▌先看法條：
《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。”
▌裁判要旨
根據 《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定，法律未限制在已出租的標的物上設定抵押。抵押權系擔保物權，所追求的是標的物的交換價值；租賃權系債權，所追求的是標的物的使用價值，二者在同一標的物上同時設立並不衝突。雖然在抵押權人實現抵押權時，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對抗抵押權人或者標的物受讓人，在租賃期限內繼續承租標的物，但 承租人不享有以在先租賃權阻卻抵押權人以折價、拍賣或變賣等方式處置抵押物並就價款優先受償的權利。 無論租賃在先還是租賃在後，均不影響抵押權人請求人民法院對依法設立的抵押權進行確認。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民終1206號
上訴人（原審第三人）：蘇玉梅，女，漢族，1965年1月22日出生，住甘肅省玉門市新市區。
委託訴訟代理人：張衛東，甘肅竭誠律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：中國農業銀行股份有限公司酒泉分行。住所地：甘肅省酒泉市肅州區盤旋東路**。
負責人：史斌華，該行行長。
委託訴訟代理人：陳天彪，男，該行法律顧問。
被上訴人（原審被告） ：玉門甘來礦業有限責任公司。住所地：甘肅省酒泉市玉門市玉門鎮河西。
法定代表人：付志，該公司總經理。
委託訴訟代理人：陸宗臣，甘肅銳鏑律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：玉門賓館甘來金業有限公司。住所地：甘肅省酒泉市玉門市新市區玉苑路**。
法定代表人：王璐，該公司總經理。
委託訴訟代理人：陸宗臣，甘肅銳鏑律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：傅士霖，男，漢族，1956年8月8日出生，住遼寧省錦州市淩河區。
委託訴訟代理人：陸宗臣，甘肅銳鏑律師事務所律師。
委託訴訟代理人：康文平，北京市盈科律師事務所律師。
上訴人蘇玉梅因與被上訴人中國農業銀行股份有限公司酒泉分行（以下簡稱農行酒泉分行）、玉門甘來礦業有限責任公司（以下簡稱甘來礦業公司）、玉門賓館甘來金業有限公司（以下簡稱玉門賓館）、傅士霖金融借款合同糾紛一案，不服甘肅省高級人民法院（2018）甘民初91號民事判決，向本院提起上訴。本院於2019年7月8日立案後，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
蘇玉梅上訴請求：1.撤銷一審法院（2018）甘民初91號民事判決第二項；2.確認玉門賓館與蘇玉梅2015年6月16日簽訂的《承租人出租人承諾書》無效；3.將本案發回重審或直接改判農行酒泉分行對案涉出租房屋（即玉門賓館）的國有土地使用權和商業用房不享有優先受償權。事實與理由：一、一審判決程序違法。（一）一審法院在農行酒泉分行已當庭撤回對蘇玉梅的訴訟並變更訴訟請求的情況下，僅因已通知蘇玉梅到庭且蘇玉梅主動要求參加訴訟，就在判決中否定了蘇玉梅對案涉租賃房屋享有的在先租賃權對抗後設抵押權的效力。一審判決超出訴訟請求，且判決結果嚴重失衡，損害了蘇玉梅的合法權益。（二）農行酒泉分行和甘來礦業公司及擔保人的金融借款糾紛與農行酒泉分行和蘇玉梅之間的抵押權糾紛，不屬於同一法律關係，一審判決將不屬於必要共同訴訟的訴合併審理，違背了相關法律規定。（三）農行酒泉分行與蘇玉梅從未簽訂過租賃合同，農行酒泉分行請求判決終止租賃合同的基礎法律關係和客觀法律事實均不存在，其針對蘇玉梅的該項訴請不符合起訴條件，不應受理。二、一審判決認定事實錯誤。案涉《承租人出租人承諾書》無效，農行酒泉分行在後的抵押權不能對抗蘇玉梅在先的租賃權。首先，玉門賓館與農行酒泉分行惡意串通，在貸款已經實際發放的情況下，謊稱準備發放貸款和設定抵押，誘騙蘇玉梅簽訂《承租人出租人承諾書》。蘇玉梅在錯誤信息誤導下做出錯誤意思表示，應依法認定無效。其次，案涉抵押權設立於蘇玉梅租賃玉門賓館房屋以後，根據“抵押不破租賃”的原則，農行酒泉分行在後的抵押權，不能對抗蘇玉梅在先的租賃權。再次，農行酒泉分行的債權目前尚未確定，其實現抵押權的條件尚未成就。三、農行酒泉分行曾以相同事由在甘肅省酒泉市中級人民法院提起同樣的訴訟，訴訟請求與本案除金額外完全一致，該案判決認定傅士霖應承擔連帶清償責任，本案一審卻未判決傅士霖承擔連帶責任，加重了蘇玉梅可能承擔的責任。
農行酒泉分行辯稱：一、一審中農行酒泉分行雖然申請撤回對蘇玉梅的起訴並變更訴訟請求，但因蘇玉梅堅持參加訴訟，一審法院駁回了農行酒泉分行對蘇玉梅的撤訴申請，相應地訴訟請求亦未變更。二、玉門賓館房屋自2009年7月30日抵押給農行酒泉分行後從未中止或間斷，農行酒泉分行知曉玉門賓館房屋被出租後，要求甘來礦業公司和玉門賓館予以糾正。因此甘來礦業公司在2015年申請第一筆借新還舊貸款時，玉門賓館與蘇玉梅簽訂了由農行酒泉分行提供的制式《承租人出租人承諾書》。如果蘇玉梅和玉門賓館不簽署承諾書，農行酒泉分行不會再對該最高額抵押合同項下已經形成的貸款辦理借新還舊手續。農行酒泉分行的抵押權設立在先，蘇玉梅租賃在後。根據法律規定，蘇玉梅在後的租賃權不能對抗農行酒泉分行在先的抵押權。三、蘇玉梅作為完全民事行為能力人，應完全明白承諾書內容所引起的法律後果。蘇玉梅所謂農行酒泉分行與玉門賓館串通後使其在案涉承諾書所載錯誤信息誤導下作出錯誤意思表示的抗辯理由不能成立。四、甘來礦業公司已無法清償貸款本息，農行酒泉分行只有實現抵押權後才能收回貸款。但蘇玉梅拒絕簽收《貸款抵押權行使通知書》。本案中將蘇玉梅列為第三人參加訴訟，是為了節約訴訟成本，提示蘇玉梅及時解決與玉門賓館的租賃合同糾紛問題，同時也是農行酒泉分行依法行使抵押權時對蘇玉梅的一種變相通知行為。
甘來礦業公司與玉門賓館共同辯稱：一、2013年3月9日玉門賓館與蘇玉梅簽訂《賓館租賃經營合同》（以下簡稱《租賃合同》時，已明確告知蘇玉梅租賃標的物已設定抵押的事實，對此蘇玉梅是知情的，該《租賃合同》中也有記載。不存在玉門賓館與農行酒泉分行串通後誘騙蘇玉梅出具《承租人出租人承諾書》的事實。二、蘇玉梅被列為第三人系因其堅持要求參加訴訟，一審判決的判項並未對蘇玉梅設定義務，一審法院未超出訴訟請求進行判決。三、本案系金融借款糾紛，案涉《承租人出租人承諾書》是否有效，不應當在本案中處理，應當另案解決。
傅士霖辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，傅士霖在本案中不應承擔連帶清償責任。應駁回蘇玉梅的上訴請求，維持原判。
農行酒泉分行向一審法院起訴請求：1.判令甘來礦業公司償還貸款本金3000萬元，截止2017年12月20日的利息、罰息及複利計926629.61元；2.判令甘來礦業公司承擔自2017年12月21日起至借款清償之日期間的利息；3.判令玉門賓館對前述債務承擔連帶清償責任，如甘來礦業公司不履行還款義務，則農行酒泉分行有權對玉門賓館抵押的位於甘肅省酒泉市玉門市新市區玉苑路2號的玉房他項玉市字第××號7639㎡房產、玉他項（2013）第022號31418.86㎡土地使用權折價或拍賣、變賣的價款優先受償；4.判令農行酒泉分行對玉門賓館的前述抵押財產行使抵押權時，蘇玉梅與玉門賓館簽訂的《租賃合同》）自行終止；5.判令甘來礦業公司、玉門賓館實際控制人傅士霖承擔連帶清償責任；6.判令甘來礦業公司、玉門賓館、傅士霖連帶承擔本案訴訟費、保全費及律師費。一審庭審中，農行酒泉分行確認其前述訴訟請求第2項中的利息包含利息、罰息和複利三部分。
一審法院認定事實：2016年9月9日、10月14日、12月15日，甘來礦業公司分別與農行酒泉分行簽訂編號為62010120160001507、62010120160001722和62010120160002113的三份《中國農業銀行股份有限公司流動資金借款合同》（以下簡稱《借款合同》），約定甘來礦業公司向農行酒泉分行借款300萬元、2000萬元和700萬元。借款期限均為一年，借款用途均為借新還舊，結息方式均為按月結息，結息日為每月20日。期限內利率按每筆借款提款前一工作日央行發佈的一年期貸款基礎利率LPR加179bp（1bp＝0.01％）執行6.09％，逾期上浮50％，執行9.135％。借款逾期後，如遇一年期LPR上調，罰息利率自一年期LPR調整後一個工作日起相應調整。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同約定的借款利率計收復利，借款到期之日後按合同約定的逾期罰息利率計收復利。
2014年10月17日，玉門賓館與農行酒泉分行簽訂《最高額抵押合同》並分別於2016年9月1日、10月12日、12月12日出具三份《抵押承諾書》，承諾以其位於甘肅省酒泉市玉門市新市區玉苑路北側玉國用（2008）第Ａ新-0**號31418.86㎡國有土地使用權及位於甘肅省酒泉市玉門市新市區玉苑路北側5幢1至6層玉房權證玉鎮新字第**49-××號7639㎡商業用房為甘來礦業公司前述貸款提供抵押擔保。
2017年9月11日，農行酒泉分行向玉門賓館送達《擔保人履行責任通知書》，要求其履行擔保責任。該行另分別於2017年8月28日、9月11日、10月17日向甘來礦業公司送達《債務逾期催收通知書》《債務提前到期通知書》，要求甘來礦業公司立即履行還款義務，甘來礦業公司簽收並蓋章。
一審法院另查明，玉門賓館與蘇玉梅於2013年3月9日簽訂《租賃合同》，租賃期限十五年，自2013年4月18日至2028年4月17日止。2015年6月16日，玉門賓館與蘇玉梅共同向農行酒泉分行出具《承租人出租人承諾書》，承諾在房屋租賃期間，如農行酒泉分行行使抵押權處置承租房產，則房屋租賃合同於該行通知之日提前終止，因租賃合同履行或解除發生的爭議由租賃雙方自行協商解決。落款處分別有蘇玉梅和玉門賓館監事董秀臣簽名，另加蓋時任玉門賓館法定代表人傅士霖的印章。後玉門賓館、蘇玉梅拒絕在農行酒泉分行發送的《貸款抵押權行使通知書》上籤章。
一審法院認為，金融借款合同是指借款人向金融機構借款，到期返還借款並支付利息的合同。合同各方當事人均應按約履行義務並承擔相應責任。本案所涉《借款合同》《最高額抵押合同》《抵押承諾書》等均系當事人真實意思表示，內容不違反法律法規的效力性強制性規定，合法有效，應予確認。甘來礦業公司對其欠付農行酒泉分行本金3000萬元至2017年12月20日的利息926629.61元及應在借款本息清償完畢之日前支付利息所涉的基礎事實、相關擔保事項及相應證據均予認可，一審法院予以確認。根據農行酒泉分行提交的案涉三筆借款對應的《欠息清單》，可確認案涉借款至2017年12月20日正常息為494812.5元、罰息為422503.75元、複利9322.86元，合計926629.61元。
關於甘來礦業公司是否應當支付案涉借款罰息的問題。甘來礦業公司對案涉借款本金3000萬元及該借款至2017年12月20日的利息926629.61元無異議，但認為該926629.61元利息中的罰息不應予以計算。經庭審詢問，農行酒泉分行提起訴訟的截止2017年12月20日的利息926629.61元及自2017年12月21日起至借款清償之日期間的利息均為正常息、罰息和複利三部分。案涉《借款合同》載明:期限內利率按每筆借款提款前一工作日的一年期LPR（央行發佈的貸款基礎利率）加179bp（1bp＝0.01％）執行6.09％，逾期上浮50％，執行9.135％。借款逾期後，如遇一年期LPR上調，罰息利率自一年期LPR調整後一個工作日起相應調整。案涉借款已分別於2017年9月9日、10月14日、12月15日到期，根據該條約定，甘來礦業公司應按借期內正常利率6.09％逾期上浮50％即9.135％支付案涉借款至2017年12月20日的罰息以及2017年12月21日至借款本息清償之日止的罰息。
關於甘來礦業公司是否應當支付案涉借款自2017年12月20日至清償之日止的複利的問題。案涉《借款合同》約定：借款到期之日後按合同約定的逾期罰息利率計收復利。故甘來礦業公司應按逾期罰息9.135％以應付利息494812.5元為基數支付2017年12月21日至借款本息清償之日止的複利。
關於傅士霖是否應當承擔案涉借款連帶清償責任的問題。根據對證據的分析與認定，因農行酒泉分行提交的兩份《保證合同》不能證明傅士霖為案涉借款提供保證的事實，故其主張傅士霖應作為案涉借款保證人承擔連帶清償責任的訴請不能成立，一審法院不予支持；農行酒泉分行庭後另提交傅士霖曾為甘來礦業公司和玉門賓館實際控制人的工商資料以供法庭參考，但其並未提交傅士霖有違反公司法相關義務、侵害公司或嚴重損害公司債權人利益的相關證據，故其僅以傅士霖為實際控制人為由要求傅士霖為案涉借款承擔連帶清償責任的訴請於法無據，一審法院不予支持。
關於農行酒泉分行主張的抵押權與蘇玉梅的租賃權是否存在衝突的問題。因蘇玉梅在農行酒泉分行撤回對其訴訟後堅持要求以第三人身份參加訴訟，一審法院對其所提農行酒泉分行將其列為第三人主體不適格的相關抗辯均不再予以審查。
《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。”本案中，蘇玉梅與玉門賓館訂立的《租賃合同》簽訂於2013年3月9日，租期十五年，早於農行酒泉分行與甘來礦業公司所籤的《借款合同》和《最高額抵押合同》。2015年6月16日，玉門賓館與蘇玉梅共同出具《承租人出租人承諾書》載明：房屋租賃期間，如農行酒泉分行行使抵押權處置承租房產，則房屋租賃合同於該行通知之日提前終止。因租賃合同履行或解除而發生的爭議，由租賃雙方自行協商解決。落款處分別有蘇玉梅和玉門賓館監事董秀臣簽名，另加蓋時任該賓館法定代表人傅士霖的印章。蘇玉梅雖辯稱該承諾書系農行酒泉分行與甘來礦業公司惡意串通，向其隱瞞案涉借款已發放並辦理抵押的事實，誘騙其簽字形成，但並未提交相應證據予以證實。蘇玉梅庭審中認可該承諾書中其簽名的真實性，但認為該承諾書中“擬……”的表述應指尚未實際發生的不確定事由，而案涉借款和抵押事實早已形成，故其簽名及該承諾書均應無效。該抗辯恰恰表明蘇玉梅在對案涉借款及相關抵押事實尚處於未來不確定情形之時即簽字放棄其權利，則該承諾書所載其對自身實體權利的處分應為其真實意思表示。根據該承諾書，蘇玉梅與玉門賓館簽訂的《租賃合同》應在農行酒泉分行行使抵押權時即行終止，蘇玉梅自此不再享有玉門賓館租賃權，其在承諾書上的簽字行為可視為其對法律賦予的“抵押不破租賃”的權利予以放棄。
綜上，農行酒泉分行可對玉門賓館的相關抵押財產行使抵押權，蘇玉梅可在證據充分時對其與玉門賓館之間因《租賃合同》發生的爭議另行提起訴訟。但因農行酒泉分行尚未實際處置案涉抵押財產，即承諾書所附條件尚未成就，故一審法院對農行酒泉分行主張案涉抵押權行使時玉門賓館與蘇玉梅所籤《租賃合同》自行終止的訴訟請求不予處理。
關於農行酒泉分行訴請的保全費、律師費是否應予支持的問題。因甘肅省酒泉市中級人民法院已應農行酒泉分行申請進行了相關財產保全，故對其主張的保全費5000元予以支持；因農行酒泉分行未對律師費提出具體數額，亦未提交相關代理合同、代理費票據或支付憑證，故對此訴請一審法院不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國合同法》第一百九十六條、第二百零七條，《中華人民共和國擔保法》第三十三條、第四十六條、第五十三條、第五十七條、第五十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百五十二條之規定，判決：一、甘來礦業公司於判決生效六十日內向農行酒泉分行償還借款本金3000萬元及截止2017年12月20日的利息926629.61元，並自2017年12月21日起至借款本息清償之日止，按年利率9.135％支付罰息並以應付利息494812.5元為基數按年利率9.135％支付複利；二、如甘來礦業公司未履行前述第一項確定的義務，農行酒泉分行可對玉門賓館位於甘肅省酒泉市玉門市新市區玉苑路北側玉國用（2008）第Ａ新-0**號31418.86㎡國有土地使用權及位於甘肅省酒泉市玉門市新市區玉苑路北側5幢1至6層玉房權證玉鎮新字第**49-××號7639㎡商業用房折價、拍賣或變賣的價款在前述第一項債權範圍內享有優先受償的權利；三、玉門賓館在農行酒泉分行實現前述第二項確定的優先受償權後，有權向甘來礦業公司追償；四、傅士霖對案涉借款本息不承擔連帶清償責任；五、駁回農行酒泉分行的其他訴訟請求。一審案件受理費196450元、保全費5000元，合計201450元，由甘來礦業公司、玉門賓館負擔。
本院二審審理查明，農行酒泉分行在一審中申請撤回對蘇玉梅的起訴，並申請撤回其訴訟請求第四項“判令農行酒泉分行對玉門賓館的前述抵押財產行使抵押權時，蘇玉梅與玉門賓館簽訂的《租賃合同》自行終止”。因蘇玉梅堅持作為第三人參加訴訟，一審法院未予准許農行酒泉分行撤回對蘇玉梅的起訴。一審庭審中，農行酒泉分行表示，鑑於其申請撤回對蘇玉梅的起訴未獲准許，其堅持原六項訴訟請求不變。
本院二審查明的其他事實與一審一致，本院對此予以確認。
本院認為，本案系金融借款合同糾紛，債權人農行酒泉分行、債務人甘來礦業公司和擔保人玉門賓館對於一審判決確定的甘來礦業公司應付主債務數額以及農行酒泉分行對玉門賓館提供擔保的案涉房屋和土地使用權享有抵押權均無異議。現作為抵押物承租人的蘇玉梅提出上訴，主張“抵押不破租賃”，以其租賃權否定農行酒泉分行對案涉抵押物享有的抵押權。對此，本院評析如下：
農行酒泉分行與玉門賓館於2014年10月17日簽訂的《最高額抵押合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規強制性規定，不損害他人利益，合法有效。抵押合同簽訂後雙方進行了抵押權登記，農行酒泉分行取得他項權利證書，抵押權有效設立。在甘來礦業公司未能按期足額償還主債務時，農行酒泉分行有權請求玉門賓館以案涉房屋和土地使用權承擔抵押擔保責任。
至於案涉抵押物上存在租賃權的問題，本院認為，《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。”此條規定可以看出，法律未限制在已出租的標的物上設定抵押。抵押權系擔保物權，所追求的是標的物的交換價值；租賃權系債權，所追求的是標的物的使用價值，二者在同一標的物上同時設立並不衝突。雖然在抵押權人實現抵押權時，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對抗抵押權人或者標的物受讓人，在租賃期限內繼續承租標的物，但承租人不享有以在先租賃權阻卻抵押權人以折價、拍賣或變賣等方式處置抵押物並就價款優先受償的權利。無論租賃在先還是租賃在後，均不影響抵押權人請求人民法院對依法設立的抵押權進行確認。因此，一審法院在查明事實的基礎上，判決農行酒泉分行可就案涉房屋和土地使用權折價或拍賣、變賣價款在主債權範圍內優先受償，有事實和法律依據。蘇玉梅請求撤銷一審判決該項判決內容並確認農行酒泉分行對案涉房屋和土地使用權折價或拍賣、變賣價款不享有優先受償權的主張不能成立。對於蘇玉梅認為一審判決超出訴訟請求的問題，根據本院查明的事實，一審庭審中農行酒泉分行表示，鑑於其申請撤回對蘇玉梅的起訴未獲准許，其堅持原訴訟請求不變。因此，一審判決不存在超出農行酒泉分行訴訟請求的情形。不過，就本案金融借款合同糾紛而言，基礎法律關係為金融借款合同關係及擔保合同關係。農行酒泉分行請求甘來礦業公司歸還借款以及請求擔保人承擔擔保責任，本案應當圍繞農行酒泉分行主張的債權是否成立及具體金額，以及農行酒泉分行主張的擔保責任能否成立及擔保範圍進行審理。對於抵押權人的抵押權被確認之後，在將來行使抵押權處置抵押物過程中可能面臨的與抵押物承租人之間衝突的處理，與本案糾紛不屬於同一法律關係調整。故農行酒泉分行提出的“判令農行酒泉分行對玉門賓館的前述抵押財產行使抵押權時，蘇玉梅與玉門賓館簽訂的《租賃合同》自行終止”的訴訟請求不應屬於本案審理的範圍，一審法院對此進行評述有所不當，但其最終以抵押物尚未處置、案涉《承租人出租人承諾書》所附條件未成就為由，對農行酒泉分行該項請求未予處理，判決結果並無不當。
就蘇玉梅第二項“確認玉門賓館與蘇玉梅2015年6月16日簽訂的《承租人出租人承諾書》無效”的上訴請求，系獨立於農行酒泉分行的一審訴訟請求以外的新的請求，未經一審法院審理，且與本案金融借款合同糾紛不屬於同一法律關係，本院依法不予審理，蘇玉梅可另行主張。同時，蘇玉梅未針對傅士霖責任承擔問題提出上訴請求，根據《最高人民法院關於適用的解釋》第三百二十三條“第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。當事人沒有提出請求的，不予審理……”之規定，傅士霖的責任承擔問題不屬於本院二審審理範圍。
綜上所述，蘇玉梅的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由蘇玉梅負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 胡 瑜
審 判 員 楊弘磊
審 判 員 丁廣宇
二〇一九年九月二十七日
法 官 助 理 李美紅
書 記 員 何 宇
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