1、對別墅的清醒認知
說青島別墅之前，先說說百忍老師對別墅的基本看法。
首先，作為最大住宅產品的別墅，本身其實是幾種資源的佔有，從而體現出其稀缺性。
第一當然是憑藉低容積率對土地資源的佔有，比如獨棟別墅一般會達到對幾畝地的佔有，大的院子對別墅尤其關鍵。要知道，我國人均耕地面積也就是一畝多。這是區別於北美、澳洲的根本，人家那裡到處是別墅。中國有5000年的農業時代，以土地為核心而展開，所以中國傳統的財主或者大款會被我們認為是地主。就是到了今日，而就產權而言，如今真正能落實到國家層面承認的比較廣泛範圍內的私人產權土地，也就是別墅而已。泰國等國家只准賣給外國人高層公寓，而不準銷售別墅，也是因為土地之單獨佔有。
第二是對自然環境資源的佔有，比如海、山、湖、河、溫泉、森林、便捷交通線，這些往往因為其稀缺性和其距離城市的距離近而具有很大的價值。因為汽車時代的到來，使住宅尤其是別墅對地段的依賴性有所降低，但市區別墅，因為更加稀缺而彌足珍貴，而除此之外，自然環境等因素也更加影響到別墅的價值。
第三是對產品本身的一個佔有。比如，不送面積的別墅現在基本沒有了。比如很多好的別墅都要找知名設計師來做，講究用料，講求園林，講求服務，它是一種個性的體現，在國外都是如此。本國別墅尤其注重院子，這是中國家庭的重要舞臺。這幾年的別墅，隨著價格的提高，開發商更能花足夠的成本於其上，體現出居住品質。
其次 ，別墅是通貨膨脹時代資金保值的一種方式，更多的有錢人對通貨膨脹時代的貨幣貶值會產生一種較大的擔憂或者恐慌，而房子尤其是稀缺產品的別墅會保值甚至增值。
再次，別墅是一種面子或者心理上的要求，先富起來的國人需要眾多的東西來證明自己的價值，於是我們看到中國人在全球搶購奢侈品，中國最熱銷的車是進口豪車，最熱銷的酒是拉菲，別墅作為一個龐然大屋，比這些更讓富人與大多數普通人劃清界限，成為成功人士的象徵。
最後，別墅是一種生活方式的體驗。本國傳統有之，我們古代叫別業，唐代大詩人王維是最好的代言人，但太稀缺，只是達官貴人的消遣所在。真正的別墅生活是西方的，尤其是北美等地廣人稀之國，中產就可擁有別墅，體現為一種主流生活方式的載體，它有足夠的空間讓你的生活豐富多彩。 隨著中國地產業二十年來的大發展，有錢人的別墅生活才剛剛開始，所以都還要摸索著來，但比起公寓，優勢自然明顯。
瞭解了這些，我們大致就會明白別墅在中國的意義所在，就會知道為什麼別墅對於有錢人的意義所在。
2、對青島別墅的清醒認知
青島本身就是一個別墅著稱的城市。最早的德日時期便有多棟知名別墅傳世，而到了30年代民國時期，更有著名的八大關別墅區聞名全國。
上世紀末，浮山前的別墅也很興盛，但質量和物業都比較一般，所以經受住歷史考驗的不多。
到本世紀之初，地產再次復興，別墅也隨之遍地開花，遍佈島城各個有資源的區域。
這十幾年來，百忍老師以為，全青島有所謂的七大別墅區。請注意，這裡所說的板塊，從數量上講，是至少有三個別墅項目的;而從產品上講，至少是疊加別墅以上的低容積率。
以這七大板塊為主，十幾年來誕生了幾十個項目， 疊拼、聯排、雙拼、獨棟各類產品齊齊上陣，展開了對高端客戶的爭奪。
先說外圍：
第一是即墨溫泉板塊。該區域崛起於濱海大道開通，轉折於南山集團放地，雖在海濱，更多的卻是打溫泉牌。目前項目眾多，無甚大鱷。總數不下30個，產品雷同，競爭激烈，如今別墅還有，但去化難度大。
第二是城陽王沙路惜夏板塊，該區域依託嶗山西麓系列山水資源，藉助王沙、青銀之交通，離城較近，穿插高層，產品種類較多，如今以小別墅為主，供應較大，但運作速度不快。
第三是膠州少海板塊，該區域依託少海南北兩湖及政府數十億投資之基礎建設，而且離膠州主城區極近，很多項目已經爛尾或者被人收購，如今在售很少。
第四是高新區，有散落在各個項目之間，目前受到限價的影響，很多都是捂盤不售。
和郊區別墅比較坎坷的命運不同，別墅和市區有種天然的矛盾。因為佔地太大，而市區土地金貴，要求集約使用，提高容積率，所以，市區別墅極為稀缺，自然比較受到有錢人的歡迎。
青島市區土地更為稀缺，別墅自然也少。但青島有山有海有資源，別墅自然也貴。
最好的嶗山沙子口板塊，結合嶗山及沿海之小鎮資源，主要為本地企業舞臺，外來者極難插手。是青島目前價格最貴的別墅區。除了魯商藍岸麗舍（聯排1500萬起）等個別項目還在銷售之外，海德堡已經基本爛尾，其他項目早已基本去化完畢，幾乎再也沒有了別墅的新項目。
還有北邊的李村天水路板塊，該區域以世園會為機遇，以虎山、臥龍山為依託，算是市區北部代表性的別墅板塊，如今除了綠城還有點之外，也已經基本消化完畢。
主城區的土地容積率很多目前已經超過4，再加上禁墅令之下，別墅在一定程度上已經是絕響。
那麼到哪裡去尋找真正的市區純別墅？
只有西海岸了。
3、對西海岸邊大院別墅的清醒認知
以膠南沿海為主，兼之黃島。依託西海岸之濱海大道，及豐富之海山資源，在保利、萬科、龍湖、世茂等幾大巨頭帶領下，讓人驚歎西岸高端產品提升之快。 西海岸原來別墅項目也不算少，但如今很多項目能否批下來都是問題，因而現在能有的，就是絕無僅有了。
西海岸新區成立之後，經濟總量緊排上海浦東新區和天津濱海新區之後，成為第三大國家新區。而且從發展上，將黃島和膠南兩大城區連接在一起。全力發展靈山灣影視文化產業區，使其成為西部灣區的核心組團。園區以影視和大數據為主導，累計完成投資近600億元，集聚千億級產業項目，形成影視、科技、旅遊三大產業板塊，積極打造“影視之都、智慧新城”。今年正月，《流浪地球》等大片火爆之後，如今已經是初具規模。而融創茂和13號線開通等，讓這個區域的配套迅速提升為市中心的規模。
這些配套，加上後邊的小珠山，前面的靈山灣，讓這個區域成為西海岸的浮山前。青島人都知道，浮山前是青島有錢人最集中的地方，嶗山和市南之間的山海之間狹長地帶，而小珠山前再次複製了這個區位。
但是因為容積率提高的關係，我們現在在城市中心找到別墅，已經很難了，而且即便是別墅，也只有疊拼，極少數是聯排，也是四聯排以上。也就是說，整體的容積率還是不低。
想找到低容積率的別墅，只有原來的剩餘地塊了。目前就整個大青島的前海一線而言，建邦聽海的最後一期壠錦墅項目應該是最後的前海一線的大別墅項目了。這裡的大別墅就是指雙拼產品為主，三聯排為輔，這樣的產品自然是富人們想要的大宅了。這裡正好處於靈山灣片區沿濱海大道一線海景位置，從市南到嶗山，從黃島到膠南，也就這麼一塊純別墅用地了。
從風水上說，背山面海，藏風納氣，是青島海居別墅的夢想之地。
作為收官之作，建邦壠錦墅採用的是法式風格建築，這是一種把宮廷風格做到位的建築形式，是材料、建築、生活方式等的升級。選擇法式也是因為法式建築百年傳承，歷久彌新。比如外立面用的是德國米黃卡麥石材，建築的正面屋頂採用的是歐洲傳統的巴洛克風格，古典大氣為主的風格。
園林設計也是法式古典主義風格，強調對稱，注重比例，講究主從關係。整個社區的路面全部採用石材鋪就，綠植全部是成樹移栽，對樹木的挑選也極為苛刻，全部要求10-12米的成樹。項目採用綠城景觀園林的建造標準，整個小區的綠化率達到了50%。
壠錦墅樓間距比較大，面積放在了院子上。一半土地建房子，一半做綠化。真正實現“住在公園裡的家”的居家體驗。項目的優勢是大庭院，壠錦墅的庭院面積最高贈送達1:1。在產品上是大面寬，為了客戶的居住舒適度，主力戶型面寬加大到13.6米左右，給業主更好的採光及空間體驗。在面積上是大贈送，雙拼及聯排買2層送3層。地下6.05米高度，可自由分割成2層活動空間，閣樓層帶天窗，可遙望星空。同時別墅每家贈送2個車位。
如此優質的地段和闊綽的產品，當然是稀缺的。壠錦墅的雙拼只有48套，聯排更是僅有22套，一共也就70套。因為高贈送的緣故，面積區間也不是很大，主要在240-360㎡之間，房間數和尺度完全能滿足一個家庭多彩生活的居住需求。
該盤佔據稀缺的地段位置，盡享前海一線的自然資源，擁攬西海岸的城市配套，具有精心雕琢的產品價值，你若是有錢人，是不是應該收藏一套作為傳世之用，方不愧有此人生？
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