新浪樂居訊 城市更新，是深圳最難唸的一本經。
2009年，深圳市政府發佈《深圳市人民政府令(第211號)深圳市城市更新辦法》，正式將舊改統一為城市更新。從此以後，深圳城市更新走過了曲折的十年。十年間，僅有鶴塘小區和興業生活區達到“雙百”啟動舊改，其它項目均在普大喜奔的公告後艱難前行，大多石沉大海。近期，由於僵局難破，中鐵和中南建設集團分別放棄了龍崗和羅湖的舊改項目。
土地極度緊缺的深圳又不得不向存量市場要地。6月5日，深圳二次房改意見稿中提出18年內要新增170萬套房，主要渠道便是盤活存量用地建設，加大棚戶區改造力度。
棚改，被賦予了新的歷史使命，而開發商也在新的環境中摸索前進。
舊改4年無進展，業主要棚改 開發商直言hin尷尬
5月17日，深圳市人民政府印發《深圳市人民政府關於加強棚戶區改造工作的實施意見》（以下簡稱實施意見）。文件指出，使用年限20年以上，存在住房質量、消防等安全隱患或使用功能不齊全或配套設施不完善的老舊住宅區，均用棚戶區改造的形式。
據不完全統計，深圳共有上千個20年以上的老舊住宅區，南山區西麗的麗島茗園正是其中一個。
2014年福熙地產牽頭搞麗島茗園舊改，約定按套內1：1賠償。舊改的消息一出，吳森專程從外地趕回來簽約。讓他沒想到的是，這一簽約，竟然等到現在仍不見動靜。四年過去了，吳森等到的不是新房，而是舊屋。隨著時間的推移，麗島茗園的房屋開始漏水掉灰，消防問題日漸嚴峻，牆面開始出現裂縫，居住環境惡劣。
△麗島茗園房屋情況，業主供圖
眼看著舊改遙遙無期，吳森和業主們開始盼著棚改。2017年8月，《深圳市住建局《關於加快推進棚戶區改造工作的若干措施（徵求意見稿）》文件流出。業主們看到了棚改的希望，自發組織搞棚改。
實施意見指出，棚戶區改造以公共利益為目的，主要通過拆舊建新的方式，由各區政府主導，以人才住房 專營機構為主，其他企業可以參與。
福熙地產工作人員對樂居表示，去年11月左右，業委會表示要推動棚改，故沒有給舊改的項目蓋章。彼時福熙地產已經走完政府的流程，跟政府方面商量，若項目貢獻30%的用地做人才房，便可繼續由福熙地產參與改造工作。對方透露，目前仍有3戶業主未簽約。接下來麗島茗園會按照“人才房+回遷房+商品房”的形式改造，只需要達到90%的徵集意願便可由政府牽頭改造。補償方面依舊不變，按套內1:1補償。
△麗島茗園簽約情況，業主供圖
“現在城市更新政策變化比較多，福熙地產將在近期推進項目。目前我們的處境很尷尬，項目既不屬於舊改也不屬於棚改，我們在裡面扮演者多方協調的角色，已經不再是純粹的開發商。”多年的投入也使得福熙地產不甘心放棄，工作人員表示接下來仍將跟進麗島茗園項目。
△福熙地產官網上的麗島茗園效果圖
南山區城市更新局工作人員表示，麗島茗園目前還沒有舊改計劃，目前沒有與福熙地產方面有約定。由於舊住宅區改造目前僅有2個成功案例，建議業主選擇棚改的模式，目前南山區城市更新局不接收舊改計劃。
棚改新政下，開發商在思變
隨著城市更新難度的推進，對開發主體的要求也越來越高。一方面，對資金的要求越來越高。寶安棚改實施主體入預選庫要求之一便是近一年銀行授信達到20億人民幣。另一方面，棚改也正向“政府主導，國企實施”的模式轉型。
從目前已有苗頭的項目便可見一斑。2017年12月，華富村公佈代建結果。華富村東、西區舊住宅區改造項目全過程代建單位由華潤置地有限公司中標，中標價6380萬元。2017年年底，“天下第一村”南嶺村也傳出了棚改的消息。緊接著，國企天健集團將接手南嶺村棚改項目的信息曝光。當地村民稱，由於拆遷賠償未談妥，項目暫時擱淺。
天健內部人士透露，目前棚改項目為政府主導，對項目進行摸底、商定拆賠比和簽約工作，然後選定開發商進行改造。前期工作由政府負責，開發商的角色更像政府的服務商。項目可能是由於拆賠比、規劃等原因擱淺了，不存在天健集團退出南嶺村棚改的說法。該知情人士表示，未來天健是否會繼續參與南嶺村項目暫時還未有定論。
深業內部人士對樂居表示，目前市場都在看華富村棚改的推進效果。由於棚改的要求跟舊改不同，開發商在裡面將如何參與也是需要重新思考的問題。目前棚改定性為“政府主導+國企實施”，未來深業會參與棚改，具體規劃正在修改。
遊戲規則不斷在變，開發商入局的方式也在變。深圳合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，目前深圳舊住宅區只剩下零散小區這條路，開發商如果想要參與住宅區領域的城市更新，需要把零散小區跟城中村改造放在一起考慮。另一方面，棚改允許所有市場主體參與，只是利潤空間縮小後，沒有實力的開發商不敢輕易進場。
在中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁看來，深圳棚改的體量很大，將來肯定會大量引入開發商參與。從這個角度看，棚改對開發商來說也是一次全新的機會。他認為，開發商首先要擺正心態。不能政府的保障性住房並不是沒有錢可賺，事實上政府的保障性住房的土地成本並不會很高。只要做好精緻的測算，還是會有盈利的空間。另外，也需要和政府方面算好賬，保持利益平衡。最重要的一點是緊跟政策走，目前棚改政策在不斷變化，要及時做調整，避免因為政策不到位造成項目無法推進。
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