戰國後期，秦失天下、丟其鹿，天下共逐之。2000多年後，南京也上演了群雄逐“祿”的激烈。
2016-2018年，是品牌房企集中在江寧祿口拿地的爆發期。與河西、南部新城、江北核心區等熱門板塊“真金不怕火煉”的含金量相比，祿口，以新房開發過剩+賣不動，成了今年南京樓市最難的板塊，沒有之一。
1
南京主城向南約30公里，佔地面積約65.5平方公里的江寧祿口，因祿口國際機場的坐鎮，有底氣滿滿的居高臨下感。
朗詩青春街區、招商依雲郡……這裡最早的、有辨識度的品牌房企，大約於2014年集中進駐板塊。
2017年11月，彼時的祿口，招商、朗詩二手房價已超1.8萬/㎡，2627組買房人來搶朗詩最後251套均價1.25萬/㎡的毛坯新房。
祿口房子不愁賣的神話，似乎也隨著朗詩的收官戛然而止了。
一方面，雖有政府限價壓力，朗詩最後的毛坯新房收官後，藍天星港花園以精裝新房入市，將板塊房價抬高5000元/㎡，一二手房倒掛紅利幾近消失；
另一方面，2016年9月板塊賣出首幅現房銷售地塊後，2017年恆大、中駿、中海、和昌等品牌房企也紛至沓來，板塊地價飆至1.1-1.3萬/㎡不等，麵粉幾乎趕超麵包價，現房銷售壓力大。
2
2018年，祿口沒能等來現房銷售項目首秀，倒是等來了
三巽、合景泰富、金基等“生面孔”房企。加上今年佳兆業與弘陽聯合開發的云溪璟園，祿口樓市的品牌集中度更高了。當下祿口商品房市場格局↓
我將當下的祿口樓盤做了分類：
一類是已售罄交付的商品住宅小區，以翠屏城、朗詩青春街區、招商依雲郡、新城保利天地為主力代表。鏈家網顯示，祿口板塊二手房均價1.6萬/㎡，招商、朗詩打頭陣，均價已達1.9-2.1萬/㎡；
一類是需現房銷售的住宅項目，有恆大林溪郡、紅豆香江華庭、中駿融信雍景臺、紅豆香江華府、中海雲麓公館、和昌綠地新悅灣，多以毛坯交付為主；
一類是無需現房銷售的住宅新盤，有如意郡、柏景灣、云溪璟園、奧園金基天著尚居，多以精裝交付為主。
我將目前祿口主力現房銷售、待入市純新盤的規劃、主力面積做了歸納，如下↓
以上幾類住宅產品中，現房銷售項目的市場接受度讓每個業內外人士都分外關切。
今年10月底，恆大林溪郡攜均價1.85萬/㎡的毛坯小高層、均價2.15萬/㎡的毛坯洋房入市，成為板塊首個“見公婆”的現房項目。南京網上房地產顯示，目前該樓盤還在陸續認購、成交中。
第二個入市的現房銷售項目也緊隨其後。本月初，紅豆香江華庭首開推出2號樓小高層、6-8號樓洋房，共120套新房，毛坯交付，戶型79-110㎡，銷許均價19198-21856元/㎡。
20多天過去了，南京網上房地產的數據顯示紅豆香江華庭賣得“慘不忍睹”。項目首開的120套新房，6-8號樓0成交，2號樓88套小高層至今才成交6套、認購3套，整體去化1成都不到！
3
祿口的房子，為什麼不好賣了？我認為有以下幾點原因：
1、從居住需求來看，板塊商品房開發飽和，供應量大於需求量。
360百科（更新時間為2018年8月）顯示：祿口街道南北長19.2公里，東西寬約10.56公里，總面積165平方公里。轄30個社區，轄區內總人口82980人。
祿口最大的安置房永欣新寓，分為海棠苑、紫荊苑、桂花苑等9個園區，總戶數超11000戶；
除去百利華府、藍天星港花園等商品房，光是朗詩、招商、新城保利、翠屏城這四家體量相對大的商品房小區，總戶數就接近14000戶（數據來源於南京網上房地產）。
按照4口之家的配置，祿口的安置房+交付入住的主力商品房，已經能滿足轄區8萬多人的居住需求。
然而隨著開發商集中拿地，接下來中海、恆大、金基、中駿、和昌、佳兆業弘陽等樓盤的總戶數加起來要超6000戶。即使是有新南京人落戶買房的需求，祿口板塊的供應量也明顯大於需求量。
2、祿口板塊未來還將有大量的土地要出讓。
據南京土地市場網的消息：12月南京將開啟賣地潮，集中出讓26幅地塊。其中有5幅位於江寧祿口，且均為涉宅用地。
然而，這才僅僅是祿口供地潮的冰山一角。去年10月，南京市規劃和自然資源局發佈了《南京祿口新城中心區（NJNBh020）控制性詳細規劃》↓
規劃裡提到，整個祿口新城的功能定位為空港樞紐經濟核心區的重要支撐板塊，南京現代服務業的主要集聚平臺，祿口新城宜居宜遊的典範品質地區。
北起規劃楚風路、南至信誠大道、西起將軍大道、東至機場高速公路，總用地面積12.07平方公里的祿口新城中心區，將迎來大批量土地出讓。如圖所示，亮黃色的地塊為二類居住用地，我粗略數了一下，超過100幅。
刨去已出讓的10多幅宅地，未來祿口板塊的供地潮還將持續。規劃的商業、教育、醫療用地能否先行出讓？未來這些生活配套能否滿足整個板塊的需求？
3、板塊配套設施有待完善。
新盤扎堆，大批量地塊待出讓，人居先行，板塊現有的配套卻差強人意。
定位為空港樞紐經濟核心區，祿口未來將形成一核（新城商務辦公核心）、一軸（翔宇路城市拓展軸）、一帶（越秀路公共服務集聚帶）、一環（如意湖濱水休閒環）、五區的空間結構。
但我們發現，目前祿口的商業主要依附百利廣場；已經通達的地鐵S1號線，翔宇路北站主要利好新城保利天地，朗詩、招商、中海、恆大等商品房雲集的祿口中心地帶，
與地鐵有超4公里的距離。
家長們普遍重視的教育資源，在當下的祿口也得不到滿足。板塊內的祿口中心小學、祿口中學等學校，還不足以滿足更高要求的教育需要。
4、回到住宅產品本身，祿口硬核好房子還需打磨。
我們來看祿口主力樓盤，中海雲麓公館、云溪璟園、柏景灣、如意郡等做了最高10-11層的小高層設計，恆大林溪郡和紅豆香江華庭做了小高層+洋房的配置，與板塊原先的商品房形成差異化。
但是面積、戶型設計上，祿口大部分樓盤還是定位剛需，起步戶型多為79-89㎡不等。如意郡、柏景灣等新盤，最大戶型不過108㎡左右。
還有個別頂風作案、試圖打擦邊球的開發商，如紅豆香江華庭。
項目小高層和洋房最小戶型79㎡，宣傳可以做到三房，戶型圖上赤果果的明示買房人北向儲藏室可以與設備平臺連通“偷面積” 。
紅豆香江華庭最大110㎡四房，從戶型圖上看，也需要買房人“動手”改造北向設備平臺才能實現，將風險轉嫁給買房人。
大環境難、小板塊難，江寧祿口該如何破局？地產銳評主筆馬樂樂表示：
江寧祿口的高價地很多，雖然這幾年的土地供應量加大，但區域本身沒有更多的利好釋放，一旦市場出現下行之後，這樣的遠郊板塊是首當其衝的受害者。
板塊、開發商如果想解決當下的困局非常難。我認為要做加法，首先是開發商要把產品自身的產品力提高；其次，板塊要積極尋求更好的生活配套，比如引進優質的名校資源等。如果這些努力都很難挽救，那就只能苦苦等候下一波市場行情的到來。
閱讀更多 江蘇房地產金融 的文章
