新冠肺炎疫情，讓整個樓市甚至國民經濟幾乎按下了暫停鍵，當大家對未來樓市極度擔心時，總會有點好消息。2月20日，香港置地聯合體競得
上海徐匯濱江西岸金融港地塊，成交總價為 310.5 億元，上海新地王塵埃落定，國內總價地王也新鮮出爐，這就像是給了未來樓市一劑強心針。
市場還沒有來得及高興，一則四房企發行美債的資訊，又讓人對樓市的行情捏了一把汗。在2月20日，正榮地產（上海）、華南城（深圳）、當代置業（北京）、合生創展（廣州）四大房企發佈美債，融資11.25億美元——摺合79億元人民幣。在不考慮匯率情況下，正榮、合創成本約6%，華南城、當代融資成本超過10%（信息來自澎湃新聞網）。
發行美債是房企最後沒有辦法的辦法，也是成本最高的方式，不計成本地融資，說明房企的資金壓力在不斷地加稻草。
一邊是地王，一邊是美債，2020年，樓市越來越亂了。市場再亂，也要往前走，2020年樓市有幾個問題值得關注。
供給側給政策不給錢，樓市能不能抗住降價壓力？
稍遇困難就放水刺激經濟，是朱總之後唯一的經濟發展手段。這次新冠肺炎對經濟的副作用不用贅述，大放水自然也是箭在弦上了，現在唯一的問題無非就是想個好點的名字，讓人覺得是站得高、看得準的絕妙之策，就像當年的“克強經濟”一樣。
2月以來，央行通過公開市場操作投放的流動性就已高達3萬億元，放水的錢雖然最終會九曲十八彎地流到樓市，但是直接給樓市這次很難了。原因就是“住房不炒”這面旗幟不能倒。
21日，中國人民銀行召開2020年金融市場工作電視電話會議提出，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。
對此，有房企融資人士表示：“在當前環境下，受到新冠肺炎疫情的影響，市場會有聲音比如通過刺激房地產行業來提振經濟，央行釋放這個信號就是明確‘不能為了短期的經濟效益對房地產行業放水’，近兩年，國家對房地產行業的信貸一直是保持著總量縮減，未來還會保持這個趨勢。”
國內不給錢，企業要活下去，就必須向境外融資。所以，房企的外債發行就逐年上升，哪怕是發新債還舊債。
2020年1月房地產行業海外融資整體放量，海外發債高達181億美元（約人民幣1267億元），同比增長83%，單月淨融資951億元，單月發債/淨融資規模均創歷史新高。
一邊是瘋狂發債，一邊是還債壓力。據光大證券研究報告指出，2020年房企債券合計到期規模約8365億元（2019年為6485億元）。
不給錢不代表不重視樓市，錢難融，其它方面已經是在給樓市鬆綁了。2月19日，蘇州取消封頂銷售和現房銷售限制，已經發出了明顯的信號。不給錢可以為房企圈層開通道，加上限購鬆綁的輿論風聲，未來給到樓市的政策大禮包只會越來越多，諸如降準、降息之類的金融小刺激可能會成為常態。
雖說給了一把政策上的刺激，不解決融資渠道問題，2020年的整體樓市還是很不樂觀的，畢竟房企才是樓市的運營主體，沒有糧草是很難堅持下去的。
樓市戰線收縮，市場兩級分化加速
整體市場的嚴峻，並不會影響到局部市場的預期。就像上海徐匯的總價地王，就是資本對區域市場的判斷。
這可以做兩方面的解讀。一是在房企眼中，即使全國行情都不好，上海仍然值得重倉。二是就算捨棄大部江山，也要保住上海一隅。
所以，這次地王的出現，也是兩級分化的又一大佐證。重點城市會走出逆市，三線、四線城市會冷的更快。地王的出現，是供給側的市場認識，資本的動向也從需求側給出了同樣的結論，特別是作為旁觀者的國外資本。
從2018年開始，外資收購境內大宗商辦物業投資額快速增長。這些大宗交易主要集中在北上廣深四大一線城市，佔市場交易總額的75%。據英國《金融時報》報道，CPPIB（加拿大退休金計劃投資局）計劃到2025年將其在中國的資產配置佔比從2018年的7.6%提高到20%。CPPIB資產總規模3670億加元（約合2800億美元）。國內一線城市不僅是國內資本緊盯的目標，也是境外資本的蹭中國機會的重要方式。
深圳也是外資盯上的一個潛力股。戴德梁行華南區人士表示：越來越多的投資人願意坐著直升機飛到深圳考察標的。
深圳大宗物業交易賣家在悄悄地發生變化，2019年深圳大宗物業交易市場上，外資佔比高達16%，這一比例是2018年的5倍左右。
2019年12月底，前海自貿區的華潤前海大廈T2寫字樓，被中信保誠人壽保險有限公司以約70億元整體收購，中信保誠由中信集團和英國保誠集團聯合創建，這是外資涉足深圳大宗交易市場一個縮影。
一線城市一方面是房企重金佈局，一方面是國內外資本瘋狂的搶灘，這也說明了就算2020年整體樓市再慘淡，也會有資本追逐的價值高地。
至於三線、四線城市，不僅2020，未來幾年，無論怎麼刺激，都可能要成為市場分化的炮灰了。
2020年，深圳樓市向左，向右？
深圳市場也是一個縮小版的全國市場，兩級分化也是市場的既定軌跡。只是在市場震盪期會變現出階段特徵，這就是在選擇標的時要考慮的是保值大於增值，風險大於收益。
無論輿論怎麼炒，在整體市場環境下，信心不可避免收到重挫。在求生存作為第一原則時，謹慎出手，市場收縮就是一個自然的結果。不說2020年整年，至少6月前市場的啟動是不可能樂觀，甚至是悲觀的。
所以，在小編看來，深圳樓市應該是成熟的區域先行，網紅區域降溫。
南山、福田2020年可能會有搶房重現，因為這裡的價值已經被證明了。寶安寶中、龍華北站商務中心片區價值已經兌現得差不多，資本會重點考慮。 光明、沙井這些網紅概念區，最大得可能就是退燒。至於其它區域，受剛需信心指數的影響，形勢有待觀察！
2020年，無論深圳還是全國房地產市場，應該都是“信心比黃金重要”最感同身受的一年！
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