特殊項目的三大稅計算（保障房、城市更新、村企合作）

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原創：地產收併購入門到精通 原創 彭思圓

引言:

前三篇已經闡述了房地產開發的三大稅, 作為投資人員, 在不需要懂那麼多細節的情況下,直接套公式還是比較容易的.

但是我們經常會遇到的難題是, 一些非常規項目，比如舊改、配建保障房、村企合作如何計算?

首先需要說明的是, 下面這些只是探討,並不是答案.

就拿深圳城市更新來說, 返遷物業的成本究竟能不能抵扣增值稅,沒有明文規定,問稅局,稅局也不清楚.

實操中稅局並不會給你出個條文,告訴你怎麼算,而是到你這個項目彙算清繳的時候,稅局會給你出個通知，你就準備好公司資料向稅局進行申報。

稅局會審查公司的資料，覺得你算的還比較合理,就ok了,如果覺得不合理,就會讓你調整。

那麼作為投資人員來說,項目還沒拿,怎麼可能知道幾年後清算時稅局會如何認定呢?

所以是不可能100%預測的.

只能通過一些條文,推測出市面上大家比較認可的算法.

這一節講的就是一些可能的算法.

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先介紹一個概念，叫“視同銷售”

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這是個特別可怕的事情！

顧名思義，就是物業雖然沒賣，但是視同銷售，計入銷售收入計稅。

銷售收入=實際銷售收入+視同銷售收入

視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定

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接下來我們分項目討論

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第一類、城市更新項目

舉個例子，深圳有個城市更新項目，補償村民3000萬，返遷物業10000平米，那麼計算這三大稅時需要注意什麼呢？

1、增值稅及附加

銷項稅=銷售收入-當期土地成本

（1）、銷售收入：要加上返遷物業的視同銷售。

銷售收入=實際銷售收入+視同銷售收入

視同銷售收入=返遷物業*公允價格

這裡要注意的是，公允價格是按照同類物業在市場上的真實售價算，還是按修建這些返遷物業的建安成本算，並沒有定論。

有一種折中的算法大家比較認可，拆賠比1：1以內的，按照返遷物業的建造成本算，拆賠比1：1以外的，按照市場價格算。

（2）、當期土地成本：

給村民的現金補償、物業補償其實也是獲取這塊地的代價，那麼這些補償可以算入當期土地成本進行銷項稅抵扣嗎？

現金補償可以抵扣，但是物業補償想對應的價值能否抵扣並沒有定論，問過很多同行,大概率是不能抵扣。

進項稅：

這沒有什麼好說的，不管是銷售物業，還是返遷物業， 相應的進項都可以抵扣。

2、土地增值稅

（1）、銷售收入：要加上視同銷售收入

銷售收入=實際銷售收入+視同銷售收入

視同銷售收入=返遷物業*同期同類物業的市場價格。

（2）、土地成本：

現金補償部分可以計入土地成本

而返遷物業，大家普遍認為也可以算土地成本的抵扣，即

（3）房地產開發成本：

是多少就是多少，返遷物業的建安成本也可以算進去。

由此可見：這種算法下，土地增值稅對舊改項目還是比較友好的，在銷售收入加了視同銷售、土地成本也同時加了視同銷售，由於土地成本有20%加計扣除，抵扣的比增加的多，很划算。而且返遷物業的建安成本還可以在房地產開發成本項裡抵扣。

3、 企業所得稅

（1）、銷售收入：要加上視同銷售收入

（2）、土地成本：和土增稅計算一樣，也要加上視同銷售收入

（3）、房地產開發成本：返遷物業的建安成本也可以算進去

以上只是深圳城市更新大概率的算法，深圳在舊改方面應該算是領先和成熟的了，但是即使是在深圳，也沒有一個統一的規則，我估計在別的城市那更是黑盒子理論了。

有其它城市舊改項目稅費清算經驗的麻煩在留言裡告訴我，我下一期可以做個總結。

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第二類、無償移交給當地政府的配建房

有些城市招拍掛是“限地價+競配建”的土地出讓方式，即當地塊競拍價達到一定價位後，競買方式轉為競投配建商品房，配建的商品房須無償移交給當地政府.

假設項目總計容面積60000平方米，其中，可售面積（不含配建）為50000平方米，配建面積為10000平方米要無償移交政府，市場售價為2萬元/平方米。競拍的土地款為5億元，總大建安成本為2億元，其中配建房成本約3000萬元。

關於如何計算，市面上有兩種聲音：

第一種聲音、配建面積都視同銷售

1、增值稅及附加

（1）、銷售收入：銷售收入=實際銷售收入+視同銷售收入

視同銷售收入=配建商品房面積*市場價格=10000平*2萬/平方米=2億元

實際銷售收入=50000平*2萬/平方米=10億元

總銷售收入=12億元

（2）當期土地成本：視同銷售部分可能無法抵扣，當期可抵扣的土地成本就是5億元

（3）進項稅：總建築施工成本2億元只要有專票的，都可以抵扣

2、土地增值稅

（1）、銷售收入：要加上視同銷售收入即12億元

（2）、土地成本：視同銷售收入可以加到土地成本里，土地成本=真實土地價款+視同銷售收入=5億元+2億元=7億元

（3）房地產開發成本：配建物業的建安成本也可以算進去，即總大建安成本2億元

3、企業所得稅

（1）、銷售收入：要加上視同銷售收入即12億元

（2）、土地成本：視同銷售收入可以加到土地成本里，土地成本=真實土地價款+視同銷售收入=5億元+2億元=7億元

（3）房地產開發成本：配建物業的建安成本也可以算進去，即總大建安成本2億元

第二種聲音、配建面積視為公益，不視同銷售

1、增值稅及附加

（1）、銷售收入：銷售收入=實際銷售收入=10億元

（2）當期土地成本：地價就是5億元

（3）進項稅：總建築施工成本2億元只要有專票的，都可以抵扣

2、土地增值稅

（1）、銷售收入：銷售收入=實際銷售收入=10億元

（2）、土地成本：地價就是5億元

（3）房地產開發成本：配建物業的建安成本也可以算進去，即總大建安成本2億元

3、企業所得稅

（1）、銷售收入：銷售收入=實際銷售收入=10億元

（2）、土地成本：地價就是5億元

（3）、房地產開發成本：配建物業的建安成本也可以算進去，即總大建安成本2億元

具體用哪種算法，需要諮詢當地的稅局和同行，如果沒有確定的答案，就自行決定吧。

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第三類項目：村企合作，政府返還土地款

舉個例子：A企業和村裡合作開發，招拍掛土地款是10億元，A企業向政府支付10億土地款，其中有4億是直接作為土地價款支付，6億元作為履約保證金，等到A修建完成返遷物業給村裡後政府逐步退還。返遷物業建安成本大概5億元。返遷物業如果按照市場價格視同銷售大概值7億元。

這種怎麼計算？

返遷部分是肯定要視同銷售的，這個不用想了

關鍵是能抵扣的土地成本是多少？

是招拍掛地價10億元？

還是A向政府實際支付的土地款4億元？

還是實際土地款4億元+返遷物業的建安成本5億元=9億元？

還是實際土地款4億元+返遷物業視同銷售價值7億元=11億元？

答案是不明確，以下是和同行溝通後的一些猜測:

猜測一、

增值稅及附加中可抵扣的土地成本是10億元（因為招拍掛地價是10億，政府就能開出10億的土地票），政府返給A的6億土地款要按照補貼收入交所得稅。

具體而言：

增值稅及附加：

銷售收入要加視同銷售收入7億元

可抵扣土地成本為可開票的10億元

土地增值稅：

銷售收入要加視同銷售收入7億元

可抵扣土地成本為 招拍掛地價-政府返還地價+視同銷售收入=10億-6億+7億=11億元

企業所得稅

銷售收入要加視同銷售收入7億元

除此之外還要加補貼收入6億元

猜測二

增值稅及附加中可抵扣的土地成本是11億元，即招拍掛地價-政府返還地價+視同銷售收入=10億-6億+7億=11億元，政府返給A的6億土地款不用交所得稅。

其餘不變

備註：大家用的比較多的是第一種

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