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在當下，幾乎每一家房企都在變更賽道，似乎留在原地才是最不明智的。當然，企業的發展需要變革，表面上房企正在積極向外尋求出路，但在房地產這個沒有硝煙的戰場，城市更新的浪潮正在醞釀。

就國外的經驗看來，城市更新所帶來的紅利，一點不亞於基建潮，這將是又一波持續20年的“紅利”。

撰文 | 楊莎

1. 支點

2200多年前，古希臘著名的科學家、數學家及物理學家阿基米德留下一句經典名言：給我一個支點，我就能撬起整個地球。

自那以後，支點論開枝散葉，在各個領域中都有應用。房產圈的馮侖也說過：企業家要想贏得未來，必須去未來找支點，能看多遠，決定能走多。

所謂的選對支點，對於房地產行業的重要性不言而喻。時至今日，房地產行業在歷經繁榮發展的數十年歲月後，進入了存量時代，中小房企的生存空間被壓縮，頭部房企也在開拔新的征程。

這看似緊張的局面下，卻有一個支點正在激起另一輪浪潮，它便是“城市更新”。

一方面，隨著當前城市化進程的加快，我國的城市化率即將到

這一城市發展的過程就好比一個人成長的歷程，從嬰兒成長為青壯年，再逐漸衰老，慢慢的會出現一些疾病。

另一方面，那些屹立城市之中的住宅建築同樣經歷著生命的年輪考驗。據國外關於住房折舊率2%的規律，2016-2020年，我國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，佔到住房需求的34.4%。

事實上，中國住宅的平均壽命不到30歲，相較於美國、法國及日本的100多年壽命時長，短之又短。

種種因素驅動下，城市更新逐漸成為了時代的“新寵兒”。那些嗅覺敏銳的房企早已嗅到了新商機，他們眼裡不僅看到城市更新這塊大蛋糕，更將它視為未來企業另類圈地的攻堅武器。

2. 搶灘

誰最先佔據高地，誰就最先搶佔致勝點。

行軍打戰中，居高臨下，是一種軍事策略，易守難攻，而且容易看清敵情。而搶灘城市更新這塊蛋糕，同樣也需要“居高陽、利糧道”。

如今，越來越多的房企開始轉變經營思路，將城市更新中的舊改作為納儲的重要途徑之一。舊城、舊廠、舊村，房企們龍爭虎鬥，都希冀著插上自家大旗、分得一杯羹。那麼，這些房企究竟納儲了多少土地？

深扒前100名房企2018年年報後發現，僅有約20%的房企年報上公開了城市更新數據（如下圖所示）。事實上，還有大量開發商涉獵舊改，比如保利、招商蛇口，只不過，出於某些原因，這些數據並未公開。

私以為，擁有城市更新土儲面積最多的應是粵系房企，畢竟城市更新最火熱的戰區在廣東，結果卻出人意料，竟是天津起家的融創！

據2018年融創年報數據顯示，其擁有包括約7327萬平方米的舊改等協議狀態的土地儲備。向來融創以收併購作為納儲的核心武器，奈何這兩年一直排行老四。而今，融創藉助城市更新發力，奮力進擊前三的野心暴露無疑。

此外，老大哥萬科城市更新面積排名17位的結果與其銷售額排名比，顯然難以匹配。此前，萬科提出的“萬村計劃”受挫，各種負面消息撲面而來。或許這樣的排名也屬情理之中，萬科並未將主要精力投放舊改上面。

再進一步，按照城更土儲量進行陣營劃分，融創、恆大、富力形成了城市更新6000萬㎡的第一梯隊；佳兆業、時代、華潤構成2000萬㎡的第二梯隊；其餘房企則組成了城市更新的第三梯隊。

另外，從城市陣營的維度來看，北上廣深等一線城市成為了城市更新的核心區域。其中，

3.加碼

千年羊城廣州，自啟動“三舊”改造十年來，成為了全國城市更新改造活動最活躍的城市之一。

從第一個完成整村改造城中村琶洲、到萬眾矚目的獵德村，再到目前251個已批未完工的城市更新項目，廣州城市更新進入了新的發展階段。

尤其當舊改政策及規劃接連推出之後，2019年廣州的舊改市場明顯地迎來一個爆發期，上演著本地虎與過江龍的同場競技。

今年9月，保利力壓金地、華僑城、時代，以42.37億元摘下面積為188畝的佛山禪城舊改地塊。這是保利自下半年拿下三個舊改項目後，在廣州及周邊的進一步深耕。

7月，保利擊敗萬科、頤和拿下廣州天河區柯木塱舊改項目；

8月，保利再次以絕對的票數優勢勝於富力和合景，拿下天河區漁沙坦舊村改造項目；

9月21日，保利拿下廣州市增城區中新村城市更新項目。

連下三“村”，保利深耕廣州舊改項目的決心可見一斑。事實上，爭食廣州舊改的並非保利一家。今年7月，越秀地產參與番禺里仁洞村舊改，投資金額高達210億元；升龍集團聯合方圓，以高達200億元的投資拿下沙溪村舊改。

如此競爭激烈格局，舊改起家的本地虎富力自然不甘示弱。今年4月，富力城市更新集團正式成立，為富力的核心業務範圍之一。

目前，富力城市更新集團已簽約簽約合作城市已超過60個。其中，廣州作為主戰場，已簽訂合作協議或意向的有20箇舊村項目，改造用地範圍約1700公頃，是廣州市範圍內舊村改造項目簽約數最多的開發企業。

以上，無論是數十億、上百億，簽下一個個舊改村落，還是成立城市更新公司足以可見各大房企開始加碼城市更新力度，在城市更新熱浪中找到自己的“麵粉”。

4.突圍

城市更新是一個高門檻的市場，要斬落千軍萬馬獲取一席之地，實屬不易。

當前，越來越多的開發商開始提出“城市運營商”的轉型，那些原先專精於城市更新的“老司機”就搶佔到了先機。

2018年，佳兆業掌門人在業績發佈會上聲稱：談到舊改就興奮，這是佳兆業在未來引領先機的關鍵板塊。郭英成放出此言並非空穴來風，1999年佳兆業創業之初，就是靠舊改起家。

當年，郭英成轉型房地產生意，在深圳龍崗區布吉鎮拿下一個爛尾別墅群地塊，將其改造為綜合住宅項目“桂芳園”，由此一炮打響了佳兆業的舊改之路。

隨著深圳桂芳園、深圳可園、深圳佳兆業城市中心等舊改項目陸續成功轉化為土儲，佳兆業步入了城市更新的快車道，帶動業績的提升，2008年佳兆業銷售額高居深圳第二，僅次於萬科。

十年間佳兆業舊改轉化項目

目前，佳兆業擁有近3200萬平方米佔地面積的舊改儲備未納入土儲，其中有128箇舊改項目主分佈在粵港澳灣區內， 深圳88個，廣州12個、中山18個。

那麼，佳兆業擁有這麼多的舊改項目，收益又如何？根據標準地產研究院的數據可知，2018年80家房企的平均毛利率為31.89%，佳兆業舊改毛利率均值達到37.6%。

此外，2019年上半年佳兆業出售的項目中，高毛利的舊改項目佔比達33%，並且今年上半年佳兆業整個企業毛利率也同比上升1.8個百分點至33.4%。企業利潤、毛利率大幅提升得益於做舊改利潤的改善。

於是，舊改也就成為了佳兆業的核心資產。

當然，房企想通過城市更新中的舊改項目獲取收益，除了資金投入外，還需要豐富的經驗、強大的運營能力。不過與傳統的招拍掛相比，城市更新的項目還存在許多的挑戰。

5.走火

“舊改是一個政府、企業、城中村三方的利益博弈過程。”

2018年年底，某高校分享會上，保利城市更新事業部副總經理郝志彪一語道破舊改的實質。

事實上，做舊改最頭疼的兩件事莫過於不斷轉變的政策和拆遷問題，若是處理不慎等同於玩火自焚。

首先是政策的不斷轉變。同招拍掛項目一樣，做舊改項目的前期需要投入大量的時間和金錢。若接手城中村改造項目，還需要徵集村民的意見，待測量數據全部統計好了，突然政策變了，所有的評測、流程、手續全部推到重來。

比如2018年廣東省出臺的政策文件明確規定：閒置土地不得納入改造範圍。

大開發商好在內部有專門的政策研究部門，只是加大前期工作人員的工作量就加大，需重新研究新政策方能制定新方案。反觀中小開發商，沒有專門政策研究部門還得找諮詢機構。這中間將消費大量的人力、物力。

其次是拆遷的問題，拆遷是整個地產行業老大難問題。在舊改拆遷時過程中，政府大多時候扮演著第三方的角色，只要提交上來的改造方案可行便批准執行，讓那些有意向的開發商和村民或業主直接對接。

這種直接對接的結果是什麼？開發商講的是市場邏輯，以最小的成本換取最大的利潤。村民關心的是我能賠多少錢，何時交房等眼前既得利益。

兩者思考問題的邏輯不在同一個頻道上，所以才會有網上村民漫天要價，釘子戶，或者村民集體維權等負面新聞頻出。

2019年5月，中鐵置業集團就是因為拆遷補償安置糾紛，放棄了立項八年之久的深圳龍崗坂田新圍仔村舊改項目，無奈退出深圳舊改市場。

與深圳一樣，臺灣的城市更新發展史，其實是開發商與拆遷戶的博弈史。2006年立項的臺北文林苑都市更新項目，曾引發拆遷戶和社會各方對程序正義、甚至法例“違憲”的爭議。

此次事件已對臺灣都市更新進程造成了巨大的負面影響，最終釀成政府、開發商、同意者、不同意者和公共利益滿盤皆輸的局面。

與臺灣不同，香港則依靠一個百年前頒佈《收回土地條例》保障了今天城市更新需求。

過去20年間，特區政府總共使用了169次《收回土地條例》，約半數為配合城市更新項目，並沒有釀成大的負面後果。

當然，除了政策和拆遷，舊改項目的後期運營同樣經受著市場考驗。

在舊改高利潤背後，往往也伴隨著週期相對較長、轉化成土儲存在不確定性等等風險，這考驗著開發商運營能力、資金實力等綜合素質。

6. 尾聲

城市更新的本質是讓生活變得更美好，還是為了房地產經濟製造原料？

對於這個問題，最理想的狀態應是兩者之間平衡。事實上，後者卻是長期佔據了絕對的統治地位，經濟價值壓倒社會價值。

城市更新的概念始於1958年的荷蘭，但真正意義上的現代大規模城市更新開始於1960年代的美國。

持續20年，1980年代後美國的大規模城市更新已經停止，而中國城市更新的概念第一次出現於1980年，當時主要把城市更新定義為城市"新陳代謝"的過程。

這一時期的更新方式多為推倒重建。當中國城市經歷了1980年代的飛速發展後，很多問題歷史街區的特色與地方文化漸漸消失的問題的以引起重視，城市更新的概念進一步迭代。

1990年"有機更新"的概念被提出。其重點關注城市歷史環境的更新，強調城市物質環境，進入2000年之後，城市更新的概念才蛻變成注重城市建設的綜合性與整體性。

2015年以後，開始出現了廣州的微改造、上海的微更新等新興的城市更新模式。提倡小修小補，反對過往的大拆大建，在物質空間上與過往的推土機式重建說再見。

這麼多年來，“拆”與“不拆”之間的天平，首次傾向“不拆”，政策制定上也開始“算社會帳”。

由此可見，“局中人”正在一邊探索，一邊思考，中國的城市更新將走向何方向，現在未有定數。

如此局面之下，或許在順應時代洪流中不斷自我迭代，才是正道！

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