06.15 深圳城市更新擬推新規：增加住房供應，促進職住平衡

深圳城市更新擬推新規：增加住房供應，促進職住平衡

胡文

深圳二次房改方案尚在徵求意見之中(參見《深圳啟動二次房改，你最關心的三大問題在此！》），有關城市更新容積率的審查新規又開始徵求意見。後者，顯然是為前者作配套政策。根據新規，未來作為深圳用地供應主體的城市更新，必須在增加公共設施的同時，控制商業規模，增加住房供應。

為完善城市功能結構，提升城市發展質量，促進公共服務設施與基礎設施供給，6月14日，深圳市規土委官網發佈《深圳市城市更新單元規劃容積率審查規定》（徵求意見稿）。其旨在有序推進深圳城市更新工作，進一步規範城市更新單元規劃容積率審查管理，調整了獎勵容積規則，以進一步推動公共利益設施建設；並明確規定，轉移容積、獎勵容積應優先安排居住功能，從而引導增加住房供應，促進全市職住平衡。這對當前城市更新工作面臨的問題，尤其是部分佔地規模較大的醫療、教育等設施難以落實，文化設施實施率低，盲目增加商業規模等提出創新思路和完善方案。

該規定認為，從現狀及發展趨勢看，深圳市的職住平衡狀況有進一步惡化的趨勢，住房供應相對不足，規劃商業總量偏高。為避免城市更新項目為提高開發強度盲目增加商業規模，《審查規定》明確了基礎容積率測算過程中的混合用地、單一功能用地各功能測算比例。並提出，城市更新應在增加住房供應方面發揮更大作用，轉移容積、獎勵容積應優先安排居住功能，當居住功能達到上限再安排其他功能。

該規定明確，規劃容積是指城市更新單元內開發建設用地各地塊規定建築面積之和，並將地下規定建築面積納入規劃容積統一管理，即：規劃容積=地上規定建築面積+地下規定建築面積，其中地下規定建築面積主要指地下經營性面積，不含配建地下車庫、設備用房、民防設施、公共交通等面積。

該規定認為，城市更新應在增加住房供應方面發揮更大作用，轉移容積、獎勵容積應優先安排居住功能。根據規定，當配建人才住房、保障性住房所核算的獎勵容積超出基礎容積20%時，超出的部分不受獎勵容積之和不大於基礎容積率的30%的限制，更新項目可根據實際情況按規定核算配建政策性用房的獎勵容積。此外，對於2015年8月27日之前已批准列入更新計劃的城中村、舊村可按照拆建比進行規劃容積率校核，推動其實施。

為落實初中、高中及醫院等佔地較大的公共設施，該規定提出，對更新項目落實綜合醫院、高中、初中、小學（更新單位為無居住功能，在符合國家及我市相關設計標準及規範的前提下，在法定規劃基礎上額外增配）的，在原有轉移容積測算的基礎上，按該類型移交用地面積與基礎容積率乘積的0.3倍再予以增加轉移容積。

同時，為促進文化設施建設，在法定規劃基礎上額外落實佔地面積不小於5000平方米的文化設施用地的，按該類型移交用地面積與基礎容積率乘積的0.3倍再予以增加轉移容積。

深圳市規劃國土委方面指出，《審查規定》頒佈後，預期將在以下方面取得較為明顯的效果：一是促進公共利益項目的落地，通過增加轉移容積、提高獎勵幅度，提高市場落實公共利益項目的積極性，大幅增加醫療、教育、文化設施等公共利益用地的供給；二是通過城市更新進一步增加住房供應，促進全市職住平衡；三是推動歷史建築與歷史風貌區保護，延續城市文脈，彰顯城市特色。

容積率是房地產開發中最為核心的問題，它的高低直接關係到居住的品質和體驗，同時關係到住房供應總量。對於開發商來說，總是追求容積率的最大化。但政府要在其中做最大的平衡，以滿足各個方面的需求。在城市更新中，由於回遷房的存在，可供應市場的住宅十分有限。適當增加容積率限制，有助於增加配套完善環境，以及增加住房供應。這是深圳因應城市更新變為用地供應的主要方式，增加住房供應而實施的策略性變化。

值得注意的是，在這一新規中，首次提到“深圳市的職住平衡狀況有進一步惡化的趨勢”，這一判斷應當是十分嚴肅的，並帶有預警的信號。這是以往不曾有過的。其中的邏輯是，因為城市更新中的住宅供應不足，從而導致職住分離甚至遠離的情況愈發嚴重。其實，這種趨勢伴隨著核心城區房價的提高，會是必然的趨勢。這其實需要政府在進行整體規劃時，合理規劃住宅區域，確保住宅規劃面積，不對住宅用地另眼相看（參見《陳勁松建言深圳二次房改：最重要的是要實現住房供應的可持續！人才住房不妨改為租賃補貼》）。同時，要發展軌道交通，便利出行，儘可能保持職住平衡。