出這跑輸的一成，比如前面那位260萬買了公寓的仁兄，比如那些看了惠州大房子忘了初心的小夥伴，又比如一些溢價明顯的透支盤。 至於380萬，怎麼選，比較建議綜合配套，品質，交通，哪怕戶型略遜的次新，喜新厭舊是人類的本性，抑或是可以改三的老房子，對於剛需房，功能大於性能。
問：你好 我早幾年再東莞黃江花樣年有買156平4房 2015年 我再光明宏發嘉域又買個89平三房 2處的房子都有貸款記錄 都已還清貸款 紅本在手， 2020年我想再投資房產 手上50萬現金 再貸款100萬 湊150萬 請給點建議 （月供3萬以下下不是問題）
答：你好，先說說深圳各地段總結： 一類地段： 福田中心區、香蜜湖、安託山、華僑城、紅樹灣、科技園、後海、深圳灣、蛇口、前海、寶安中心、大學城、鳳凰城、白石龍、紅山、上塘、大運、坪山中心 二類地段代表： 羅湖口岸、百仕達、萬象城、水貝田貝； 景田、蓮花、梅林、保稅區、華強； 高新北、西麗、四海、深大、靈芝、碧海、沙井、龍華、觀瀾、坂田、平湖、布吉老街、百鴿籠、慢城、龍城北、寶龍、坪山大道、梅沙、鹽田港、海山、沙頭角、蓮塘 三類地段： 數量最為龐大，就不一一列舉了，以城中村佔據大多數土地為特徵，如湖貝、上下沙、白石洲、南山中心，這些核心區的城中村舊改希望頗大，而遠郊一些密度超高的城中村，如民治、坪洲、上下水徑、石巖、橫崗則很難引入政府力量去改變。 深圳這一輪領漲區域前海和寶中，目前價格已經上去了，不建議追高。 首付150萬，全款抵押的方式可以買400萬左右的兩房 建議選擇普漲區域： 福田皇崗 龍華上塘 寶安西鄉碧海 沙井等。 感謝讚賞！
問：十三老師，去年購買了龍崗中糧祥雲的小三房投資，交房後一直出租。當時買的比較倉促，感覺樓盤漲幅非常慢，這次深圳行情也沒有絲毫的熱度。請問大運近兩年走勢和這個樓盤是否適合長持，還是儘快脫手置換熱點區域。謝謝
答：龍崗中糧祥雲，優點是地鐵口，新盤加大運概念；缺點是小區太小和商住太多壓制了均價。 這個盤漲幅慢，不是龍崗沒行情，而是你去年買的價格就包含了溢價，目前正在擠溢價水分的階段，所以感受不到上漲。 置換沒必要，大運我還是看好的，水份也擠的差不多了，很快就能跟上漲幅了，放心拿著吧，新盤還是有優勢的。
問：十三老師好！有200多萬的預算，請問怎麼看布吉的百合星城和長慶小時代這兩個樓盤？這個區域一直漲幅落後，中短期也沒有比較大的利好因素？主要是覺得這兩個小區200多萬還能買到標準的兩房，靠近市區的也想不到其他的盤了吧
答：近幾年，布吉的大部分樓盤都跑輸了大勢，未來幾年也難有補漲的希望。 聽起來很悲催，但另一方面，何嘗不是給了錢少又想留深圳的人一條生路，200多萬就能買到正規小兩房，離中心區也不遠，可住可通勤，還要啥自行車呢? 但是，人都是貪心的，想上最便宜的車，還想上完馬上就漲，怎麼可能呢? 這兩個盤要選，我會推薦長慶小時代，樓齡比百合星城年輕15歲，會活的更久更長遠。
問：深戶，純投資，5成按揭貸款 1.深圳前海周邊，單價8萬多+50平左右+兩居=總價450以內 2.深圳西鄉固戍周邊，單價6萬多+75平左右+三居=總價450以內 請問哪個投資更好?星主辛苦!謝謝您!
答：做投資可不是選擇題這麼簡單。 沒有明確看到兩個樓盤的位置，品質、樓齡、配套，小區，戶型等綜合對比因素，隨便給出答案是不負責任的。
問：請問房產稅對深圳房價有什麼影響嗎
答：應該思考幾個問題 1、會不會出 2、什麼時候出 3、什麼形式出？ 看似很複雜的問題，可以簡化為:能出政策的是有產還是無產？你選擇和誰站隊？
問：十三老師，你好！現在想優化一下房產跟你諮詢：長沙兩套住宅和兩套公寓（共貸款90萬），深圳蛇口華彩花園一套（貸款近300萬），小孩後年上小學當時看中了育才學位及三房兩衛，就犧牲品質買了華彩老破舊，現在手頭上有160萬，也打算賣了長沙公寓一百萬，能湊260萬，有兩個想法：1、賣掉華彩花園置換對面好一點房子比如對面花園城，2、擔心出手速度慢，房子快速漲，不賣華彩，再在深圳投資一套四百萬人小兩室。請十三老師指點，怎麼優化更合理，也可以有第三套方案，謝謝！
答：深圳老破大的威力有多大，看華彩花園就知道了。 我查了下，華彩近幾天成交了一套152平，單價只有44000。 也就是說，連南山、蛇口、學區這幾個重磅加在一起都無法挽救老破大。 還好你買的是一套三房，面積應該不過百，要好出一些，不過受大盤拖累，也賣不上高價。 我的意見，華彩能出則出，集中力量重新選一套好的標的。 附：華彩目前在掛的奇葩五房，單價44000。
問：龍華新區的仁山智水，沒有地鐵，高樓層的199平米，1000萬，值得入手嗎？感謝
答：五萬的單價並不便宜，附近上班的話，可以對比下別墅。如果是純投資，除非底倉很足，才會建議大面積產品，而這種超大戶型在遠郊屬於典型的錯配產品，註定客群有限，流動性不好。千金買房，到了萬金，就要買圈了，基本的居住功能需求被滿足以後，人們會追求一個身份的認同感。
問：你好，我是成都的，夫妻雙方在成都，名下各一套房，我把戶口弄到深圳來可以買房嗎？會不會全國聯網瞭然後我辦了深圳的戶口也不能在深圳買房啊
答：不管你外地有多少套房子，只要深圳無房，就可以憑深戶購買。來深圳入戶買房的哪個外地沒有房子？
問：十三老師您好，我在外地有套房子在供，房本是2人名字，我自己是貸款人。如果把貸款還清，改成我自己名字，再辦JLH，用媳婦名字在深圳買一手房，能否算首貸按3成首付？另外老師說的5+2，也是隻適用於二手房對吧？
答：您好，具體要結合您的徵信情況，如果徵信上不體現外地房貸記錄，深圳可以首付3成。 如果徵信上體現外地房貸，再買深圳就算二套 是的
問：十三老師，請教您 媽灣的 漢京確悅小區 小面積三房，單價已到10萬，還有上漲的空間嗎，值得入手嗎？
答：漢京確悅位於大熱的前海，優點是贈送高，缺點是小區太小，屬陪跑型選手。 小三房單價十萬本來不低，但對比旁邊掛盤十萬的前海港灣，也顯得可以接受了。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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