资料来源：深圳贝壳研究院、深圳规土委
2018年已过半，自2016年9月份以来，深圳房价成功21连跌，半年降了147元/平方米，用脚趾头猜也明白，下个月自然也是跌。
但是，深圳是非常成熟的二手房市场，二手房价格才真实反映了深圳的房地产市场。
淘房君刚好拿到靠谱点的数据，深圳贝壳研究院（原深圳链家研究院）出品的《2018年上半年深圳二手房大数据 》。
真相让人很意外：
1）
上半年，深圳二手房均价 57297 元/平方米 ，环比上涨 2.2%，同比上涨 5.4%，性价比高的二手房去化迅速。
2）
3月末“三价合一”政策出台后，房价微调后继续小幅上涨，一个月消化新政。
3）
宝安、南山房价上涨较快 ，龙华成交量同比增长四成，只有龙岗、盐田环比微跌。
4）
深圳典型学区房价依然稳步向上，深圳湾学校、南二外海德学校、深圳龙华外国语学校的学区房亮眼！
5）
贷款购房比例逐年提高，上半年达到 93% ！“能贷款就贷款”、“能贷多少就贷多少”。
总的来说，上半年市场表现优于去年同期，置业需求、后市潜在需求总量在提升，业主存在惜售，供需矛盾依然严重，下半年稳步上涨的可能性大。
深圳二手房缩量上涨，业主惜售！
链家认为，上半年二手房价格稳中有升。根据深圳贝壳成交系统数据统计，2018 年上半年二手住宅成交均价为57297元/平方米，环比上涨 2.2%，同比上涨 5.4%。
相比头几年幅度可谓十分平稳，主要是 2016 年底的调控作用显著，房价快速上涨的势头已经被控制，市场购买行为理性。
不过价格依然呈现稳中有升的趋势，主要当前二手房交易成本相比头几年增加，比如“卖了再买”首付成数、税费金额增加（三价合一后），一些业主存在惜售，导致市场供需矛盾扩大，优质房源存在一定的涨价。
一个月消化“三价合一”
链家认为，上半年二手房成交量相对稳定，价格波动上行。
首先看近一年多二手房走势，2016 年 10 月“深八条”等系列调控后，成交量持续下跌。
2017 年 3 月份开始回升，4 月份才突破了 7000 套水平，受调控影响价格出现下跌，同年11月48840元/平方米。
其次，2017 年 4 月开始成交步入稳步通道，4-12 月二手房平均成交 6914 套，价格呈现平稳上升趋势。
2018 年上半年除 2 月春节，其余月份平均成交 6934 套，其中 3 月末“三价合一”政策出台，房价出现一定的回落，随后再次小幅上升。
龙华、宝安、南山最抢眼
龙岗、盐田垫底！
链家认为，成交量方面，上半年龙华表现抢眼，成交 2593 套，环比增长 1.0%，同比增长 40.1%，主要最近一年龙华新房供应大幅缩减，需求转移至二手房市场。
福田、南山两区二手房成交也是环比、同比双增长，学区房、中高端物业成交有一定的扩大。
价格方面，龙岗、盐田两区环比小幅回落，其余各区上涨，其中宝安、南山两区环比分别上涨 3.8%、3.0%，同比分别上涨 8.4%、6.7%，涨幅快于其他区域。
深圳湾学校、南二外海德学校、深圳龙华外国语学校的学区房领涨
从2010到2018 年上半年
贷款购房比例达到 93% ！
链家认为，贷款购房的理念，在深圳人当中越来越普及。对于绝大多数的深圳购房者来说，“能贷款就贷款”、“能贷多少就贷多少”。
他们甚至认为，适当的月供压力是自己的奋斗动力，不可或缺。从 2010-2018 年上半年看，贷款购房的比例逐年提升，目前为 93%。
但是在去杠杆的背景下，2017-2018 年贷款成数相2015-2016 年则明显的下降，2018 年上半年平均贷款为六成，平均贷款金额 23万，与去年持平，比 2016 年底。
上半年平均月供相比 2016-2017年有小幅增加，主要因为房贷利率上浮所致。
片区二手房价涨跌
供需矛盾扩大
看好下半年！
链家认为，首先，市场对政策的“免疫力”在提升，2016 年底“深八条”一年有余，市场已经接受或消化了政策初期的调整，2018 年的“三价合一”与房贷利率上浮影响的周期较短，目前仅对部分置业者与物业影响较大。
其次，置业需求、后市潜在需求总量在提升，深圳贝壳研究院监测，2018 年上半年成交可以说表现“不错”，新增需求稳步增长，并且达到一个“小高点”，为下半年市场发展提供了支撑。
第三，上半年市场表现优于去年同期，性价比高的二手房、优质新房项目，均获得了置业者的青睐，去化迅速，因此市场预期在逐步的提升。
但是，在调控不放松的情况下，市场分化继续存在，一些没有卖点、报价过高、价格高于同等地段新房的二手房成交难度变大，甚至可能是无人问津。
所以，预计下半年整体的成交量稳步向上，但也存在分化。
首先，价格与成交量同步发展，过去两年深圳二手房价也产生了一些波动，不过并未出现连续的下跌趋势，调控初期市场产生观望，成交量急落，业主心理价位松动，但是成交量稳定后价格“由稳转升”。
其次，2018 年上半年由于置业门槛和置业成本提高，业主惜售增加，供需矛盾扩大（客房比超过 3），比如“三价合一”后一些区域“普通住宅”供不应求。
第三，市场已经走过去年的“低温行情”，存在局部活跃和阶段性活跃，令到市场信心提振，业主心理价位变强，挂牌价格持续向上。
虽然市场整体供需矛盾扩大，业主价位坚挺，但是置业者也没有恐慌追高买入，买卖双方存在博弈。
所以，预计下半年二手房价会延续小幅波动上行。
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