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原创:地产收并购入门到精通 原创 彭思圆
引言:
前三篇已经阐述了房地产开发的三大税, 作为投资人员, 在不需要懂那么多细节的情况下,直接套公式还是比较容易的.
但是我们经常会遇到的难题是, 一些非常规项目,比如旧改、配建保障房、村企合作如何计算?
首先需要说明的是, 下面这些只是探讨,并不是答案.
就拿深圳城市更新来说, 返迁物业的成本究竟能不能抵扣增值税,没有明文规定,问税局,税局也不清楚.
实操中税局并不会给你出个条文,告诉你怎么算,而是到你这个项目汇算清缴的时候,税局会给你出个通知,你就准备好公司资料向税局进行申报。
税局会审查公司的资料,觉得你算的还比较合理,就ok了,如果觉得不合理,就会让你调整。
那么作为投资人员来说,项目还没拿,怎么可能知道几年后清算时税局会如何认定呢?
所以是不可能100%预测的.
只能通过一些条文,推测出市面上大家比较认可的算法.
这一节讲的就是一些可能的算法.
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先介绍一个概念,叫“视同销售”
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这是个特别可怕的事情!
顾名思义,就是物业虽然没卖,但是视同销售,计入销售收入计税。
销售收入=实际销售收入+视同销售收入
视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定
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接下来我们分项目讨论
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第一类、城市更新项目
举个例子,深圳有个城市更新项目,补偿村民3000万,返迁物业10000平米,那么计算这三大税时需要注意什么呢?
1、增值税及附加
销项税=销售收入-当期土地成本
(1)、销售收入:要加上返迁物业的视同销售。
销售收入=实际销售收入+视同销售收入
视同销售收入=返迁物业*公允价格
这里要注意的是,公允价格是按照同类物业在市场上的真实售价算,还是按修建这些返迁物业的建安成本算,并没有定论。
有一种折中的算法大家比较认可,拆赔比1:1以内的,按照返迁物业的建造成本算,拆赔比1:1以外的,按照市场价格算。
(2)、当期土地成本:
给村民的现金补偿、物业补偿其实也是获取这块地的代价,那么这些补偿可以算入当期土地成本进行销项税抵扣吗?
现金补偿可以抵扣,但是物业补偿想对应的价值能否抵扣并没有定论,问过很多同行,大概率是不能抵扣。
进项税:
这没有什么好说的,不管是销售物业,还是返迁物业, 相应的进项都可以抵扣。
2、土地增值税
(1)、销售收入:要加上视同销售收入
销售收入=实际销售收入+视同销售收入
视同销售收入=返迁物业*同期同类物业的市场价格。
(2)、土地成本:
现金补偿部分可以计入土地成本
而返迁物业,大家普遍认为也可以算土地成本的抵扣,即
土地成本可以加上视同销售收入,这里视同销售收入等于返迁物业*同期同类物业的市场价格。(3)房地产开发成本:
是多少就是多少,返迁物业的建安成本也可以算进去。
由此可见:这种算法下,土地增值税对旧改项目还是比较友好的,在销售收入加了视同销售、土地成本也同时加了视同销售,由于土地成本有20%加计扣除,抵扣的比增加的多,很划算。而且返迁物业的建安成本还可以在房地产开发成本项里抵扣。
3、 企业所得税
(1)、销售收入:要加上视同销售收入
(2)、土地成本:和土增税计算一样,也要加上视同销售收入
(3)、房地产开发成本:返迁物业的建安成本也可以算进去
以上只是深圳城市更新大概率的算法,深圳在旧改方面应该算是领先和成熟的了,但是即使是在深圳,也没有一个统一的规则,我估计在别的城市那更是黑盒子理论了。
有其它城市旧改项目税费清算经验的麻烦在留言里告诉我,我下一期可以做个总结。
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第二类、无偿移交给当地政府的配建房
有些城市招拍挂是“限地价+竞配建”的土地出让方式,即当地块竞拍价达到一定价位后,竞买方式转为竞投配建商品房,配建的商品房须无偿移交给当地政府.
假设项目总计容面积60000平方米,其中,可售面积(不含配建)为50000平方米,配建面积为10000平方米要无偿移交政府,市场售价为2万元/平方米。竞拍的土地款为5亿元,总大建安成本为2亿元,其中配建房成本约3000万元。
关于如何计算,市面上有两种声音:
第一种声音、配建面积都视同销售
1、增值税及附加
(1)、销售收入:销售收入=实际销售收入+视同销售收入
视同销售收入=配建商品房面积*市场价格=10000平*2万/平方米=2亿元
实际销售收入=50000平*2万/平方米=10亿元
总销售收入=12亿元
(2)当期土地成本:视同销售部分可能无法抵扣,当期可抵扣的土地成本就是5亿元
(3)进项税:总建筑施工成本2亿元只要有专票的,都可以抵扣
2、土地增值税
(1)、销售收入:要加上视同销售收入即12亿元
(2)、土地成本:视同销售收入可以加到土地成本里,土地成本=真实土地价款+视同销售收入=5亿元+2亿元=7亿元
(3)房地产开发成本:配建物业的建安成本也可以算进去,即总大建安成本2亿元
3、企业所得税
(1)、销售收入:要加上视同销售收入即12亿元
(2)、土地成本:视同销售收入可以加到土地成本里,土地成本=真实土地价款+视同销售收入=5亿元+2亿元=7亿元
(3)房地产开发成本:配建物业的建安成本也可以算进去,即总大建安成本2亿元
第二种声音、配建面积视为公益,不视同销售
1、增值税及附加
(1)、销售收入:销售收入=实际销售收入=10亿元
(2)当期土地成本:地价就是5亿元
(3)进项税:总建筑施工成本2亿元只要有专票的,都可以抵扣
2、土地增值税
(1)、销售收入:销售收入=实际销售收入=10亿元
(2)、土地成本:地价就是5亿元
(3)房地产开发成本:配建物业的建安成本也可以算进去,即总大建安成本2亿元
3、企业所得税
(1)、销售收入:销售收入=实际销售收入=10亿元
(2)、土地成本:地价就是5亿元
(3)、房地产开发成本:配建物业的建安成本也可以算进去,即总大建安成本2亿元
具体用哪种算法,需要咨询当地的税局和同行,如果没有确定的答案,就自行决定吧。
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第三类项目:村企合作,政府返还土地款
举个例子:A企业和村里合作开发,招拍挂土地款是10亿元,A企业向政府支付10亿土地款,其中有4亿是直接作为土地价款支付,6亿元作为履约保证金,等到A修建完成返迁物业给村里后政府逐步退还。返迁物业建安成本大概5亿元。返迁物业如果按照市场价格视同销售大概值7亿元。
这种怎么计算?
返迁部分是肯定要视同销售的,这个不用想了
关键是能抵扣的土地成本是多少?
是招拍挂地价10亿元?
还是A向政府实际支付的土地款4亿元?
还是实际土地款4亿元+返迁物业的建安成本5亿元=9亿元?
还是实际土地款4亿元+返迁物业视同销售价值7亿元=11亿元?
答案是不明确,以下是和同行沟通后的一些猜测:
猜测一、
增值税及附加中可抵扣的土地成本是10亿元(因为招拍挂地价是10亿,政府就能开出10亿的土地票),政府返给A的6亿土地款要按照补贴收入交所得税。
视同销售收入是返迁物业的建安成本5亿元,还是按照市场价格视同销售7亿元,我们认为是取大的。
具体而言:
增值税及附加:
销售收入要加视同销售收入7亿元
可抵扣土地成本为可开票的10亿元
土地增值税:
销售收入要加视同销售收入7亿元
可抵扣土地成本为 招拍挂地价-政府返还地价+视同销售收入=10亿-6亿+7亿=11亿元
企业所得税
销售收入要加视同销售收入7亿元
除此之外还要加补贴收入6亿元
猜测二
增值税及附加中可抵扣的土地成本是11亿元,即招拍挂地价-政府返还地价+视同销售收入=10亿-6亿+7亿=11亿元,政府返给A的6亿土地款不用交所得税。
其余不变
备注:大家用的比较多的是第一种
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