《物權法》第182條規定： “以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押”，即所謂 “房地一體”之原則，同時《擔保法》第36條、《城市房地產管理法》第31條等相關法律法規對此也有明確。但實踐中筆者發現多數人對於房地單獨抵押以及房、地分別抵押的效力問題具有一定疑惑，特以此文進行分析。
一、關於地上建築物單獨抵押的問題
以地上建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權也一併抵押。此規定與 “地隨房走”的原則一致，但需要注意的是，“地隨房走”僅適用於國有土地上的房屋抵押，以及集體所有土地上的鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押。根據《物權法》第183條的規定，鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押， 只有以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，才可以同時抵押其佔用範圍的建設用地使用權，故此處應注意對於抵押物範圍的界定。
二、關於建設用地使用權單獨抵押的問題
根據《物權法》第180條第2款之規定，建設用地使用權可以設定抵押。審判實踐中對此通常分為以下兩種情形：
第一、根據《物權法》第200條規定：“建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。需要拍賣該建設用地使用權的，可以將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一併拍賣，但拍賣新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。” 抵押人僅以建設用地使用權抵押，而在抵押權生效時該建設用地上尚無可以抵押的建築物或其他附著物的，則抵押權之效力不及於新增的地上建築物或附著物。
第二、若抵押建設用地使用權時，地上建築物已經存在，則應當將地上建築物一併抵押。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條第1款規定：“土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。”在設定建設用地使用權抵押時，存在地上建築物，而抵押人對於該建設用地使用權範圍內的地上建築物沒有抵押的，則根據本條第2款的規定，未抵押的地上建築物視為一併抵押。
三、關於房、地分別抵押時的問題
關於房、地分別抵押時的效力問題，目前審判實踐中主要有以下三種觀點：第一，分別設立的兩個抵押權均違反"房隨地走、地隨房走"雙向統一原則，故應認定兩個抵押權均無效。第二種意見認為，因土地使用權抵押設定並登記在先，依法律規定，地上建築物已視為一併抵押，不能再為此設定抵押，故以地上建築物設定的抵押權無效。第三種意見認為，應根據擔保法第42條第2款關於"一併抵押"之規定，將土地使用權和房屋所有權解釋為在一個集合體設定抵押，故該集合體上先後設定了兩個抵押權，構成一物兩押，兩個抵押權皆應認定為有效，並按照登記先後順位實行抵押權。
從實踐上而言，當事人在兩個抵押合同中分別以建設用地使用權或者建築物所有權進行抵押時，不僅在評估作價時分別作價，同時在登記時亦是分別登記，可以表明當事人不僅具有將建設用地使用權和建築物所有權分別抵押的合意，而且已經通過登記方式予以公示，故可認定兩個抵押皆為有效。
從法理上而言，"房隨地走、地隨房走"雙向統一原則所強制的對象並非抵押權的設定，而是抵押權的實行，即允許分別設定抵押權，但在實現抵押權時，應就兩項抵押財產分別拍賣、分別受償，但應確保拍賣人為同一人，以使房地兩個權利的最終取得者為同一人，確保實行抵押權時房產所有權與土地使用權轉移的同時性和權利最終歸屬主體的同一性。
綜上，對於房、地分別抵押的效力而言，應認定兩個抵押合同和抵押權登記均有效，而在實行抵押權時，應就土地使用權和房屋所有權分別估價後一併處分。
專業：法學
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