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裁判要旨：
1.抵押登記的不動產要在法律上產生抵押權設立的效力，必須符合《物權法》第六條關於公示的要求，必須具體、特定、明確。
2.對不動產登記簿上記載的內容理解有歧義時，應當以社會上通常的第三人如何理解為標準，而不能以抵押權人如何理解為標準。
新疆聚鼎典當有限責任公司與丁維生、新疆普瑞銘房地產開發有限公司克拉瑪依分公司申請執行人執行異議之訴糾紛案
案號：（2017）最高法民申2274號
合議庭法官：楊永清、汪國獻、李濤
裁判日期：二〇一七年九月二十八日
▌裁判觀點：
最高人民法院經審查認為，聚鼎公司的申請再審事由不成立，理由如下：
第一，依據《物權法》第六條的規定，不動產物權的設立，應當依照法律規定登記。依據《物權法》第十四條的規定，不動產物權的設立，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。依據《物權法》第一百八十七條的規定，正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。《物權法》第十六條第一款規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”據此，因為丁維生2011年8月購買並實際佔有的芙蓉花園第58-1號商鋪到目前為止還沒有辦理產權證，屬於《物權法》第一百八十七條規定的正在建造的建築物，所以聚鼎公司申請再審的理由是否成立，關鍵是看該房屋在2010年3月25日第一次抵押登記時是否已經登記為抵押財產，購房人能否查閱不動產登記簿。
如果登記為抵押財產，購房人又能夠查閱，那麼聚鼎公司的申請再審理由就成立。相反，就不成立。
經查，克拉瑪依市房地產抵押登記簿記載：序號0622；抵押人新疆普瑞銘房地產開發有限公司克分公司；抵押權人新疆聚鼎典當有限責任公司；房地產面積2220.01㎡；房地產用途商鋪；房地產位置白區芙蓉1-2棟（30間）；貸款期限6個月；房地產價值9990000；貸款金額7500000；房地產證號空白；辦理時間2010.3.25。
從抵押登記簿記載的內容來看，對丁維生而言，其購買的芙蓉花園第58-1號商鋪並沒有明確登記為抵押財產。既然如此，其購買的案涉商鋪在法律上就應當認為沒有被抵押登記，聚鼎公司就不是該商鋪的抵押權人。既然聚鼎公司不是該商鋪的抵押權人，其就不享有優先於丁維生對該商鋪享有的權利。
聚鼎公司申請再審時提出，案涉商鋪屬於抵押登記簿記載的2220.01㎡中的一部分。
本院認為，根據《物權法》第六條規定的公示原則和第十六條規定的公信原則，某項不動產上是否設立了抵押權，應當以是否在不動產登記簿上登記公示為準，而不能有其他標準。對不動產登記簿上記載的內容理解有歧義時，應當以社會上通常的第三人如何理解為標準，而不能以抵押權人如何理解為標準。
這是因為，由於抵押權是就抵押財產優先受償的物權，任何當事人設立抵押權時，都會涉及第三人的利益，因此，該標準只能以社會上通常的第三人如何理解為標準。
本案中，不動產登記簿上記載的抵押財產是克拉瑪依市白鹼灘區芙蓉花園的2220.01㎡商鋪，但芙蓉花園第58-1號商鋪是否包括其中，由於登記簿上對此沒有記載，社會上通常的第三人只能認為不包括。即使事實真的如聚鼎公司所稱，登記簿記載的2220.01㎡商鋪的確包括案涉商鋪，但是，因為登記簿上沒有明確記載，沒有向社會公示，社會上通常的第三人都會認為案涉商鋪沒有進行抵押登記，由此產生的風險也只能由聚鼎公司承擔，而不能由第三人承擔。
就本案而言，由於登記簿上沒有明確將芙蓉花園第58-1號商鋪登記為抵押財產，因此，丁維生即使查看了不動產登記簿，也不負有弄清楚該商鋪是否屬於登記記載的2220.01㎡商鋪中的一部分的義務，否則，不動產抵押登記制度的功能會大打折扣，危及交易安全，影響交易效率。
因此，抵押登記的不動產要在法律上產生抵押權設立的效力，必須符合《物權法》第六條關於公示的要求，必須具體、特定、明確。至於實踐中怎麼把握，就是上述所說的以社會上通常的第三人如何理解不動產登記簿上的記載內容為標準。特別需要注意的是，整棟樓都抵押的，也要讓社會上通常的第三人都認為從不動產登記簿上就能看出來整棟樓都已經抵押了，否則，不發生整棟樓都已經抵押的法律效果。
之所以要求抵押登記的不動產必須具體、特定、明確，其法理基礎還在於不動產抵押登記有三項主要功能：
其一，實現社會活動中的“動的安全”即交易安全。通過登記簿展現抵押物上的權利狀態及其內容，便於第三人與抵押人進行與抵押物有關的法律交易時，作出合理的預期，避免遭受突如其來的損害，同時也極大地節省了交易成本，能夠有效地實現鼓勵交易、融通資金的市場經濟目標。
其二，強化抵押權的擔保效力。在不動產抵押權經過登記而成立的前提下，法律就認為當事人已經知曉抵押權的存在。
第三，預防糾紛。通過不動產抵押權登記，在第三人能夠查閱的情況下，能夠合理地規範同一抵押物上多項抵押權以及抵押權與其他權利之間的關係，減少糾紛並在發生糾紛之後提供強有力的證據。
本案中，由於抵押登記簿上記載的抵押財產不具體、特定、明確，對丁維生而言，就不能產生其購買的商鋪在其購買之前已經被抵押給了聚鼎公司的效果，丁維生就案涉商鋪享有足以排除強制執行的民事權益。
需要特別指出的是，從本院到新疆維吾爾自治區克拉瑪依市中級人民法院詢問丁維生了解的情況看，實際上丁維生購買案涉商鋪前後，都沒有到當地房地產管理部門查看案涉商鋪的抵押登記情況。如果當地房地產管理部門的抵押登記簿明確記載克拉瑪依市白鹼灘區芙蓉花園第58-1號商鋪為抵押財產，該抵押登記簿又能夠被丁維生查閱，那麼丁維生就不享有足以排除強制執行的民事權益。
因此，作為普通公民而言，一定要切記：購買房屋，無論是在建房屋，還是已經頒發過產權證的房屋，都應當到本地房地產管理部門查閱抵押登記簿，確認自己準備購買的房屋無抵押登記之後再行購買，否則很容易引發糾紛。
就抵押權人而言，也要切記：其要成為法律上認可的抵押權人，必須要求房地產主管部門負責抵押登記的工作人員將抵押的財產在不動產登記簿上登記的具體、特定、明確。如果登記的不具體、特定、明確，就應當要求登記的工作人員修改，使登記的抵押財產具體、特定、明確。如果沒有提出這個要求，登記的不特定，即使在登記簿上已經登記為抵押權人，對訟爭不動產也不享有抵押權。
對負責在抵押登記簿上登記的工作人員而言，也要切記：對抵押登記的財產，應當按照申請人的要求，登記的具體、特定、明確。房地產管理部門應當讓準備購房的普通公民能夠查閱抵押登記簿。
第二，丁維生與普瑞銘克分公司簽訂《商品房買賣合同》後當即支付了總房款的95.7%（188000元）及全部稅費，普瑞銘克分公司亦向其交付了商鋪，後由丁維生佔有使用至今。該商鋪未辦理過戶登記不是丁維生自身的原因，案涉芙蓉花園小區商鋪均未辦理大產權證，所以丁維生不可能辦理小產權證。因丁維生是以取得案涉商鋪所有權為目的訂立合同和支付相應價款，對案涉不動產已經實際佔有使用至今，且非因自身原因未辦理過戶登記；加之案涉商鋪在法律上應當認定為沒有在抵押登記簿上登記公示，該商鋪不是抵押財產，故丁維生就案涉商鋪享有足以排除強制執行的民事權益，二審判決理由雖然不充分，但結果正確。
第三，再審申請人提出的其他申請再審事由，均不影響二審法院的判決結果。再審申請人提出，一審法院在庭審結束後與普瑞銘克分公司代理人談話，該談話筆錄未經質證，二審法院對該程序問題未予糾正。對此問題，經查，二審法院並沒有將該談話筆錄作為認定案件基本事實的依據，再審申請人的該項申請再審理由不能成立。
關於再審申請人提出的根據《物權法》第一百九十一條的規定，丁維生和普瑞銘克分公司簽訂的《商品房買賣合同》無效的問題。本院認為，《物權法》第一百九十一條第二款並非針對抵押財產轉讓合同的效力性強制性規定，且對丁維生而言，案涉商鋪並非已經抵押登記的財產，因此，該合同不能認定無效，再審申請人的該項再審申請理由不能成立。
關於再審申請人提出的本案不應適用《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條和《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條的問題。本院認為，由於本案的抵押登記並不產生抵押權設立的效果，再審申請人以其抵押權能夠對抗丁維生的權利為主要理由申請再審，其理由不能成立。因此，不論二審法院是否適用上述司法解釋處理本案，二審法院的判決都應當依法予以維持。
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