▌裁判要旨：
1、《物權法》第一百九十一條第二款規定的“抵押期間未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產”中的“不得轉讓”是管理性強制性規定，就不動產而言，針對的是抵押的不動產的“過戶”行為，“不得轉讓”即不得過戶。該條款不是《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定的效力性強制性規定，並非針對抵押的不動產轉讓合同的效力。
2、《執行異議和複議案件規定》第二十九條第二項“所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋”中規定的“用於居住”，其標準應當是政府規劃主管部門規劃批准的該房屋的使用性質。該條款中規定的“無其他用於居住的房屋”，系買受人在被執行房屋所在地名下無其他用於居住的房屋，而不是在全國範圍內無其他用於居住的房屋。 另外，執行申請人認為該條規定的“其名下”無其他用於居住的房屋，不僅包括購房者本人，還應包括購房者的配偶、子女名下也都沒有其他用於居住的房屋。該觀點沒有法律依據，法院不予支持。
3、在購房人認為已支付、開發商認可收到購房款且數額不大的前提下，如《商品房買賣合同》之外的第三人主張購房人並未真實交付購房款，認為其因客觀原因不能自行收集相關證據，要求人民法院依職權調查收集購房人的付款詳細情況的證據，應當提供初步證據，用以初步證明購房人交付房款之事實很可能虛假，而不能僅憑懷疑購房人支付的購房款不真實，就要求人民法院依職權調查收集證據。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2018）最高法民申1574號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：交通銀行股份有限公司陝西省分行。住所地：陝西省西安市新城區西新街**號。
負責人：程清潔，該分行行長。
委託訴訟代理人：雙蘭檔，北京大成（西安）律師事務所律師。
委託訴訟代理人：張嘉悅，北京大成（西安）律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：梁少辰，男，1988年2月23日出生，漢族，住陝西省西安市臨潼區。
一審第三人：陝西瑞麟置業有限公司。住所地：陝西省西安市碑林區環城南路中段***號。
再審申請人交通銀行股份有限公司陝西省分行（以下簡稱交行陝西分行）因與被申請人梁少辰、一審第三人陝西瑞麟置業有限公司（以下簡稱瑞麟公司）申請執行人執行異議之訴一案，不服陝西省高級人民法院（2017）陝民終618號民事判決，向本院申請再審。本院於2018年4月10日立案，並依法組成合議庭於2018年5月16日、6月7日組織雙方當事人進行詢問，再審申請人交行陝西分行委託訴訟代理人雙蘭檔、張嘉悅，被申請人梁少辰到庭接受詢問。本案現已審查終結。
交行陝西分行申請再審稱，一、二審法院認定的基本事實缺乏證據證明，無法證明被申請人已支付房款、名下無房產以及房屋交付使用之事實。1.交行陝西分行多次要求被申請人提供證明其真實支付購房款的證據，但被申請人僅提供了購房合同及瑞麟公司單方出具的《收據》作為支付價款的證據，無法證明其已支付購房款，二審法院認定事實錯誤。2.陝西省住房保障和房屋管理局（以下簡稱西安房管局）出具的《財產查詢反饋信息表》無法覆蓋被申請人名下在全國範圍內的房產信息，不能全面證明被申請人名下再無其他房產。且《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和複議案件規定》）第二十九條第二項中規定的“無其他用於居住的房屋”應當認定為被申請人及其配偶、子女名下均無其他用於居住的房屋，被申請人亦沒有證據證明其配偶、子女名下均無其他房產。3.被申請人無法證明其已居住。瑞麟君府南區在建工程至今尚未竣工驗收，尚不能使用，更未交付。且陝西省西安市中級人民法院（以下簡稱西安中院）執行庭、評估機構在對案涉房產評估核查過程中，未發現有任何佔有或使用行為。4.交行陝西分行發現瑞麟公司及其法定代表人孫瑞林對外有大量欠款，後期更是以房產直接抵債。本案存在大量違法行為及疑點，但一、二審法院均未予以嚴格審查，導致認定事實不清。二、交行陝西分行因客觀原因不能自行收集有關被申請人是否真實交付房款的證據，故於一、二審期間提交書面申請法院調查、收集相關證據，但一、二審法院均未准許，違反相關法律規定。三、二審法院適用法律錯誤。1.本案應適用《執行異議和複議案件規定》第二十七條。交行陝西分行在被申請人與瑞麟公司簽訂《商品房買賣合同》之前已依法辦理了抵押登記，對案涉房產享有擔保物權。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第一百九十一條第二款規定，抵押期間未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。首先，被申請人與瑞麟公司簽訂《商品房買賣合同》明顯晚於抵押權設定時間，其完全有條件知曉案涉房產上存在他項權利且不可能進行產權過戶登記。其次，即使被申請人無法知曉案涉房產已抵押登記，也不影響交行陝西分行抵押權的實現，被申請人可向瑞麟公司主張撤銷或解除《商品房買賣合同》來保護其權益。最後，根據《物權法》的立法精神，適用《執行異議和複議案件規定》第二十九條的前提是辦理商品房預售登記，被申請人至今尚未辦理登記，故不應適用上述法律。綜上，二審法院適用法律錯誤，本案應適用《執行異議和複議案件規定》第二十七條。2.根據《最高人民法院關於適用的解釋》（以下簡稱《民事訴訟法司法解釋》）第三百一十一條，本案應由被申請人承擔舉證責任，但被申請人提供的證據不足以證明其權利可以排除強制執行。綜上，交行陝西分行依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二、五、六項之規定申請再審。
梁少辰提交意見稱，其與瑞麟公司簽訂《商品房買賣合同》，約定案涉房屋價款為62.5萬元。被申請人共分兩次支付購房款，2014年5月19日被申請人父親梁鋒通過西安銀行向瑞麟公司支付購房款37.5萬元，2015年7月28日被申請人通過西安銀行向政府監管賬戶西安正誼房地產開發有限公司轉款22萬元，先後共支付購房款59.5萬元，現提交相關轉賬憑證、銀行流水等證據，用以證明被申請人系真實支付購房款。
根據交行陝西分行的再審申請事由，本院對以下事項進行審查：一、關於二審法院認定的基本事實是否缺乏證據證明的問題；二、關於二審法院是否應根據交行陝西分行的申請依職權調查收集梁少辰支付購房款的證據的問題；三、關於本案法律適用的問題。
一、關於二審法院認定的基本事實是否缺乏證據證明的問題
《執行異議和複議案件規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。 ”二審法院參照該規定，結合案件事實認定梁少辰的行為符合以上情形。現交行陝西分行申請再審認為，二審法院認定的上述基本事實缺乏證據證明。對此，本院評析如下：
（一）關於梁少辰是否已在人民法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。交行陝西分行提出，根據《物權法》第一百九十一條第二款“抵押期間未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產”的規定，梁少辰和瑞麟公司簽訂的《商品房買賣合同》無效。本院認為，《物權法》該條款規定的“不得轉讓”是管理性強制性規定，就不動產而言，針對的是抵押的不動產的“過戶”行為，“不得轉讓”即不得過戶。該條款不是《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定的效力性強制性規定，並非針對抵押的不動產轉讓合同的效力。故交行陝西分行提出的該理由，不能成立。根據二審法院查明的事實，2014年8月7日，梁少辰與瑞麟公司簽訂《商品房買賣合同》，約定梁少辰購買瑞麟君府南區2號樓10701號房屋，合同價款為62.5萬元。該合同系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。2014年12月30日，西安中院依據生效的債權文書《公證書》及《執行證書》作出（2014）西中執證字第00059-2號執行裁定：查封被執行人瑞麟公司所有的位於陝西省××××區東二環西側瑞麟君府南區285套房產（預售證號：臨預字201216號、臨預字201215號、臨預字201121號）；查封期限為兩年。梁少辰購置的房屋在上述查封之列。
根據上述事實應當認定，梁少辰與瑞麟公司在人民法院查封之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同。（二）關於梁少辰所購商品房是否用於居住且其名下是否無其他用於居住的房屋的問題。本院認為，《執行異議和複議案件規定》第二十九條第二項中規定的“用於居住”，其標準是政府規劃主管部門規劃批准的該房屋的使用性質。經查，梁少辰所購房屋性質為居住用房。故交行陝西分行提出的梁少辰無法證明案涉房屋已交付、已居住、已佔有使用等理由，均不能否定梁少辰所購房屋是居住用房。關於梁少辰名下是否還有其他房屋的問題。西安房管局出具的《財產查詢反饋信息表》顯示，梁少辰名下未登記其他房屋。交行陝西分行認為，梁少辰僅能證明其在陝西省內無其他用於居住的房屋，而不能證明其在全國範圍內再無其他用於居住的房屋，梁少辰亦未提供證據證明其配偶、子女名下均無其他用於居住的房屋。本院認為，《執行異議和複議案件規定》第二十九條第二項中規定的“無其他用於居住的房屋”，系買受人在被執行房屋所在地名下無其他用於居住的房屋，而不是在全國範圍內無其他用於居住的房屋。二審法院已查明梁少辰在陝西省無其他房產，故認定梁少辰名下無其他用於居住的房屋，並無不當。交行陝西分行再審申請提出，該條規定的“其名下”無其他用於居住的房屋，不僅包括購房者本人，還應包括購房者的配偶、子女名下也都沒有其他用於居住的房屋。該理由沒有法律依據，本院不予支持。
（三）關於梁少辰已支付的價款是否超過合同約定總價款的百分之五十的問題。經二審法院查明，梁少辰與瑞麟公司於2014年8月7日簽訂《商品房買賣合同》，約定房屋價款為62.5萬元。本院認為，根據梁少辰向本院提交的《情況說明》《商品房買賣合同》《收據》《西安銀行個人結算業務憑證》《西安銀行個人活期賬戶明細》等相關證據來看，2014年5月19日，梁少辰的父親梁鋒通過西安銀行向瑞麟公司支付購房款37.5萬元。2015年7月28日，梁少辰通過西安銀行向政府監管賬戶西安正誼房地產開發有限公司轉款22萬元，先後共支付購房款59.5萬元。瑞麟公司售樓部依上述轉款向梁少辰出具《收據》。以上證據足以證明，梁少辰為購置案涉房屋已向瑞麟公司支付了59.5萬元購房款，已超過合同約定總價款的百分之五十。梁少辰在提供了瑞麟公司出具的《收據》後，再提供的以上這些證據能夠相互印證，與其當庭陳述的事實可一一對應，本院依法予以認定。
可見，二審判決認定的基本事實有證據證明。交行陝西分行的此點再審申請理由不能成立。
二、關於二審法院是否應根據交行陝西分行的申請依職權調查收集梁少辰支付購房款的問題
交行陝西分行提出，其曾向一、二審法院書面申請調查收集有關梁少辰是否真實支付購房款的證據，一、二審法院未調查收集，違反有關法律規定。本院認為，瑞麟公司作為出賣房屋、收取購房款的一方，其出具《收據》載明已收到梁少辰購房款59.5萬元，表明瑞麟公司已認可梁少辰支付了全部購房款。在付款人梁少辰認為已支付、收款人瑞麟公司認可收到購房款且數額不大的前提下，如《商品房買賣合同》之外的第三人交行陝西分行主張梁少辰並未真實交付購房款，認為其因客觀原因不能自行收集相關證據，要求人民法院依職權調查收集梁少辰付款的詳細情況的證據，應當提供初步證據，用以初步證明梁少辰交付房款之事實很可能是假的，而不能僅以“本案存在大量違法行為及疑點”，即懷疑梁少辰支付的購房款中很可能有高利貸，就要求人民法院依職權調查收集證據。在其沒有提供任何初步證據的情況下，根據《民事訴訟法司法解釋》第九十五條關於“當事人申請調查收集的證據，與待證事實無關聯、對證明待證事實無意義或者其他無調查收集必要的，人民法院不予准許”的規定，二審法院對其請求不予准許，並無不當。
三、關於本案法律適用的問題
交行陝西分行認為，本案應適用《執行異議和複議案件規定》第二十七條，其對案涉房產享有對抗案外人梁少辰的優先受償權，二審法院適用《執行異議和複議案件規定》第二十九條系適用法律錯誤。本院認為，《執行異議和複議案件規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”從該條規定來看，原則上申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權的，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但同時規定了例外情況，即“法律、司法解釋另有規定的除外”。換言之，申請執行人對執行標的享有優先受償權的，其對抗案外人的執行異議不是絕對的，如果法律、司法解釋另有規定的，申請執行人即使對執行標的享有優先受償權，也不能對抗案外人的執行異議。本院認為，《執行異議和複議案件規定》第二十九條就是第二十七條規定的“但法律、司法解釋另有規定的除外”中的司法解釋，第二十九條與第二十七條並不矛盾，因為它是第二十七條的但書內容。第二十九條之所以作為第二十七條的但書內容，是為了優先保護符合相關情形的房屋購買者的居住權，因為從價值衡量來看，該種情形下的居住權與抵押權相比，居住權優先。據此，在梁少辰的行為符合第二十九條規定的情形下，即使交行陝西分行在案涉商品房上設定有抵押權，梁少辰也享有足以排除強制執行的民事權利。 本案中，梁少辰已承擔相應舉證責任，提供的證據足以證明其符合《執行異議和複議案件規定》第二十九條規定的情形，二審法院參照適用該規定，根據《民事訴訟法司法解釋》第三百一十二條第一款第一項之規定，認定梁少辰享有足以排除強制執行的民事權益，適用法律正確。此外，交行陝西分行認為，適用《執行異議和複議案件規定》第二十九條的前提條件是辦理商品房預售登記。該主張沒有法律依據，本院不予支持。
綜上，交行陝西分行的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二、五、六項規定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關於適用的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：
駁回交通銀行股份有限公司陝西省分行的再審申請。
審 判 長 張述元
審 判 員 楊永清
審 判 員 王 濤
二〇一八年六月二十九日
法官助理 鍾麗丹
書 記 員 李曉宇
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