當“白銀時代”的房地產行業遭遇到了突如其來的疫情，一場房地產企業間的優勝劣汰，正在靜悄悄的城市中暗流湧動。
3月初，作為深圳城市建設復工的第一聲號角，深圳羅湖區木頭龍一處停滯十年的項目終於破土動工。相比舊改動遷，木頭龍項目不僅大量採用了住戶回遷安置措施，更增設了融入娛樂，藝術和科技空間的益田假日廣場，郎朗音樂世界等高附加值配套，從功能定位上加強羅湖區國際消費中心和廣深港澳科創走廊的特質。這種有別於“舊改”，“棚改”，著眼城市定位與綜合化社區的改造方式，叫做“城市更新”。
當疫情使得足不出戶成為了習慣，“生活區”的重要性在城市住戶的心中逐漸生根發芽，物業管理，周邊配套等軟硬實力未來將更大程度地影響開發商的去化速率。然而，多年的城市發展讓城市功能格局逐漸固定，大規模的功能定位轉移在核心成熟CBD幾乎難以進行時。此時，“城市更新”的新概念在房企“白銀時代”順勢崛起，便不再讓人感到意外。
在頭部房企中，根植粵港澳大灣區，擁抱全國城市更新大潮的富力地產已然實槍荷彈蓄勢待發。
在3月26日的富力地產業績發佈會上，“城市更新”再度成為關鍵詞，連同快速週轉、低成本的三駕馬車，成為富力2019年業績的驅動引擎。
根據富力地產2019年報披露，公司全年實現營業額人民幣908.1億元，淨利潤人民幣100.9億元，雙雙實現穩定增長，增長率分別為18%及16%；權益合約銷售總金額1382億元，同比增長5%；銷售面積約1255萬平方米，同比增長23%；銷售額中，物業銷售營業額796.9億元，物業投資、酒店運營及其他收入111.2億元，三者分別增長率為18%、20%、6%。
而展望未來，富力地產的“城市更新”項目則有望成為公司增長引擎，其披露已簽約的合作城市更新項目超過了70個，規劃總建築面積超過了7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。其中，一二線城市的面積佔比92%，在大灣區面積佔比達到60%。
今年年初，富力地產成立深莞惠城市更新集團，將深莞惠一體化城市更新業務標上高亮記號。而早在去年，富力地產已經設立富力城市更新集團以及陝西城市更新集團、華北城市更新集團，試圖將富力在“城市更新”業務的長板進一步夯實。年內，富力地產城市更新方面取得重大進展，已透過在三個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米的土地儲備。而通過城市更新獲得的土地儲通常較招拍掛及收購項目所獲得的利潤率更高。
//“城市更新”的富力藍本 //
作為昔日“舊改之王”，富力地產明確主業新生態與新提法，不僅是出於對房地產行業趨勢的判斷，也是基於自身特點而進行的業務架構升級。
城市更新項目為近年興起的，與“舊改”略有雷同的市政改造項目種類。從開發方式來看，廣義的城市更新包括舊房修繕，新功能硬件設施無縫接入，區域生態改造等等。比起推到重來的舊改，“城市更新”更接近在現有功能規劃基礎上的“存量升級”。
其實，早在十幾年前，富力地產就通過北京東三環富力城四期改造項目，向全中國城市展示了“城市更新”所帶來的的巨大潛力以及品牌商譽增值。北京富力城原址為佔地49公頃的廣渠門五廠廠區，由於毗鄰北京國貿CBD，廠區定位與城區規劃已經產生了很大的偏差。加上高達32億，遠超富力此前一年銷售總額的拿地成本以及其特殊的地理位置，富力城的開發一度成為地產圈的熱門話題，其甚至吸引了潘石屹，任志強等圈內名人來測算這一地塊的定價與利潤情況。
北京富力城一期聚焦普通公寓住址與大型園林，但同時也開發了了兩萬平米的商超，構建了基本的生活配套；而從二期開始，富力試圖在居住區營造生態圈，除去住宅和園林外，接連打造了高端城市會所，高端商業街，甚至引入了雙語幼兒園，小學和初中，與住宅互利的商業甲級寫字樓。到了四期時，富力城首次開發了高端低密度別墅項目，並在商業配套中增加了酒店與十七萬平的富力城購物中心，正式完成富力城的商業+住宅模式的綜合體閉環“實驗”。
而從運營實踐來看，從早期聚焦現金流回收的剛需，到精確把握CBD客群定位的精裝大戶型，以及最後的低密度高端住宅主打品牌效應，富力除了善於體察城市發展動向，更會結合自身開發階段，綜合考慮回款與長期品牌效應決定“打法”。
北京富力城的項目不僅富力“秀肌肉”的資本，以此為藍本打造的天津，西安富力城均成為當地地標，更可貴的是，北京富力城成為了國內“城市更新”綜合體業務的標杆，被同行爭相模仿。
//“白銀時代”，高附加值生命線//
如果說“城市更新”是房企根據城市規劃而進行的外源式調整，那麼綜合化多業態的收入就成為了房企的內生性變革需求。當房價在樓市調控節奏下整體趨於穩定，附加值成為了房企突破的關鍵點。而多元化的收入帶來的定價水平的提升，無疑取決於房企的“城市更新”規劃能力。
比起北京富力城，作為富力地產大本營的廣州“城市更新”藍本的獵德村改造，則更能體現富力因城制宜的開發思路和保留底蘊文化帶來的高附加值開發策略。
2008年開始，富力參與的廣州城中村改造第一案獵德村改造開始動工。富力在改造過程中，最大程度保留了地標祠堂，廟宇和民俗建築，並在打造更低容積，更高綠化的社區基礎上，增加了教育，衛生，文化等基礎生活服務設施。在此之後，以獵德村輻射的廣州核心珠江新城商圈蓬勃發展，富力則通過圍繞獵德興建天盈廣場，康萊德等多元商業形態實現綜合體在廣州最核心CBD的落地。
極大的保留珠江沿岸民俗文化，打造廣州名片的同時提升物業附加值，這便是富力在廣州的打法。
“城市更新”就像是隨著城市發展主旋律而進行的“和音”。它不喧賓奪主，卻能為城市發展方向缺遺補漏——甲級寫字樓群附近沒有配套的高星級酒店，密集的高端生活區沒有高品質的綜合性購物廣場，勞務密集的開發園區沒有相應的基礎商業，這些問題都可以歸結為“城市更新”框架下存量升級的單點改造。
而正是基於正統的“城市更新”基因，以及豐富的城市更新項目儲備，富力地產的聚焦才更被一些分析人士所看好。
//“舊改之王”的錘鍊//
富力曾經公開透露過一個關於“舊改”的行話：“舊改項目只要做得成，基本封住了虧本的門。”而事實上，“封住虧本的門”只是“過謙”的提法，業內透露“舊改”項目毛利潤率通常可達40%，項目平均淨利潤率可達15%―20%。佳兆業董事長郭英成曾經也對外透露，該公司持有的深圳舊改項目毛利率為50%左右，廣州為40%，惠州、中山此類城市則為26%左右。
而根據年報透露，富力預計未來數年內通過城市更新項目轉化的潛在土地儲備總建築面積超過4000萬平方米。大量的城市更新土地資源，對富力地產在未來利潤率的提升提供了一定的保障。
“城市更新”項目給參與項目的方式帶來許多不同於舊改的新思路。比如，城市更新項目落址體往往處在城市核心地帶，多業態，豐富的人流和成熟的商業氛圍給新項目帶來很多新的變現手段。與此同時，核心城區的保值性讓項目運營主體能夠以更豐富的金融手段為項目獲得低成本融資，綜合體的多元化結構更使得房企的資產底蘊更為厚實，財務架構可持續性更佳。
但是項目的高收益，並不代表“舊改”或者“城市更新”是任何一家房企都可以輕易的領域。
作為由“舊改”進行理念迭代而成的“城更”項目，後者在汲取“城市更新”中高密度配套，功能性定位以及綜合性規劃的基礎上，仍會繼承“舊改”在運營中難點，從而更加考驗企業的綜合實力。
以富力在西安的土門“四村”為例。該項目包含四個自然村及多家國有企事業單位，是西安市城棚改項目目前安置村民最多的量級項目。而綜合土門的歷史風貌，以及現如今在西安城區與西鹹新區的橋樑定位，從城市更新的複雜度，統籌性來說，富力做的事情無異於重新規劃一個地級市中心。而如今土門“四村”項目攻堅難題已經富力被迎刃而解。
而由於富力早年在推動廣州楊箕村改造時累積了豐富的經驗，在後期規劃中以廣州大道上的門戶作為定位，在保留玉虛宮和四姓祠堂的基礎上完善了區域生活配套，井然有序的生活，商業，辦公綜合社區在廣州拔地而起。
“舊改經驗”與“綜合體經驗”，無疑是富力的強項——富力集團擁有多元領域開發的深厚經歷、商業綜合體運營的實踐經驗、綠色人居環境的建設實力等優勢，在規劃、運營、產業發展、政府協調、法律事務等領域具有豐富經驗，而這些經驗在過往的項目中均有所體現。
而在城市更新成為“白銀時代”新趨勢的當下，富力賽道稟賦與經驗稟賦，或許將成為富力延續一線房企低位的決定性優勢。
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