我們在審理的近400件案件中選取了8件典型案例向社會予以發佈，以期更好地規範、引領社會價值，進一步增強全民法治意識。
01
提供假房源造成損失，中介承擔鉅額賠償
基本案情：甲中介公司工作人員通過互聯網發佈一則房源信息，陳某欲購買該房屋遂聯繫中介公司工作人員。中介公司帶陳某看房後，陳某承諾向中介公司支付佣金若干元。後陳某與案外人周某簽訂房屋買賣合同，中介公司在合同經紀方處蓋章確認。合同簽訂後陳某向周某支付定金10萬元整，周某將其中5000元轉賬至中介公司賬戶。次日，中介公司前往房管局查房產信息得知上述購房房源為假房源後報警並告知陳某，陳某隨即報警，公安機關立案偵查。後陳某要求中介公司賠償損失未果，遂訴至法院。
審理結果：甲中介公司賠償買方陳某損失10萬元。
法官析法：中介公司作為專業的房地產經紀機構，應當保證交易房源真實，謹慎妥善維護委託人的合法權益，否則應為自己的過錯行為承擔相應民事責任。本案甲中介公司在房地產買賣契約中將自己列為經紀方，促成了陳某與周某簽訂房地產買賣契約，陳某與中介公司之間成立居間合同關係。甲中介公司應當對周某提供的虛假房源進行核實，而中介公司卻未履行相關義務，
對涉及房屋產權真實性這一重大事實，沒有核查清楚，存在明顯過錯，造成了陳某的經濟損失，因此應承擔賠償陳某購房損失10萬元的法律責任。02
中介貸款承諾未兌現，逾期違約賠償誰買單？
基本案情：王某欲購買劉某房產，遂向甲中介公司諮詢購房事宜。王某因擔心自身存在個人徵信問題，就能否辦理購房貸款多次向甲中介公司諮詢，並將個人徵信相關材料信息交付甲中介公司。甲中介公司經多次核實後，明確告知王某可以成功辦理相關購房貸款。后王某與劉某及甲中介公司簽訂房屋買賣合同及居間服務合同，約定由中介公司代為辦理貸款事宜。協議簽訂後，王某向甲中介公司交納中介費15000元，向賣方交付購房定金5萬元。後因王某徵信存在問題，不能辦理購房貸款，三方產生爭議且協商無果，王某訴至法院。
審理結果：經主持調解，中介公司賠償王某損失50500元。
法官析法：根據《合同法》第一百零七條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此，居間人對其過失的違約行為亦應負責，並進而賠償委託人的損失。本案中，王某在確定購買案涉房屋及簽訂《居間服務合同》前，已經向甲中介公司提交了個人徵信情況的資料，並就能否辦理購房貸款多次向甲中介公司諮詢和風險提示。在甲中介公司經調查後明確告知其可以成功辦理購房貸款的情況下，王某基於對該情形的認知和對甲中介公司的信任才簽訂了合同。可見，能否成功辦理購房銀行貸款系王某是否同意締結上述合同的非常重要的考慮因素。但是甲中介公司既未提供充分證據證明其已經盡到積極調查義務，亦未對可能無法辦理購房貸款的風險進行明確提示，而是明確告知王某經核實可以辦理購房貸款，該過失行為導致委託人王某作出錯誤意思表示，甲中介公司應對王某支付的定金和佣金損失承擔賠償責任。 由於王某對於自己能否辦理購房銀行貸款亦負有一定的審查注意義務，故根據公平原則和誠實信用原則，法院主持雙方當事人達成如上調解協議。
03
中介未盡如實告知義務，買方可以拒付中介費
基本案情：甲中介公司與王某、案外人張某簽訂《存量房買賣及居間服務合同》，約定王某購買張某名下房屋一套，由甲中介公司提供居間服務，查驗當事人資格、房屋信息等事項。該合同簽訂後，因賣方尚未取得涉案房屋產權證，故買賣雙方又簽訂補充協議，延遲辦理房屋買賣交易過戶手續。后王某與張某房屋買賣合同解除，王某亦未支付中介費用，甲中介公司遂訴至法院要求王某支付佣金。
審理結果：駁回甲中介公司的訴訟請求。
法官析法：實踐中由中介公司促成的二手房買賣交易過程中，三方多簽訂一份《房屋買賣居間合同》，此合同實際包含三個合同關係，即買賣雙方的房屋買賣合同關係及中介公司與買賣雙方分別形成的兩個居間合同關係，故三方均應依照合同履行各自義務。本案中即是此種情況。按照合同約定，中介公司負有“對買賣雙方當事人資格、房地產產權信息的合法性進行查驗；向買方準確傳達或報告賣方的真實意圖”的義務，應對賣方是否持有房產證等情況進行審查，並按約告知買方。雖然買賣雙方後期達成補充協議，但中介公司在三方協議簽訂之時並未告知買方涉案房屋暫未辦理產權證書的事實，未履行居間人的如實告知義務，故不能主張居間費用。
04
房屋買賣居間服務有瑕疵，中介費用應返還
基本案情：王某與甲中介公司簽訂房屋獨家出售委託協議。後甲中介公司促成王某與楊某簽訂房屋買賣協議。協議履行過程中，因房屋已經網簽在王某名下，無法以原先預定的方式進行“更名”，各方產生爭議。張某向法院提起訴訟，王某亦提起反訴，法院判決解除雙方房屋買賣合同王某返還張某定金3萬元。王某遂向法院訴請甲中介公司返還居間費用，並賠償其在與張某訴訟及本案訴訟中承擔的案件受理費、律師費等損失。
審理結果：甲中介公司於判決生效之日起十日內返還王某居間費11300元；駁回王某的其他訴訟請求。
法官析法：在房屋買賣居間活動中，中介公司作為專業的居間人，對於受託事項以及居間服務應承擔符合專業主體要求的注意義務，注重審查核實與交易相關的房屋產權、房屋是否具備買賣條件等重要信息。本案中，甲中介公司應當及時核實涉案房屋是否具備更名條件等情況。即使甲中介公司在與王某簽訂《房屋獨家出售委託協議》之前核實涉案房屋尚未網籤、具備更名條件，其在促成王某與張楊簽訂涉案房屋買賣合同之前也應再次核實該情況，因其未核實清楚導致涉案房屋買賣合同雖然訂立但是客觀上並無法履行，甲中介公司提供的居間服務存在重大瑕疵，對於已經收取的居間費用應當返還。但甲中介公司並非其故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，對於王某的其他損失甲中介公司不應承擔賠償責任。
05
買賣雙方私下交易不可取，仍需支付中介費
基本案情：王某、張某與甲中介公司三方簽訂房屋居間買賣合同，合同約定王某購買張某房屋一套，由甲中介公司提供居間服務，辦理貸款及該房屋權屬過戶手續等內容。同日，王某、張某分別與甲中介公司簽訂佣金確認書。王某、張某合同簽訂後未經過甲中介公司即辦理了房屋過戶手續。甲中介公司向王某、張某要求支付佣金，二人均拒絕支付，甲中介公司遂訴至法院。
審理結果：王某、張某向甲中介公司支付相應佣金。
法官析法：合同當事人應依約全面履行各自的合同義務，否則要承擔違約責任。實踐中部分交易主體為規避或減少按照協議約定履行向中介公司支付中介費用的義務，在中介公司已經提供獨家房源信息後跳過中介私自簽約，或促成雙方簽訂房屋買賣合同後，自行或另外委託第三方機構辦理產權變更手續，均屬違反合同義務的違約行為。本案中中介公司已經促成王某、張某簽訂房屋買賣合同，完成居間義務，故二人均應當按照各自與中介公司簽訂的佣金確認書約定支付佣金，二人拒絕支付佣金的行為已經構成違約，應當依法承擔支付佣金的民事責任。
06
中介帶看房屋後“跳單”，買方仍要承擔違約金
基本案情：王某與甲中介公司簽訂《看房確認書》，約定由該中介公司帶看房屋，如成功購買則支付房屋成交價的1%作為佣金。還約定如在第一次看房後，委託方已接受受託方服務，跳過受託方直接或通過受託方以外的第三方私下達成交易的，需按房產評估總價的3%支付違約金。協議簽訂以後，中介公司工作人員帶看了涉案房屋後，王某又通過其他中介機構與涉案房屋房主達成交易。甲中介公司遂將王某訴至法院，要求支付違約金。
審理結果：王某在判決生效十日內後向甲中介公司支付違約金1萬元。
法官析法：雙方簽訂的《看房確認書》內約定的禁止跳單條款，意在禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同，該約定對雙方都有約束力。故衡量買方是否跳單的關鍵是買方有無利用中介公司提供的房源信息、機會等條件達成交易。如果同一房源信息經多箇中介公司發佈，買家通過正當途徑獲取房源信息的，有權在多箇中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司，此行為不屬於跳單違約。從而既保護中介公司的合法權益，促進中介服務市場健康發展，維護市場誠信交易，又促進房屋買賣中介公司之間公平競爭，提高服務質量，保護消費者的合法權益。
本案中王某在中介公司帶看房源後，私下通過其他中介機構與房東達成買賣協議，又未能提供證據證實其房源信息非來源於甲中介機構，故屬於違約行為。因雙方對於佣金的約定未明確區分居間介紹費用和辦理貸款、過戶手續等房屋交易後續事宜的費用，故法院綜合考慮中介公司提供的實際服務及房屋價款、佣金約定等因素，酌定王某支付違約金1萬元。07
“二手”房屋被查封難過戶，中介無錯應獲酬
基本案情：張某為出賣方、王某買受方、甲中介公司為居間方，三方簽訂房屋居間買賣合同，張某將房屋一套出賣給王某，另約定合同訂立後，由於買賣雙方任何一方責任導致合同不能履行的，違約方應向中介公司支付合同約定的雙方的居間費用。同日，買賣雙方分別與中介公司簽訂佣金確認書。在合同履行過程中涉案交易房屋由於被法院查封，無法辦理房屋過戶手續。甲中介公司要求買賣雙方支付佣金未果。訴訟中，中介公司撤回對買方的起訴。
審理結果：王某支付甲中介公司相應佣金。
法官析法：中介公司已經促成雙方簽訂房屋買賣合同，買賣雙方應當按照各自與經紀公司簽訂的佣金確認書的約定向經紀公司支付佣金。如因房屋被法院查封的原因導致合同無法履行，則應按照三方所簽訂的《房屋居間買賣合同》約定，違約方向中介公司支付合同約定的雙方的居間費用。故王某依法應當承擔支付全部佣金的民事責任。另外本案亦涉及轉讓被司法機關或行政機關依法查封房屋所簽訂合同的效力問題。根據《城市房地產管理法》第38條規定：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的，不得轉讓。該規定並非效力性強制性規範，不影響房屋轉讓合同的效力，合同仍然有效。只是根據《物權法》第15條規定的不動產物權變動原因行為和結果行為相區分原則，不發生物權變動法律效果。
故房屋買賣雙方及中介公司在交易中均應注意審查房屋權屬是否清晰、是否存在查封等情形，避免合同雖然有效但實際無法辦理產權變更手續的不利後果。08
買方購房付稅是義務，中介追索獲支持
基本案情：王某與張某及甲中介公司簽訂《二手房買賣委託代理協議》，約定中介公司買賣雙方共同委託，辦理產權過戶，代繳有關稅費，代辦房產按揭貸款等事項。後中介公司為王某墊付了代理協議中房屋及車庫的稅費等共計8207.94元。後甲中介公司訴至法院要求王某返還代墊稅費。
審理結果：王某返還中介公司所代付的相應稅費。
法官析法：房屋買賣過程中買賣雙方要依據法律規定繳納相應稅費，在房地產經紀公司提供居間服務時，為提高交易效率、便利當事人，有時會約定首先由經紀機構代墊稅款，最後由買方或賣方轉付給中介公司。王某與中介公司之間系房屋居間合同關係，王某作為房屋出售方，按規定應承擔個人所得稅等稅費，甲中介公司為其墊付後，該款項王某應給付中介公司，故對中介公司要求王某返還代墊稅費的訴求法院予以支持。
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