資料來源：深圳貝殼研究院、深圳規土委
2018年已過半，自2016年9月份以來，深圳房價成功21連跌，半年降了147元/平方米，用腳趾頭猜也明白，下個月自然也是跌。
但是，深圳是非常成熟的二手房市場，二手房價格才真實反映了深圳的房地產市場。
淘房君剛好拿到靠譜點的數據，深圳貝殼研究院（原深圳鏈家研究院）出品的《2018年上半年深圳二手房大數據 》。
真相讓人很意外：
1）
上半年，深圳二手房均價 57297 元/平方米 ，環比上漲 2.2%，同比上漲 5.4%，性價比高的二手房去化迅速。
2）
3月末“三價合一”政策出臺後，房價微調後繼續小幅上漲，一個月消化新政。
3）
寶安、南山房價上漲較快 ，龍華成交量同比增長四成，只有龍崗、鹽田環比微跌。
4）
深圳典型學區房價依然穩步向上，深圳灣學校、南二外海德學校、深圳龍華外國語學校的學區房亮眼！
5）
貸款購房比例逐年提高，上半年達到 93% ！“能貸款就貸款”、“能貸多少就貸多少”。
總的來說，上半年市場表現優於去年同期，置業需求、後市潛在需求總量在提升，業主存在惜售，供需矛盾依然嚴重，下半年穩步上漲的可能性大。
深圳二手房縮量上漲，業主惜售！
鏈家認為，上半年二手房價格穩中有升。根據深圳貝殼成交系統數據統計，2018 年上半年二手住宅成交均價為57297元/平方米，環比上漲 2.2%，同比上漲 5.4%。
相比頭幾年幅度可謂十分平穩，主要是 2016 年底的調控作用顯著，房價快速上漲的勢頭已經被控制，市場購買行為理性。
不過價格依然呈現穩中有升的趨勢，主要當前二手房交易成本相比頭幾年增加，比如“賣了再買”首付成數、稅費金額增加（三價合一後），一些業主存在惜售，導致市場供需矛盾擴大，優質房源存在一定的漲價。
一個月消化“三價合一”
鏈家認為，上半年二手房成交量相對穩定，價格波動上行。
首先看近一年多二手房走勢，2016 年 10 月“深八條”等系列調控後，成交量持續下跌。
2017 年 3 月份開始回升，4 月份才突破了 7000 套水平，受調控影響價格出現下跌，同年11月48840元/平方米。
其次，2017 年 4 月開始成交步入穩步通道，4-12 月二手房平均成交 6914 套，價格呈現平穩上升趨勢。
2018 年上半年除 2 月春節，其餘月份平均成交 6934 套，其中 3 月末“三價合一”政策出臺，房價出現一定的回落，隨後再次小幅上升。
龍華、寶安、南山最搶眼
龍崗、鹽田墊底！
鏈家認為，成交量方面，上半年龍華表現搶眼，成交 2593 套，環比增長 1.0%，同比增長 40.1%，主要最近一年龍華新房供應大幅縮減，需求轉移至二手房市場。
福田、南山兩區二手房成交也是環比、同比雙增長，學區房、中高端物業成交有一定的擴大。
價格方面，龍崗、鹽田兩區環比小幅回落，其餘各區上漲，其中寶安、南山兩區環比分別上漲 3.8%、3.0%，同比分別上漲 8.4%、6.7%，漲幅快於其他區域。
深圳灣學校、南二外海德學校、深圳龍華外國語學校的學區房領漲
從2010到2018 年上半年
貸款購房比例達到 93% ！
鏈家認為，貸款購房的理念，在深圳人當中越來越普及。對於絕大多數的深圳購房者來說，“能貸款就貸款”、“能貸多少就貸多少”。
他們甚至認為，適當的月供壓力是自己的奮鬥動力，不可或缺。從 2010-2018 年上半年看，貸款購房的比例逐年提升，目前為 93%。
但是在去槓桿的背景下，2017-2018 年貸款成數相2015-2016 年則明顯的下降，2018 年上半年平均貸款為六成，平均貸款金額 23萬，與去年持平，比 2016 年底。
上半年平均月供相比 2016-2017年有小幅增加，主要因為房貸利率上浮所致。
片區二手房價漲跌
供需矛盾擴大
看好下半年！
鏈家認為，首先，市場對政策的“免疫力”在提升，2016 年底“深八條”一年有餘，市場已經接受或消化了政策初期的調整，2018 年的“三價合一”與房貸利率上浮影響的週期較短，目前僅對部分置業者與物業影響較大。
其次，置業需求、後市潛在需求總量在提升，深圳貝殼研究院監測，2018 年上半年成交可以說表現“不錯”，新增需求穩步增長，並且達到一個“小高點”，為下半年市場發展提供了支撐。
第三，上半年市場表現優於去年同期，性價比高的二手房、優質新房項目，均獲得了置業者的青睞，去化迅速，因此市場預期在逐步的提升。
但是，在調控不放鬆的情況下，市場分化繼續存在，一些沒有賣點、報價過高、價格高於同等地段新房的二手房成交難度變大，甚至可能是無人問津。
所以，預計下半年整體的成交量穩步向上，但也存在分化。
首先，價格與成交量同步發展，過去兩年深圳二手房價也產生了一些波動，不過並未出現連續的下跌趨勢，調控初期市場產生觀望，成交量急落，業主心理價位鬆動，但是成交量穩定後價格“由穩轉升”。
其次，2018 年上半年由於置業門檻和置業成本提高，業主惜售增加，供需矛盾擴大（客房比超過 3），比如“三價合一”後一些區域“普通住宅”供不應求。
第三，市場已經走過去年的“低溫行情”，存在局部活躍和階段性活躍，令到市場信心提振，業主心理價位變強，掛牌價格持續向上。
雖然市場整體供需矛盾擴大，業主價位堅挺，但是置業者也沒有恐慌追高買入，買賣雙方存在博弈。
所以，預計下半年二手房價會延續小幅波動上行。
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