【深圳2019年年報】深圳房地產市場分析
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市場關鍵數據
1、2019年深圳土地市場共成交48宗 ，成交建面674.78萬㎡，成交建面上漲9.09%，成交金額為680.92 億元，同比上漲49.00%。其中住宅地塊成交11宗，成交總建面131.17萬㎡，同比上漲105.24%，成交金額為390.25億元，同比上漲296.94%。
2、2019年深圳商品房新增預售套數為85107套，同比上漲27.72%；其中住宅新增預售套數為49351套，同比上漲30.42%；據Q房網數據研究中心監測2019年共計有137個項目獲批預售證，住宅佔比超六成。
3、2019年深圳新建商品房成交60141套，同比上漲15.76% ；其中住宅成交37884套，同比上漲28.87%；住宅成交面積為372.45萬㎡，同比上漲27.37%。Q房數據中心監測顯示，2019年11月商品住宅成交均價為55800元/㎡，同比上漲3.21%，環比上漲0.20%；2019年全市商品房去化週期為13個月，全市住宅去化週期為9個月。
4、2019年二手房成交84280套，同比上漲15.38%；成交面積709.93萬㎡，同比上漲16.48%；其中二手住宅成交77149套，同比上漲19.38%；二手住宅成交面積637.23萬㎡，同比上漲20.09% 。監測數據顯示，2019年二手住宅成交均價57028元/㎡，同比上漲0.76%。
5、2019年深圳市二手住宅租賃均價80.83元/㎡·月，較2018年上漲4.19%。
土地市場關鍵數據
1、2019年，深圳土地市場共供應土地57宗，成交48宗，成交建面674.78萬㎡，成交建面上漲9.09%，成交金額為680.92 億元，同比上漲49.00%。
2、2019年住宅地塊共計供應13宗，成交11宗，成交總建面131.17萬㎡，同比上漲105.24%，成交金額為390.25億元，同比上漲296.94%。
大數據分析師觀點：
構建房地產長效機制必須要從供應端下手，2019年堪稱土地盛宴，其中11宗宅地成交，供應端持續發力，”雙限“地塊成市場主流。相較於前兩年，2019年土地供應可謂全面放量，“6.24”史詩級土拍，5宗地均達最高限價，11月22日，6塊宅地集中出讓，兩次住宅供地合計成交價款高達350億。
3.1.1
土地供應及成交——供應成交面積雙增長 工業用地成交建面約佔六成
2019年，深圳土地市場共供應57宗土地，總建面816.16萬㎡，同比上漲39.56%，成交48宗土地，成交建面674.78萬㎡，成交建面上漲9.09%，成交金額為680.92 億元，同比上漲49.00%。就土地用途來看，工業用地成交建面約佔六成，宅地約佔兩成。
3.1.2
住宅類土地供應及成交——11宗宅地成交 成交金額十年最高
2019年住宅地塊共計供應13宗，成交11宗，成交總建面131.17萬㎡，同比上漲105.24%，成交金額為390.25億元，同比上漲296.94%，創下近10年宅地成交金額最高紀錄。
3.1.3
各區土地成交——寶安量價領先 龍華樓面均價最高
2019年，寶安區土地出讓20宗，總建面397.07萬㎡，總金額約356.22億元，三項指標遙遙領先其他區，成為年度深圳土地市場NO.1。就樓面均價來看，龍華以28505元/㎡領跑全市，而羅湖區、福田區、鹽田區成交的土地均為新型產業用地，無土地溢價，樓面均價也遠低於全市平均水平。
3.1.4
宅地成交明細——雙限雙競再登場
預售與新房市場關鍵數據
1、2019年深圳商品房新增預售套數為85107套，同比上漲27.72%；
2、2019年深圳住宅新增預售套數為49351套，同比上漲30.42%；
3、2019年有137個項目獲批預售證，住宅佔比超六成。
4、2019年深圳新建商品房成交60141套，同比上漲15.76%；
5、2019年深圳住宅成交37884套，同比上漲28.87%；
6、2019年住宅成交面積為372.45萬㎡，同比上漲27.37% ；
7、2019年11月商品住宅成交均價為55800元/㎡，同比上漲3.21%，環比上漲0.20%；
8、2019年全市商品房去化週期為13個月，全市住宅去化週期為9個月。
大數據分析師觀點：
2019年預售及新房市場持續好轉，在粵港澳大灣區規劃綱要發佈、先行示範區等多重政策利好下，市場成交較為旺盛，年末房企面臨回款壓力，促銷力度加大，疊加營銷刺激，市場積壓需求開始釋放，年終成交漲勢明顯，在“房住不炒”基調下，成交均價企穩，全市商品住宅去化週期較為穩定，羅湖面臨去化壓力較大。
3.2.1
商品房預售市場——住宅供應套數同比增加超三成
2019年深圳商品房新批預售總套數85107套，同比上漲27.72%；新上市總面積797.49萬㎡，同比上漲18.60%。其中，住宅新批預售總套數49351套，同比上漲30.42%；住宅新上市總面積469.99萬㎡，同比上漲24.49%。
3.2.2
商品房預售市場——年末爆發供應高峰 寶安龍崗佔近八成
開發商年末回款壓力增大，11月和12月商品房和住宅新上市面積佔全年比重均超過三成。從各區來看，2019年供應主力仍是集中在寶安和龍崗兩大剛需旺盛區域，分別佔據新上市總量的43.29%和33.20%，合計76.49%的體量，隨後是南山區，佔16.22%。
3.2.3
2019年預售獲批項目詳情——獲批137個 住宅佔比超六成
3.2.4
新建商品房成交——政策利好疊加 成交延續增長
2019年，深圳全市新建商品房成交60141套，同比上漲15.76%；成交總面積543.75萬㎡，同比上漲17.44%。預售量增加和深圳區域戰略地位再度提升是影響成交的重要因素。
3.2.5
商品住宅成交——市場面轉好 成交保持穩定上漲趨勢
2019年，深圳全市新建商品房住宅共成交37884套，同比上漲28.87%；成交總面積372.45萬㎡，同比上漲27.37%。在粵港澳大灣區規劃綱要發佈、先行示範區等多重政策利好下，市場成交較為旺盛，個別樓盤還出現“日光”現象（如綠地新都會開盤30秒售罄），這也是自2016年 “深八條” 後，新房住宅成交量最好的一年。
3.2.6
近兩年商品住宅成交量價——需求持續釋放 成交量翹尾收官
2019年12月，深圳住宅成交4861套，同比上漲44.03%，環比上漲52.10% 。從近兩年來看，深圳商品住宅成交均價穩中有升，2019年11月商品住宅成交均價為55800元/㎡，同比上漲3.21%，環比上漲0.20%。
3.2.7
各區域住宅成交量——寶安龍崗佔比超八成 鹽田漲幅最大
2019年，新房住宅成交中，寶安和龍崗兩區成交延續位列全市前兩位，兩者合計佔83.27%，是新房的主戰場，第三是南山區，較第二名差了約1.1萬套。與2018年相比，除了羅湖區、南山區和龍崗區成交量有所下滑外，鹽田區、福田區和寶安區的成交量都有不同程度的上漲，漲幅最大的是鹽田。
3.2.8
商品住宅佔商品房成交比例——住宅成交佔比連續兩年上升
據Q房網數據研究中心監測，自2010年起深圳商品住宅佔商品房成交比例逐年下降，2017年觸底，2018年反彈回升，2019年商品住宅佔商品房成交佔比為62.99%，同比上漲6.41%。
3.2.9
商品房去化週期——全市商品房去化週期為13個月
據Q房網數據研究中心監控顯示，2019年全市商品房存量為64459套，全市商品房庫存的去化週期為13個月，全市商品房去化速度加快。從各個區域的情況來看，除羅湖去化壓力較大，週期長達45個月，其他5區的去化週期處於正常水平。
3.2.10
住宅去化週期——全市住宅去化週期為9個月
據Q房網數據研究中心監控顯示， 2019年全市住宅存量為28392套，以2019年近一年成交數據計算，全市住宅庫存的去化週期為9個月，庫存壓力較小。從各個區域的庫存情況來看，除羅湖區去化處於高壓狀態外，其他各區去化壓力都比較小，其中福田區去化壓力最小，僅為2個月。
二手房與租賃市場關鍵數據
1、2019年二手房成交84280套，同比上漲15.38%；
2、2019年二手房成交面積709.93萬㎡，同比上漲16.48%；
3、2019年二手住宅成交77149套，同比上漲19.38%；
4、2019年二手住宅成交面積637.23萬㎡，同比上漲20.09%；
5、2019年二手住宅成交均價57028元/㎡，同比上漲0.76% ；
6、2019年深圳市二手住宅租賃均價80.83元/㎡·月，較2018年上漲4.19% 。
Q房網觀點：
2019年年初粵港澳大灣區規劃出臺，成就深圳二手市場小陽春行情；建設社會主義先行示範區規劃及普通住房標準調整的減稅利好，促進居住需求進一步釋放。全年深圳二手市場整體表現溫和，穩中向好。銷售套數、銷售面積同比均現上漲，價格高位堅挺，微幅上揚，量價均達2016年調控緊縮週期以來的峰值。
3.3.1
二手房成交量——規劃和減稅利好疊加 需求釋放穩中向好
2019年，深圳全市二手房成交84280套，同比上漲15.38%；成交總面積709.93萬㎡，同比上漲16.48%；其中，二手住宅成交77149套，同比上漲19.38%；成交總面積637.23萬㎡，同比上漲20.09%。2019年深圳市場在粵港澳大灣區、社會主義先行示範區等一系列規劃和年底減稅利好影響下，需求釋放，成交穩中向好。
3.3.2
住宅成交均價——價格高位堅挺 漲幅再收窄
2019年，深圳全市二手住宅成交均價57028元/㎡，同比上漲0.76%。從近十年均價對比看，近三年的上漲動能明顯減弱，2019年漲幅更是收窄到不足一個百分點。政策和預期維穩情況下，房價高位堅挺。
3.3.3
各區域二手住宅成交量——寶安成交居首 漲幅明顯
2019年，區域二手住宅成交榜中，寶安區取代龍崗區，位列榜首；隨後是龍崗、福田兩區，再次是南山區、羅湖區和鹽田區。與上年相比，2019年各區成交量有不同程度上漲，其中鹽田區同比上漲38.50%，寶安區同比上漲35.46%，龍崗區同比上漲20.22%，以上三區漲幅在全市前列。
3.3.4
各區域二手住宅成交價——有漲有跌 羅湖領漲鹽田領跌
2019年，南山和福田兩區分別以8.9萬元/㎡、 7.3萬元/㎡二手住宅均價繼續領跑全市，其他區域皆在全市均價以下。區域年度均價有漲有跌，羅湖上漲6.33%，漲幅居首，南山上漲4.65%，寶安上漲0.37%，龍崗上漲0.15%；福田和鹽田分別下跌3.15%和6.34%。
3.3.5
深圳市二手住宅租金——價格上漲 幅度趨緩
2019年深圳市二手住宅租賃均價80.83元/㎡·月，較2018年上漲4.19%。從年度租金變化來看，十幾年來，深圳年度租金除了2008年出現小幅下跌之外，其餘年份租金持續上漲，漲幅平均在10%左右，漲幅高位為2015年的16%，漲幅低位為2017年的0.4%。結合今年的房價走勢來看，二手住宅年度均價上漲0.76%，租金漲幅略高於房價漲幅。
3.3.6
各區域二手住宅租金——全線上漲 羅湖領漲
2019年各行政區中南山區租金最高，111.96元/㎡·月，其次是羅湖區，111.09元/㎡·月，再次是福田109.19元/㎡·月，以上三大區域租金高於全市平均水平；寶安、鹽田區租金分別為63.62元/㎡·月、56.81元/㎡·月；龍崗區租金最低，為49.06元/㎡·月。六大區域租金全線上漲，其中羅湖區漲幅最大，達14.14%。
3.3.7
二手住宅租賃單價偏好——近七成在90元/㎡·月以下
2019年全深圳近7成的月租金單價在90元/㎡·月以下，其中福田區、南山區租金單價集中在70-130元/㎡·月；羅湖區更集中分佈在70-110元/㎡·月區間；寶安區、龍崗和鹽田區集中在40-70元/㎡·月；龍崗租金單價則以70元/㎡·月以下為主，佔比超過九成。總體看來，寶安、龍崗和鹽田區域90元/㎡·月以下中低端價位物業分佈更多，成交比例超過全市平均水平。
3.3.8
二手住宅租賃單價偏好——6000元以下中低總價超六成
2019年全深圳65%租賃成交租金總額在6000元以下，其中寶安區、龍崗區、羅湖區和鹽田區的物業總額集中在2000-6000元，龍崗和鹽田這一租金總額物業佔比超過八成。福田區和南山區的物業4000-8000元為主力。8000元以上租金總額成交在龍崗和鹽田區極少，佔比僅為3%和4%。總體來看，月租金6000元以下是主流，在龍崗和鹽田兩區，更多租金較低經濟實惠的物業。
3.3.9
二手住宅租賃面積偏好——90㎡以下中小戶型為主
2019年全深圳成交租賃面積以90㎡以下佔比超過七成，各行政區域情況與全市情況基本一致。龍崗區、鹽田區和寶安區的租賃物業成交中，50-90㎡的集中度最高，均超過5成。福田區和羅湖區50㎡以下成交的租賃物業佔比超過3成。同時，羅湖區144㎡以上的租賃物業佔比全市最高，達15%，小面積和大面積兩端成交分化在全市各行政區中表現較突出。
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