房地產基礎知識15「土地增值稅」

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的土地增值額課徵的一種稅。

一、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，具體包括：各類企業、事業單位、國家機關、社會團體及其他組織和個體經營者。

有轉讓房地產行為的單位和個人並不一定都是土地增值稅的納稅人，區別土地增值稅納稅人與非納稅人的關鍵在於看其是否因轉讓房地產的行為而獲得了收益，只有有償轉讓而取得收益的才是納稅人，因繼承、贈與等無償轉讓行為，不是納稅人。

二、徵稅範圍

土地增值稅的徵收範圍包括國有土地使用權、地上建築物及其他附著物。集體土地需先有國家徵用，轉化為國有土地後才能轉讓。

三、計稅依據

土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產所獲得的土地增值額，即納稅人轉讓房地產所收取的收入（含貨幣。實物及其他收入）減去稅法規定扣除項目後的餘額。法定扣除項目包括：

1、取得土地使用權所支付的金額，如土地使用權出讓金、土地徵用及拆遷費；

2、開發土地的費用、成本；

3、新建房及配套設施的成本、費用或者舊房、建築物的評估價格；

4、轉讓房地產有關的稅金；

5、財政部規定的其他扣除項。

四、土地增值稅的稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體如下：

1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

其中，每級“增值額未超過扣除項目”的比例均包含本比例數。

五、稅額計算

土地增值稅可以通過如下公式計算：

土地增值額=轉讓房地產所取得的收入-規定的扣除項目金額

應納稅額=每級距土地增值額x適用稅率

為簡化計算，應納稅額可以按增值額乘以適用稅率減去扣除金額乘以逆算扣除係數的方法計算，逆算公式為：

1、增值額未超過扣除項目金額50%的

應納稅額=土地增值額x30%

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的

應納稅額=土地增值額x40%-扣除項目金額x5%

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的

應納稅額=土地增值額x50%-扣除項目金額15%

4、增值額超過扣除項目金額200%的

應納稅額=土地增值額x60%-扣除項目金額x35%

六、納稅地點及納稅期限

土地增值稅納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地稅務機關辦理納稅申報。納稅人辦理納稅申報後，應按稅務機關核定的期限繳納土地增值稅。

七、減稅免稅情形

1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的；

2、因國家建設需要依法徵用、收回的房地產；

3、個人因工作調動或改善後住條件而轉讓原自用住房，經申報核准，凡居住滿5年或5年以上的（後住滿3年以上、5年以下的減半徵收）。

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