“消除安全隱患、維護城市肌理、保障低成本空間、完善配套設施。”
11月5日，深圳市規劃和國土資源委員會發布《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》（以下簡稱“城中村改造規劃”）強調，為了保留城市發展彈性，將在特定時間內保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳城中村更新工作。
這是深圳市政府第一次旗幟鮮明發佈政策，強調在城中村“綜合整治”中政府的主導作用，以及鼓勵、規範市場主體參與城中村“綜合整治”的行為。
此前，深圳城中村綜合整治主要由政府和村股份公司進行投入，對城中村的基礎設施方面進行改造，以提升消防安全和居住環境；隨著租賃住房的興起，萬科、佳兆業等地產開發商以及民間資本，對城中村物業的“統租”業務興趣濃厚，並以各種形式深度參與城中村改造。
此次城中村改造規劃顯示，扣除已批更新單元計劃、土地整備計劃、 棚戶區改造計劃、建設用地清退計劃、以及違法建築空間管控專項行動用地之外，城中村綜合整治分區劃定的對象總規模約99平方公里。
深圳城中村用地總規模約320平方公里，這意味著約三分之一的城中村將納入綜合整治範圍之內。而在2018-2025年規劃期內，綜合整治分區用地規模為55平方公里，佔比56%，其中寶安區、龍崗區、龍華區的規模靠前。
對於深圳的地產開發商而言，這也意味著將失去99平方米公里的“城市更新”機會。深圳市土地面積為2000平方公里，約為北京的八分之一，可開發建設土地早已捉襟見肘，城中村拆除重建的“城市更新”已成為開發商主要土地來源。
“規範有序是我們樂見的。”一位介入城中村改造長租公寓運營商負責人告訴界面新聞，此次規劃的發佈，某種程度上也是承認城中村改造業務的合法合規性，以及在一定年限內不會面臨拆除毀約的風險。同時，有序競爭也是目前行業急需規範和需要監管的地方。
“失之東隅，收之桑榆”，在城中村綜合整治更新中，政府鼓勵市場主體參與，並明確由原村集體繼受單位按照集體用地交易監管規則和程序，及股份公司章程和政府監管要求，通過三資交易平臺或公共資源交易平臺公開引入項目實施主體。
同時，綜合考慮項目現狀建設情況及經濟利益平衡。此次的城中村改造規劃，還首次提出允許局部拆建、降低更新單元計劃合法用地比例的准入門檻、減輕項目政策性住房配建責任、 簡化局部拆建區域規劃容積的測算規則等具體鼓勵政策。
事實上，萬科、佳兆業等地產商以及部分民間資本，已深度參與城中村綜合整治更新中，並引發了城中村租金上漲、企業之間惡性抬價競爭、施工改造不規範等一系列問題。
最為典型的屬於深圳萬科去年開展城中村改造業務的“萬村計劃”，擬在全市1044個城中村中選取部分開展統租業務，即從原“農民房”業主手中租賃物業，通過改造後對外出租，並致力於提升整個城中村居住、商業、基礎設施等生態系統。
今年6月，富士康工人代表就曾在網上發表公開信呼籲，萬科等企業在入駐城中村進行改造業務時，應該充分考慮原有租客權益、改造前後房租漲幅、文明施工等問題，隨後引發萬科該不該改造城中村這一低收入者最後“避風港”的社會大討論。
此次城中村改造規劃，就更加強調城中村綜合整治的民生保障作用，要求企業控制改造成本，並參照租賃指導價格合理定價。改造後出租的，應優先滿足原租戶的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應；加強市場秩序整治， 嚴厲打擊城中村租賃市場違法違規行為等。
此次規劃還明確各區將出臺進一步細則，明確城中村規模化改造的要求和流程，通過計劃引導、 規劃統籌、價格指導等手段，引導各區在綜合整治分區內有序推進城中村規模化租賃改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。
去年8月，深圳市發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》透露，“十三五”期間，深圳市將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，統一租賃經營、規範管理。
深圳合一城市更新集團董事總經理羅宇告訴界面新聞，由於拆除重建與綜合整治在經濟利益上的巨大差距，市場主體參與綜合整治業務的熱情是否被激發，仍然有待觀察。與此同時，政府本身在基礎設施方面是否同步投入，也需進一步安排政策細則和專項資金。
無論是深圳，還是在其他典型的移民城市，“城中村”通常是初來者以及低收入者的居住地，對於深圳這樣一座戶籍人口僅400多萬人，但管理人口超過2000萬人的特大城市而言，城中村幾乎成為了高房價之下低收入群體最後的“避風港”。數據顯示，深圳城中村租賃物業佔全市全部租賃物業的70%。
城中村的改造與否，與其緊密相關的低收入群體卻成為了“失語”的一方。香港大學社會學系“城市新移民住房保障政策及居住現況調研報告” 透露，近幾年隨著城市化、氾濫的二房東和公寓裝修，城中村租金急劇上漲，造成為數龐大、工資漲幅較緩慢的低收入產業及服務業工人居住困難。
同時數據顯示，2011年至2016年全國範圍內，由僱主或單位提供免費住宿的農民工比例由 49.9%下降至 13.4%。在產業轉型升級和人口規模控制的目標下，政府又傾向於把公共住房供應視為競爭吸納人才的重要手段，面向低收入人口的廉價租房則僅限於戶籍人口。
在被譽為深圳“二次房改”政策中也是如此，佔住房供應總量20%的公共租賃住房，面向符合條件的戶籍中低收入居民，建築面積以30—60平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
香港大學社會學系城市新移民住房保障研究團隊建議，應該利用城中村改造與公共租賃住房建設相結合以解決農民工等低收入群體居住問題，例如2017年年底杭州住房租賃試點工作小組計劃在交通相對便利、配套相對齊全的區域，結合城中村和舊城改造，將拆未拆 、或已拆除但短期內不實施開發的地塊上新建有住房保障性質、面向服務業外來務工人員的集體宿舍。
很顯然，在城中村改造與保障原租客租得起的平衡之間，深圳市政府需要考慮更多，這一點同樣適用於介入城中村改造業務的開發商與資本方。
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