前兩年，Mr.Liu曾經寫過一篇文章，談到市場拋棄剛需。（相關閱讀，點擊查看Mr.Liu丨2017年西寧樓市：被拋棄的剛需）
2016年以來，以碧桂園、中海為代表的的品牌房企主攻三居室以上戶型，主流面積在125㎡以上，掀起了西寧轟轟烈烈的改善浪潮。大量80後購房者進入市場，將兩居室置換為三居室或者四居室，改善居住條件。
這段時間品牌房企對於剛需客戶的關注度並不高。對於改善型置業者來說，迎來了最佳的置業時機；對於剛需置業者來說，卻是置業危機。
而今，隨著房價的上漲，樓市格局也在發生變化。做一個對比：
房價8000元/㎡，120㎡的房子需要96萬
房價10000元/㎡，96㎡的房子需要96萬
房價上漲導致的總價上漲造成的影響是顯而易見的，同樣的96萬，原本可以買一個大三居，後來只能買一個小三居。大部分人西寧不具備短期內快速積累財富的能力，隨著房價的上漲只能選擇更小的房子。
2018年，綠地國際花都試水90-125㎡的戶型，成為網紅樓盤。作為行業風向標的萬科，2019年開盤的萬科城全力進攻90-125㎡戶型，兩居室和小三居佔據較大比例，也大獲成功。
今年下半年的北川萬達廣場、碧桂園瓏悅蘭庭也以90-125㎡作為主流面積，可以說市場風向已經全面調整。
還要注意到的是，這4個樓盤只保留少數140㎡以上四居室作為高端改善戶型。
而且戶型設計都極其優質，非常具有競爭力，戶型基本分為兩類：橫廳+2臥室朝南、豎廳+3臥室朝南，四開間朝南成為高端改善的標誌性戶型。
換言之，而今的新房市場已經以剛需和首改客戶為主流，90-125㎡戶型正在成為市場主流產品。
市場表現的背後，是政策迴歸剛需。
2019年以前，西寧購房“認貸不認房”，擁有更多資金的改善型客戶擁有更大的自主選擇權。特別是2018年底的公積金“配貸係數”政策出臺，將大量剛需客戶拒之門外。
到了2019年風行全面調，9月份省市公積金中心均宣佈“購買首套自住住房或首次申請住房公積金貸款可以不再執行配貸係數”，剛需購房者受到政策全力支持，併成為公積金貸款的主流。
這還不算完，新的政策動向又在出現——三套房限貸，二套房利率上浮。
2019年10月22日，果洛公積金中心調整公積金貸款政策，提出：1、貸款業務中房屋⾯積超過144m²的、購買第三套住房的不予辦理貸款。2、第⼆套房貸款利率上浮，5年以內（含5年）利率為 3.025%、5年以上利率為3.757%。
目前公積金貸款基準利率五年以下為2.75%，五年以上為3.25%。此次果洛公積金中心的調整意味著果洛公積金二套房利率上浮10%。
州縣購房者是目前西寧購房的主力客群，影響肯定是有的。同時，果洛公積金貸款政策的調整會不會產生連鎖反應目前還不得而知。
但《2019年全省住房公積金工作要點》明確提出：重點支持繳存職工購買首套普通自住房政策。至少說明二套房已經不是重點支持的對象。（相關閱讀，點擊查看Mr.Liu丨青海多地公積金“吃緊”，公積金貸款買房要趁早！）
種種跡象表明，伴隨著政策對於剛需的支持，以及開發商積極的戶型調整，西寧樓市正在迴歸剛需時代。
需要思考的是，伴隨房價的上漲，雖然戶型面積縮小，這樣的剛需時代真的是屬於剛需購房者的時代嗎？
市場的劇烈變化也影響著購房者的抉擇，本週末Mr.Liu將舉辦“高房價時代買房的產品選擇”地產公開課，敬請期待！
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