A青衫如故

您好！小產權房本身不合法，所以對於小產權房的買賣交易均為違法行為，特別是買方的權利，不會受法律保護。所以強烈建議題主不要購買。

下面將從小產權房的定義、小產權房的利弊、小產權房的購買風險。

第一，小產權房的定義

小產權房是一類“違法建築”的總稱，主要違法原因包括土地實際用途不符合原有規劃用途、或者土地實際使用人不符合原有規定。目前市面在售的小產權房主要包括：將村集體擁有產權的土地，賣給非村集體成員居住；將非住宅用地建造商業住宅。

小產權房本身不合規，也沒有產權，所以買方不受法律保護。由於部分小產權房項目是由村集體或地方政府主導開發的，所以購買的時候會有所謂的“產權證”，不過請注意分辨“小產權證”和正規商品房的“產權證”的差別。這種“產權證”只能做登記作用，在法律上並不能反映房屋的產權。

第二，小產權房的利弊

1、小產權房的優勢

• 小產權房和同地段的房屋項目價格更便宜，單價甚至可以低50%左右。其中原因主要有兩個，地段相對偏遠，本身地價就便宜；再加上不需要繳納土地出讓金，無形中，房屋成本就會低不少。
  

• 其次，小產權房的購買不受當地限購資格和購房資格影響。所以即使是違法房屋，也很受歡迎。
  

2、小產權房的劣勢

• 小產權房本身違法就是最大的劣勢，也是絕不能購買的理由。
  

• 其次也因為房子本身沒有經過國家監管，所以本身的設計、消防、水電暖配置、包括房屋周邊配套設施，也都不夠理想，可能會對未來的居住造成影響。

  
  

第三，小產權房的購買風險

1、小產權房的購買過程不受法律保護，買賣雙方可以隨時反悔，對買家的傷害更大。

小產權房買賣違法，所以雙方簽訂《購房合同》也只能稱為“君子協定”，無法對買賣雙方進行約束。比如，一旦面臨房價上漲迅速，賣方後悔覺得房價賣低了；或者房子面臨拆遷，可能有補償，賣方後悔賣房了；賣方隨時可以“買賣不合法”為理由，要求追回房屋。

而面對這種情況，通常法院的判例顯示：

至於是否應該賠償買方增值部分，或未來房屋徵收的賠償所得，沒有獲得明確結論，也就是說，如果賣方想反悔，買方必須騰退房屋，並且房屋增值部分也無法獲得補償；對買家的權益無法保障。

2、即使購買了小產權房，一旦面臨徵收拆遷、很可能不但沒有賠償，還需要繳納罰款。

目前對於小產權房徵收拆遷是否有補償、是否需要繳納罰款，並沒有明確的說法。只能根據現有的案例處理方法進行參考。

• 目前深圳的做法是“徵收補償-未繳納地價-罰金”的原則，也就是說，拆遷是有補償、未繳納的土地出讓金也必須補全、罰款也是要罰的。
  

• 而看北京近期的拆遷來說，主要以“罰”為主，對於補償力度並不明朗樂觀。
  

也就是說，“小產權房拆遷了，是不是就一定有補償？”這個問題的答案也並不明確，強烈建議大家不夠購買，也不要去博小概率的“補償”幾率。

希望回答對題主有幫助。

一紙家書

關於小產權房我是有發言權的，因為我操作過多地多套小產權房。

首先小產權房子買賣法律上是不會保護的，任何一方提出法律訴訟的話，肯定要交易還原。

那我們確實想買小產權房如何保護自己利益呢？這裡我提供兩個方案，一個是長租協議，約定長租使用權，毀約賠償條款，至少能保障你這20年的使用權。

另外有個小技巧，就是通過假欠款方式，小產權賣家簽訂一個借款協議，無力償還之後買家提出訴訟，法院判決書上顯示以小產權房作為抵債的標的物，這樣就能長治久安了。

Lawrence16809093

☞2014年，有個朋友在本市買了一套小產權房，也就是城中村還建的房

☞2016年房價大漲，這套房在當時賣價的基礎上翻了一倍，2017年後來房東要求收回房屋，不賣了

☞這事到了法院，判決買賣無效，因為法律不允許小產權買賣，也就是買賣無效。房東把錢還給買家並附帶利息，買家清退房屋還給房東

☞如果這種風險您覺得可以承受或者避免的話，可以考慮入手一套

Jackfruit

我的建議是如果經濟條件不好的情況下可以選擇購買，一般不提倡買小產權房的，但購買時不能辦理過戶手續，只能到公證處進行公證進行公證交易，不受房管局管。

風險一，沒有房產證，不屬於房主的不動產，房主沒有依法處分的權利，不能辦理過戶手續。

風險二，由於沒有房產證，房子無法抵押貸款，購買時也無法貸款，只能一次性繳清或者分期付款。

風險三，如果遇到拆遷，有可能屬於違章建築，而不與賠償或者賠償大打折扣，是的房主賠了夫人又折兵。 以上是我的一點建議，有興趣的朋友在此關注評論並轉發哦。

放飛自我2590

我是每天分享家居美圖和裝修經驗的飛墨李工，如果你覺得我的回答有趣實用，那就點個讚唄~

很多業主表示商品房買不起，只能轉手買小產權房了，只是大家購買房屋之前有沒有了解小產權房呢？其實在小產權房裡還是違建房，面臨被拆掉的危險，關於這裡面的門到，我這次特意請教了專業人士。

真正的產權房是能夠在房地產證辦證大廳進行登記和轉讓手續，一般具有70年產權，而小產權房是無法辦理產權證，以及無法在房地產辦證大廳進行登記和轉讓手續的。

具體小產權房可以分為2大類：

1類是可以經過國家相關部門的土地規劃、建設環節的審批後，建設在農村集體建設用地的城中村改造房；

2類是沒有經過任何國家相關部分和環節審批，建設在租用的土地或是非法侵佔的土地上的房屋。

1類雖然沒有房產證或是一系列的手續，但農村集體土地歸集體所有，該村村民可以放心購買，即使後期國家徵地，村民可以拿到一定的補償款，是不屬於違法建築。

如果沒有國家相關部門審批，私自變更土地用途的情況下，是不會受到國家法律保護的，屬於違法建築，導致好多業主買到的是無產權房，想小產權房轉正估計還是等著被拆掉吧。

另外還有一類現在經常能夠見到的經濟適用房，這類在補齊房款差價後，才能夠完全擁有產權的，不屬於違法建築。

想要完全瞭解小產權房是否屬於違法建築，還得弄清楚哪些情況下，會被判定屬於違法建築。具體如下：

1、房屋四周、屋頂以及陽臺周圍擅自搭建的附屬建築物，比如私自在頂樓或是陽臺搭建的陽光房；

2、未取得市、區城市規劃管理部門規劃許可證或者未取得施工許可證，而擅自施工的工程；

3、在批准期滿仍不拆除的一切臨時性建築；

4、私人在城市擅自佔用土地和在農村非法佔用集體土地新建、修建和擴建的建築物；

5、在人行道、馬路邊以及公共綠化內搭建的固定售貨攤。

最後專業人士勸告：小產權房在房地產市場具有價格低廉的優勢，但不具備一系列辦證手續，沒有產權證，不要買。沒有在國家相關部門的審批許可之下，私自租用、變賣，就會被判定為違法建築！

飛墨設計師李工

不知道你問的能不能買指的是什麼？對於小產權大家比較擔心的無非是幾個問題：

安全問題

01、哪些產房能買，這個真不敢回答你，但我可以告訴你哪些一定不能買！

1、處於五線之內的，特別是生態保護線、飲用水資源保護線內，這兩類房子目前已經處理了相當大一批的，屬於文件規定的歷史遺留的話就算徵收，不屬於的基本會強拆！

2、有綠皮的房子（綠皮是綠色軟皮房地產證的簡稱），綠皮無法過戶，非常容易起糾紛。另外舊改的時候，也只認證載人！

3、民間抵債房，這類型出現得比較少，但價格非常便宜，這類房子一定不要碰，中間的三角債非常麻煩。

02、交易中應該注意哪些問題

1、統建樓和村委房，這個手續相對簡單，且有專門的物業或者管理審核資料，出現一房多賣或產權不清的情況比較少。是屬於小產權房比較安全的類別。

2、農民房交易，一定要核清楚產權手續，比較有無報建，有歷史遺留，是否綠皮等等

3、家民房二交易，一定要核所有歷史合同收據原件，確認真實業主，確認律師見證書，交易時，最好找同一家律師所做見證，因為多數律師所都會有一個留檔。另外，這個最好就是找一個靠譜的中介，不要自己私交易，坑很多！

學位及價值問題

1、深圳90%以上的房子都是沒有指定學位的，都是學區積分入學！

2、小產權落戶算自有特殊類房產積分，不落戶只能辦租賃合同積分了。

3、深圳的小產權出現至今近40年了，就目前而言，小產權的價值還是值得肯定的，雖然ZF在不停的收縮口子，但還是有機會！比如，舊改！

怎麼選擇？

1、看自己的需求及資金安排，剛需儘可能買集資房或村委統建的，雖然這些房子目前價格也挺貴的，但想比商品房來說，還有便宜了相當大一部分的了！

2、投資的選擇就多了，錢少的可以投地鐵口或者租售比高的小公寓！近兩這類小公寓的租售相當驚人！

3、錢多可以做長投的朋友，可以看下拆遷房。舊改未來整理合法外用地的一大手段，前期投資高，但回報亦非常可觀！

阿均哥

所謂的小產權房，其實一般指的是房子所在的那片土地上，其土地性質是集體所有，並未繳納土地出讓金等費用，常見於農村集體土地上建的房屋。一般來說，小產權房是沒有產權證的，或是集體產權證，不過即使有產權證，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以小產權房也稱為“鄉產權房”。小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，是不被國家所承認的房產。

小產權房嚴格來說，是不允許上市交易，但因為其價格便宜，私底下成交的也不在少數。不過小產權房既不能抵押貸款，也不能在房管局備案，有點像黑戶的感覺，隨時都會有查封的危險。

小產權房交易不被承認，所以風險較大，而且轉手也困難。萬一土地到時候回收，小產權房該何去何從也是個問題，儘量不要買小產權房，萬一有糾紛可就是比糊塗賬了。

諸葛找房鄭州

可以買，公司開發的相對還比較安全！

小產權房是未繳納土地出讓金等費用的房子，其產權不是有國家房管部門頒發的。如果是居住的話，基本沒有什麼區別，出售價格要比大產權房低很多，現在各個城市的小產權房不在少數。如果是自己單位領頭開發建設，還是比較安全的，可以購買。

目前，大部分城市基本不允許建設小產權住房。小產權住房額性質大致可以分為三種：一、在集體建設用地上建成的，只屬於改村的集體所有者。二、在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。三、各類農業園或者養老院等。這類房屋一旦發生糾紛，購房者無法得到賠償，風險較大。

在相對安全的情況下，如果小產權房的價格比起商品房低很多的話，還是可以考慮的，畢竟可以省下很多錢。但是還是儘量選擇形成規模的，形成片區，即使以後涉及到政府拆遷也不可能受到太大影響。購買時儘量多叫些見證人並在協議書上簽字，未來政策允許辦證的話，對自己也會有利些，避免吃大虧，那就得不償失了！

蜜魚生活

小產權的房子能買嗎？小產權房的購房合同有效嗎？能夠轉讓嗎？法律風險有哪些？童律師一一為您解答。

小產權房沒有土地使用證和預售許可證，購房合同房管局不會給予備案。由鄉政府或村委會頒發的所謂“產權證“，也不是合法有效的產權證。

小產權房分兩種

建在集體建設用地上 也就是建在農民宅基地上的房子，只屬於該村的集體所有者，外村農民不能購買。

建在集體企業用地或耕地。這種屬於違建。

關於合同是否有效

一般認定為無效。但也有不同處理：

有效： 1. 本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間（戶口在同一個鄉）的農村房屋買賣。

2. 本鄉以外的人員購買，如果取得有關組織和部門批准，有效。

無效：購買者為本鄉以外人員，也未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用。

關於轉讓

小產權房只有使用權，沒有所有權。

根據法律規定，小產權房不能向非本集體成員（戶口不在本集體之內）的第三人轉讓或出售——也就是說，購買後不能合法地轉讓過戶。

關於法律風險

政策風險。開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關建設項目被整頓，有可能導致停建或被拆除。此時，無法取得房屋，有可能也不能及時索回房款。

拆遷風險。由於小產權房天生的缺陷（沒合法產權），所以購房人也就不是合法的產權人，當遇到國家徵地拆遷，無法得到對產權的拆遷補償。

質量風險。“小產權房”的建設監管不全面，開發單位的資質也難以言明，房屋質量、售後、保修，都難以保證。

童律師會客室

看情況。小產權房是指開發商把房修好了，但因為各種原因未能辦理下來相關手續，未繳納土地出讓費及相關稅費(即逃稅了)，無法辦理產權證。小產權房缺點是無法進入市場流通(私人交易可以)、無法抵押貸款。個人買要注意以下幾點:1、自住，2、費用要比大產權房低20%-40%，議價空間大，房價越高的地方買小產權房越划算;3、剛開工的暫時不要買，如果遇上嚴查，剛開工的建築有可能成為殺雞儆猴中的那隻雞，當工程量完成一半左右的時候就沒什麼風險了。總之，越早買價格優惠越大，但風險稍大，越晚買、越多的人買風險越小，但價格優惠也小。4、遇上那種規模較大的小產權房，比如幾百近千戶的小區，只要有人買就可以放心大膽的跟進，把價往死裡殺(最好把銷售人員約出來吃個飯，公開場合很難殺太多)。象這種規模的小產權房沒人敢拆，強拆組一進小區就會被打出來，打死都不稀奇。一般當地政府過上一段時間就會清查小產權房，到時手頭鬆動的話補上土地費和稅費就可以辦產權證，變成大產權房了，入市流通、過戶給子女、抵押貸款都很方便，因為買的便宜，加上土地費和稅費仍然划得來得多。如果手頭緊，也可以不辦，政府嘮叨幾句你閉著嘴聽著就行了，反正沒錢辦理。不管是收土地出讓金、稅費還是清查，政府的目的是求財，你用錢換產權證皆大歡喜，沒錢也就算了，反正你的房子沒長腿，下次清查的時候再想辦法讓你交錢就行了，政府吃飽了撐的才會冒著社區動盪、群死群傷的風險和幾百上千戶人死磕。至於拆遷，小產權房因為沒交土地出讓金，所以土地補償是肯定沒有的。但土地出讓金不會影響房屋本身的價值，房屋的補償還是得按規矩來，該補多少補多少😃

關鍵字: 產權 強烈建議 題主