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在当下，几乎每一家房企都在变更赛道，似乎留在原地才是最不明智的。当然，企业的发展需要变革，表面上房企正在积极向外寻求出路，但在房地产这个没有硝烟的战场，城市更新的浪潮正在酝酿。

就国外的经验看来，城市更新所带来的红利，一点不亚于基建潮，这将是又一波持续20年的“红利”。

撰文 | 杨莎

1. 支点

2200多年前，古希腊著名的科学家、数学家及物理学家阿基米德留下一句经典名言：给我一个支点，我就能撬起整个地球。

自那以后，支点论开枝散叶，在各个领域中都有应用。房产圈的冯仑也说过：企业家要想赢得未来，必须去未来找支点，能看多远，决定能走多。

所谓的选对支点，对于房地产行业的重要性不言而喻。时至今日，房地产行业在历经繁荣发展的数十年岁月后，进入了存量时代，中小房企的生存空间被压缩，头部房企也在开拔新的征程。

这看似紧张的局面下，却有一个支点正在激起另一轮浪潮，它便是“城市更新”。

一方面，随着当前城市化进程的加快，我国的城市化率即将到

这一城市发展的过程就好比一个人成长的历程，从婴儿成长为青壮年，再逐渐衰老，慢慢的会出现一些疾病。

另一方面，那些屹立城市之中的住宅建筑同样经历着生命的年轮考验。据国外关于住房折旧率2%的规律，2016-2020年，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占到住房需求的34.4%。

事实上，中国住宅的平均寿命不到30岁，相较于美国、法国及日本的100多年寿命时长，短之又短。

种种因素驱动下，城市更新逐渐成为了时代的“新宠儿”。那些嗅觉敏锐的房企早已嗅到了新商机，他们眼里不仅看到城市更新这块大蛋糕，更将它视为未来企业另类圈地的攻坚武器。

2. 抢滩

谁最先占据高地，谁就最先抢占致胜点。

行军打战中，居高临下，是一种军事策略，易守难攻，而且容易看清敌情。而抢滩城市更新这块蛋糕，同样也需要“居高阳、利粮道”。

如今，越来越多的房企开始转变经营思路，将城市更新中的旧改作为纳储的重要途径之一。旧城、旧厂、旧村，房企们龙争虎斗，都希冀着插上自家大旗、分得一杯羹。那么，这些房企究竟纳储了多少土地？

深扒前100名房企2018年年报后发现，仅有约20%的房企年报上公开了城市更新数据（如下图所示）。事实上，还有大量开发商涉猎旧改，比如保利、招商蛇口，只不过，出于某些原因，这些数据并未公开。

私以为，拥有城市更新土储面积最多的应是粤系房企，毕竟城市更新最火热的战区在广东，结果却出人意料，竟是天津起家的融创！

据2018年融创年报数据显示，其拥有包括约7327万平方米的旧改等协议状态的土地储备。向来融创以收并购作为納储的核心武器，奈何这两年一直排行老四。而今，融创借助城市更新发力，奋力进击前三的野心暴露无疑。

此外，老大哥万科城市更新面积排名17位的结果与其销售额排名比，显然难以匹配。此前，万科提出的“万村计划”受挫，各种负面消息扑面而来。或许这样的排名也属情理之中，万科并未将主要精力投放旧改上面。

再进一步，按照城更土储量进行阵营划分，融创、恒大、富力形成了城市更新6000万㎡的第一梯队；佳兆业、时代、华润构成2000万㎡的第二梯队；其余房企则组成了城市更新的第三梯队。

另外，从城市阵营的维度来看，北上广深等一线城市成为了城市更新的核心区域。其中，

3.加码

千年羊城广州，自启动“三旧”改造十年来，成为了全国城市更新改造活动最活跃的城市之一。

从第一个完成整村改造城中村琶洲、到万众瞩目的猎德村，再到目前251个已批未完工的城市更新项目，广州城市更新进入了新的发展阶段。

尤其当旧改政策及规划接连推出之后，2019年广州的旧改市场明显地迎来一个爆发期，上演着本地虎与过江龙的同场竞技。

今年9月，保利力压金地、华侨城、时代，以42.37亿元摘下面积为188亩的佛山禅城旧改地块。这是保利自下半年拿下三个旧改项目后，在广州及周边的进一步深耕。

7月，保利击败万科、颐和拿下广州天河区柯木塱旧改项目；

8月，保利再次以绝对的票数优势胜于富力和合景，拿下天河区渔沙坦旧村改造项目；

9月21日，保利拿下广州市增城区中新村城市更新项目。

连下三“村”，保利深耕广州旧改项目的决心可见一斑。事实上，争食广州旧改的并非保利一家。今年7月，越秀地产参与番禺里仁洞村旧改，投资金额高达210亿元；升龙集团联合方圆，以高达200亿元的投资拿下沙溪村旧改。

如此竞争激烈格局，旧改起家的本地虎富力自然不甘示弱。今年4月，富力城市更新集团正式成立，为富力的核心业务范围之一。

目前，富力城市更新集团已签约签约合作城市已超过60个。其中，广州作为主战场，已签订合作协议或意向的有20个旧村项目，改造用地范围约1700公顷，是广州市范围内旧村改造项目签约数最多的开发企业。

以上，无论是数十亿、上百亿，签下一个个旧改村落，还是成立城市更新公司足以可见各大房企开始加码城市更新力度，在城市更新热浪中找到自己的“面粉”。

4.突围

城市更新是一个高门槛的市场，要斩落千军万马获取一席之地，实属不易。

当前，越来越多的开发商开始提出“城市运营商”的转型，那些原先专精于城市更新的“老司机”就抢占到了先机。

2018年，佳兆业掌门人在业绩发布会上声称：谈到旧改就兴奋，这是佳兆业在未来引领先机的关键板块。郭英成放出此言并非空穴来风，1999年佳兆业创业之初，就是靠旧改起家。

当年，郭英成转型房地产生意，在深圳龙岗区布吉镇拿下一个烂尾别墅群地块，将其改造为综合住宅项目“桂芳园”，由此一炮打响了佳兆业的旧改之路。

随着深圳桂芳园、深圳可园、深圳佳兆业城市中心等旧改项目陆续成功转化为土储，佳兆业步入了城市更新的快车道，带动业绩的提升，2008年佳兆业销售额高居深圳第二，仅次于万科。

十年间佳兆业旧改转化项目

目前，佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备未纳入土储，其中有128个旧改项目主分布在粤港澳湾区内， 深圳88个，广州12个、中山18个。

那么，佳兆业拥有这么多的旧改项目，收益又如何？根据标准地产研究院的数据可知，2018年80家房企的平均毛利率为31.89%，佳兆业旧改毛利率均值达到37.6%。

此外，2019年上半年佳兆业出售的项目中，高毛利的旧改项目占比达33%，并且今年上半年佳兆业整个企业毛利率也同比上升1.8个百分点至33.4%。企业利润、毛利率大幅提升得益于做旧改利润的改善。

于是，旧改也就成为了佳兆业的核心资产。

当然，房企想通过城市更新中的旧改项目获取收益，除了资金投入外，还需要丰富的经验、强大的运营能力。不过与传统的招拍挂相比，城市更新的项目还存在许多的挑战。

5.走火

“旧改是一个政府、企业、城中村三方的利益博弈过程。”

2018年年底，某高校分享会上，保利城市更新事业部副总经理郝志彪一语道破旧改的实质。

事实上，做旧改最头疼的两件事莫过于不断转变的政策和拆迁问题，若是处理不慎等同于玩火自焚。

首先是政策的不断转变。同招拍挂项目一样，做旧改项目的前期需要投入大量的时间和金钱。若接手城中村改造项目，还需要征集村民的意见，待测量数据全部统计好了，突然政策变了，所有的评测、流程、手续全部推到重来。

比如2018年广东省出台的政策文件明确规定：闲置土地不得纳入改造范围。

大开发商好在内部有专门的政策研究部门，只是加大前期工作人员的工作量就加大，需重新研究新政策方能制定新方案。反观中小开发商，没有专门政策研究部门还得找咨询机构。这中间将消费大量的人力、物力。

其次是拆迁的问题，拆迁是整个地产行业老大难问题。在旧改拆迁时过程中，政府大多时候扮演着第三方的角色，只要提交上来的改造方案可行便批准执行，让那些有意向的开发商和村民或业主直接对接。

这种直接对接的结果是什么？开发商讲的是市场逻辑，以最小的成本换取最大的利润。村民关心的是我能赔多少钱，何时交房等眼前既得利益。

两者思考问题的逻辑不在同一个频道上，所以才会有网上村民漫天要价，钉子户，或者村民集体维权等负面新闻频出。

2019年5月，中铁置业集团就是因为拆迁补偿安置纠纷，放弃了立项八年之久的深圳龙岗坂田新围仔村旧改项目，无奈退出深圳旧改市场。

与深圳一样，台湾的城市更新发展史，其实是开发商与拆迁户的博弈史。2006年立项的台北文林苑都市更新项目，曾引发拆迁户和社会各方对程序正义、甚至法例“违宪”的争议。

此次事件已对台湾都市更新进程造成了巨大的负面影响，最终酿成政府、开发商、同意者、不同意者和公共利益满盘皆输的局面。

与台湾不同，香港则依靠一个百年前颁布《收回土地条例》保障了今天城市更新需求。

过去20年间，特区政府总共使用了169次《收回土地条例》，约半数为配合城市更新项目，并没有酿成大的负面后果。

当然，除了政策和拆迁，旧改项目的后期运营同样经受着市场考验。

在旧改高利润背后，往往也伴随着周期相对较长、转化成土储存在不确定性等等风险，这考验着开发商运营能力、资金实力等综合素质。

6. 尾声

城市更新的本质是让生活变得更美好，还是为了房地产经济制造原料？

对于这个问题，最理想的状态应是两者之间平衡。事实上，后者却是长期占据了绝对的统治地位，经济价值压倒社会价值。

城市更新的概念始于1958年的荷兰，但真正意义上的现代大规模城市更新开始于1960年代的美国。

持续20年，1980年代后美国的大规模城市更新已经停止，而中国城市更新的概念第一次出现于1980年，当时主要把城市更新定义为城市"新陈代谢"的过程。

这一时期的更新方式多为推倒重建。当中国城市经历了1980年代的飞速发展后，很多问题历史街区的特色与地方文化渐渐消失的问题的以引起重视，城市更新的概念进一步迭代。

1990年"有机更新"的概念被提出。其重点关注城市历史环境的更新，强调城市物质环境，进入2000年之后，城市更新的概念才蜕变成注重城市建设的综合性与整体性。

2015年以后，开始出现了广州的微改造、上海的微更新等新兴的城市更新模式。提倡小修小补，反对过往的大拆大建，在物质空间上与过往的推土机式重建说再见。

这么多年来，“拆”与“不拆”之间的天平，首次倾向“不拆”，政策制定上也开始“算社会帐”。

由此可见，“局中人”正在一边探索，一边思考，中国的城市更新将走向何方向，现在未有定数。

如此局面之下，或许在顺应时代洪流中不断自我迭代，才是正道！

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