金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
我們先以例題的方式回顧一下計算增值稅的過程：
萬科某項目18年8月銷售額5億元（含稅價格），可計入當期土地成本為1億元，可抵扣的進項稅為0.25億元，請計算該項目所需繳納的增值稅？
計算步驟：
①不含稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）=（5-1.0）÷（1+10%）=4.09億元
②銷項稅=銷售額*10%=4.09*10%=0.409億元
③增值稅=銷售稅-進項稅=0.409-0.25=0.159億元
這道例題看似很簡單，但是其中有一環很多朋友表示很難理解，即：銷售額為什麼要除以（1+10%）？為什麼要除這個數呢？這個數為什麼是（1+10%）而不是（1-10%）呢？
好問題！
要講清楚這個問題，那我們首先就得從營業稅和增值稅的區別開始講起。
我們都知道，自2016年5月1日開始房地產行業納入了“營改增”的試點範圍，二者的主要區別是：“營業稅是價內稅，無抵扣；增值稅是價外稅，存在抵扣”。
重點來了，這裡面提到的“增值稅是價外稅”即是上面問題中的關鍵，如何來理解呢？價外稅和價內稅又是什麼鬼？
一個明顯的特徵就是，在交易中，價內稅由銷售方承擔，而價外稅則由購買方承擔。價內稅包含在價格之內，價外稅是銷售價格以外的稅額。
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如果小明和小東分別在營改增前後都從同一家開發商萬科手中購買同一小區的商品房，首付都是200萬。營業稅稅率為5%，增值稅稅率為10%，各自繳納稅額的差異在哪裡呢？
先看營業稅，因為是價內稅，計稅依據其實是【含營業稅價】，如果小明在營改增之前買房得到的是營業稅發票，同樣是付款200萬，小明拿到的營業稅發票上僅僅會註明200萬房款，該200萬全部都是萬科的主營業務收入，不會說交了多少稅；營業稅在月末的時候由萬科會計結轉核算，營業稅額＝200萬×5%＝10萬，該稅額會計入萬科利潤表中的營業稅金及附加項目。
（徵收營業稅的情況）
很想給大家找一張商品房營業稅發票，但是網上確實翻了個遍也沒找到，就隨便找了一張營業稅發票將就看一下吧，可以清晰地看到發票上只有總金額，是看不到具體需要繳納的稅額：
小東在營改增之後買房，得到的是增值稅發票，那麼200萬的房款中就分別包含了萬科的收入及增值稅(銷項稅額)之和。萬科不含稅收入+增值稅額=萬科不含稅收入+萬科不含稅收入×10%=200萬，由此可計算萬科不含稅收入為182萬，增值稅額18萬。
到了要清算增值稅的時候，萬科將增值稅銷項額減去進項稅額（萬科購買各類原材料、服務、支付貸款利息等形成的稅額），就是最後的增值稅額了。
（徵收增值稅的情況）
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同樣給大家找了一張增值稅發票，可以清晰地看到不含稅的金額及增值稅額，其中不含稅金額部分為企業的實際收入，稅額這部分為消費者直接承擔的金額，不會計入到企業的利潤報表中。
所以從小明和小東買房的案例中我們可以發現，營業稅的稅額是包含在萬科主營業務收入裡的，而增值稅的稅額並不包含在萬科的主營業務收入裡面，而且發票也表明了這些稅額已經轉到了業主支付的首付款中，萬科並沒有為此付出代價，因此也不會體現在萬科的利潤表中。
看完這個案例，我們再回過頭來看文章最開始的例題就很好理解了，原來增值稅是價外稅，我們在計算增值稅額的時候要從收入中剔除稅額部分以後再計算：
含稅銷售收入=不含稅銷售收入+銷項稅
銷項稅=不含稅銷售收入×稅率
因此，換算一下有：
不含稅銷售收入=含稅銷售收入/（1+稅率）
銷項稅額=含稅銷售收入/（1+稅率）×稅率
（注：以上稅率均為10%）
例題中5個億是各個小業主實際承擔的房價款，而對於萬科來講，其實際收入在扣除掉當期可以抵扣的土地成本及增值稅額外只有4.09億元，計算增值稅的稅基應該以實際收入4.09來計算，而非5億元來計算，這一點大家在平時的工作中一定注意，尤其是在看測算表的過程中。
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