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深圳房地產行業銷售6年，深莞惠商品房，小產權房（村委統建樓，軍產房）分享行業知識，歡迎諮詢探討，專注深莞惠樓市前沿，幫助更多人《安家在深圳》
本人從事深圳區域房產銷售6年，關於這個問題給你一些建議
買深圳小產權主要考慮是自住或投資兩種需求：
自住需求：
深圳小產權以同區域商品房1/3到1/4的價格優勢可以讓剛需置業人群安家深圳，享受深圳的教育，商業以及交通等配套福利，以節省臨深置業深圳上班的通勤成本（時間+精力）
投資需求分兩種：
1.房租+升值：
同區域商品房和小產權房租金回報比例 以龍華金地梅隴鎮為例。三房兩廳114平總價為700萬，租金在6800左右，年回報率1.1%。同區域小產權三房兩廳總價為130萬，租金可達3500元，租金回報率可達3.2%，並且具有以下優勢：總價低，投資成本小，回報率高。易轉手，無稅費和名額限制，持有成本低，交易時間短的好處
2.拆遷+轉紅本：
當小產權房屋處於政府規劃用地上時，會涉及到拆遷。這種情況一般都有賠償，賠償金額是根據當時的賠付比例來計算的。拆遷戶可以選擇讓開發商按同樣面積賠償房子，也可以選擇讓開發商賠錢。深圳已經有類似的情況可以參考：白石洲舊改規劃、大浪卓越舊改項目
自2012年以後深圳政府不在批准小產權房的新建報建手續，以目前小產權總量不再增加的基礎上，再加上目前深圳住宅用地緊缺，很多開發商需要靠拆遷舊改來獲得土地開發建設，但拆遷舊改只會進一步減少小產權的數量，物以稀為貴，所以深圳小產權房的稀缺性和投資價值被更多客戶接受，這也是近一兩年小產權猛漲的動力點。
加上2018年8月份深圳出臺小產權試行辦法徵求意見稿，經營性小產權可以通過補交地價轉商業性質以及住宅性小產權可以落戶，這是深圳首個關於小產權房的政策信息，也預示著後期政府很有可能會把小產權綜合管理，轉正，安置等可能性。
房地產前沿發展趨勢分析，專注於深圳房產領域的創作者《安家在深圳》
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安家在深圳
我有一個朋友，專門投資小產權房，十多年來，他已經攢錢購買了8套小產權房。下面結合他的經歷，談談我的看法。
小產權房，是與完全產權的商品房相對應的，其最大的問題是身份問題，就像沒有正式身份的臨時工，雖然都在一個單位上班，但總會有點朝不保夕的感覺。
正是因為這種擔憂以及風險，才會在價格上得到體現，比同區域商品房便宜一半，基本上是正常的狀態。因此，小產權房歸納起來就是，低價而有風險。
低價的好處
房子無非就是三個用途，居住，出租或轉賣。前兩個當年小產權房都有優勢。
居住方面，小產權房的小區環境會更差一些，但物業費等負擔也會輕很多。而且，很多小產權房都是城中村的原址，現在都是鬧市區，周邊交通方便，配套完善，不會那麼冷清老人家住一住還是可以的。
出租方面，小產權房競爭力很強，成本低意味著租金相對可以便宜一點，環境差一點也意味著管理不會太嚴格，這些都有利於出租。我朋友的體會，他手上前幾年小產權房現在都在出租，租金年化收益都超過了十個點。
風險的考量
小產權房的風險來自兩個地方，一是不能轉正，二是不能轉讓。
不能轉正，是因為小產權房所建設的土地沒有經過出讓環節，大部分是集體土地的狀態。那麼，如果集體土地的管理規定發生變化，就可能影響到土地上的房屋。個人認為，這一塊風險不大，現在國家對集體土地管理的取向，明顯是在向城市土地管理靠攏，農民宅基地上房屋轉讓已經放鬆，有興趣可以看看有關修改土地管理法的新聞。
不能轉讓，也是因為土地的問題引發，使其無法像商品房一樣順暢交易。轉讓變現能力弱，也直接影響了價格。這一點可以參考一下原來劃撥土地上的房屋，過去有段時間也不能轉讓，後來各地在補交一兩個點出讓金後，又允許轉讓了。
所以，總體而言，個人覺得風險可控，值得一買。但要注意一點，小產權房裡面情況則比較複雜，有權屬糾紛的，有違法問題的房子不能買，具體交易過程也要嚴謹一些，儘量將麻煩考慮充分一些。
沉默的投資者
我在13年差點購入一套小產權房，房東說是集體產權，還沒分割下來，這樣過戶，直接去開發商和物業做更名即可，不用交稅，房價比普通房便宜三分一
房子和單位一牆之隔，上班也方便，地段也不錯，還送超級大的露臺，後來得知，這房子的地就是我單位的，我特意去找人瞭解情況，原來，這本就是違規建房，單位被開發商騙了，一開始說要做大型月子中心，土地批的不是商品房，產權證不會下來，而且單位和這個開發商還有糾紛
如果日後拆遷，小產權房子的賠償是比正規房子低很多的，大概只有一半
小產權房子沒辦法落戶，沒有學區
買小產權房的人少，所以也會比較難轉手
房地產先鋒號
位置很重要，深圳的小產權還是值得買，畢竟地少人多，定位國際級的城市。相反其他三四線就不一定了，不過感覺和紅本差一半我覺得真的有點高了，我當時2014年買的小產權價格是紅本的五分之一，現在小產權都翻3倍了。
最近深圳不是建國際化城市，每平方又漲了2000多元。
很多想買一線城市房的人以為買房是在買股票，股票有漲跌，深圳的房價不漲就是跌。因為貨幣發行的速度永遠是飛奔的。
李宏濤1688
在深圳，早買的小產權，房價在前幾年也跟著翻倍了。小產權房確實比同片區商品房便宜，便宜一半都不止，但便宜只是相對的，跟著商品房暴漲的小產權如今也並不便宜了。
首先，人們對小產權理解太少，妖魔化的誤會太深，以至於“不信任”。其實小產權這類歷史遺留問題跟商品房一樣，成了深圳缺乏土地的有限資源，相關政策前已經存在的小產權，可以通過往後政策歸類合理存在，目前政策沒有一種可能情況是會讓歷史遺留小產權的購房人群血本無歸的。
其次，相比深圳買不起商品房的中低收入人群而言，小產權的價格現在也不便宜。除了部份村委統建小產權有跟農村商業銀行合作，可以提供按揭貸款外，其他小產權交易基本上都是一次性付款。所以不是不買，是想買都不一定能買得起。
最後，個人不但主張購買小產權而不租房，還很看好小產權中的村委統建樓，既有投資價值，又有居住價值，規模大居住環境好，花園商業教育地鐵學位等等一應俱全，除了本本的顏色，跟商品房外觀無異，美中不足是需要一次性付款。如果你首要解決居住生活問題，這性價比高還不佔用商品房名額，就算作為投資，地段配套好一樣可以高價出租，入手門檻更低，套利出手容易，對所謂買不起商品房的人，都是好選擇，至少這種購買小產權自住或投資的操作，跑贏了因為在深圳買不起商品房轉而到臨深買房的人，所以，只要你能買得起，還租什麼房！
俗話說得好，與其租房幫房東還房貸，不如自己咬咬牙買房。至於歷史遺留的問題，猶如錶面是一堆黃土，裡面是枯骨還是黃金，只有進去的人才知門道，而現實生活中早就已經上演了一幕幕的地產創富劇本。
切忌向沒買房子的人問買房意見，更別去問沒買小產權的人，小產權能不能買
莞深房源一點
由於大小產權房的性質不同，所以決定了價格上的不同。對於小產權房值得不值得買，我的看法一是看你所在的城市，二是是否屬於城中村改造。為什麼這樣說呢？
對於一些規模較小的城市或者說小縣城，小產權房所佔的比例是很大的，造成小產權房的產生和存在的原因是多方面的。雖然說小產權房是不合法的，不受法律的保護，但它的存在畢竟是事實。即使是國家規劃需要拆遷，也要有一定的補償。當然，補償的金額可能會低一些，但也不能低於當初建房的價格，畢竟隨著人民幣的升值，價格已經發生了很大變化。就目前來說，在一些小縣城小產權房的流動還沒有太大的影響。
對於一些城中村改造的房子，往往是採取部分土地通過交納出讓金變成建設用地，也就是說在改造的村莊原址上，一部分是大產權房，一部分是小產權房。大產權房售權歸開發商，部分利潤用於給村民建置換房，置換房基本上都屬於小產權房。它們是在同一塊土地上共同存在的，只是在出售時渠道不同，價格上有差距。如果大產權房的價格在每平方7000元左右，小產權房的價格不會低於5000元。
不知道你的情況是怎樣的，你可以根據我提供的情況作為參考。如有參考價值再作決定。
平淡如水5343
04年深圳買西麗小產權1500，現在2萬以上漲15倍，要賣的話本地人拎現金交易！！11年買東莞某鎮小產權，3000.別墅高層大社區環境優美，臨江，現價八千，同大產權漲幅
噬魂tiger
小產權即將崛起，相關論述告訴大家，如何選擇可以購買的城市和區域升值
在我們國家，房子是分為“大產權”和“小產權”的。因為高房價的關係，有的人會選擇去購買”小產權“房，因為這樣的房子比較便宜，而且可以解決居住問題。雖說這些房子沒有房產證，以後買賣會出現很大的麻煩，但是用來自住還是沒問題的。這些小產權房沒有經過土地徵收，而是直接在集體土地上蓋的房子。那麼這些房子將來可以轉正嗎?小產權房子要“崛起”了?相關決策告訴你哪些小產權可以入手
一些小產權的房子是直接建在耕地上的，毫無疑問這樣的做法是違規的，這屬於擅自改變了土地的性質，在購房者需要買房時一定要注意是不是違規建房，如果發現房子是違規建在耕地上的，建議還是不要圖便宜而購買。其實，有關部門早就明令禁止買賣小產權的房子，其實就算簽訂了購房合同也是無效的。所以在買小產權的房屋時，一定要對賣方有足夠的瞭解，如果說賣方一旦違約，他在向法院申請購房合同無效，你就會很被動，只能“啞巴吃黃連，有苦說不出”。
小產權的房子是集體組織在集體土地上所建設的房產，可以省去各種開支以及各種稅，這樣一來集體就可以獲得相對較高的利益，而且有關規定允許農民可以自行交易和經營，雖然各地都對小產權的房子進行了限制，但是界限比較模糊，小產權房也沒有就此消失。很多小產權房都是沒有經過相關部門和村委會同意，便私自建設的，這樣的小產權房子毫無疑問是違法的，當大家要買小產權的房屋時一定要確定它是否已經經過了相關部門和村集體出面建設，並是否為了集體的利益，不然的話還是不建議買。
小產權與大產權相比時存在眾多的不同之處，一般的小產權房屋都是由農民集體自建的，缺乏合理的規劃，相對周圍的配套設施也會不完善，房子的質量綠化都存在著許多問題。總體來講，小產權和大產權單單從居住的體驗感來講就會差很多。那麼說小產權未來就沒有出路了嗎?對於小產權的出路，很多購房者一直有著眾多的說法，說來說去，除了推倒就是轉正的兩個方向。對於大部分的小產權房屋而言完全推倒的可能性並不是很高，對於轉正也具有一定的難度係數。
對於租賃市場這個問題，據說目前已經開始試點，在住房緊張的一二線城市，可以將小產權轉為租賃重新進入市場，既解決了住房問題，也讓小產權的房子又有了新的方向。
在濟南新政中提出，“對於符合條件的實施城中村改造的集體經濟組織，根據所處區位、市場需求、規劃性質等因素，按照規定標準建設一定比例的租賃住房，產生收益用於改造後村民生產生活保障。”這是不是意味著小產權房有了轉正的機會?注意，這裡用了個“符合條件”的限定詞，並且根據“規劃性質”“按照規定標準建設”的租賃住房，也就是說，前提是納入政府城中村改造規劃，然後按照建設標準，在這樣的集體經濟組織用地上建設的房子可以用於租賃住房，而且收益用於村民以後的生活保障。此外，對在濟南作出突出貢獻的大型企業和高校院所，在符合城市規劃的前提下，可以按照一事一議的原則，經市政府審批，在建設租賃住房方面給予適當政策支持。這樣來看，企業、高校建租賃房其實就相當於人才公寓，有利於吸引人才。
根據2019年有關部門發的相關決策來看，未來的房地產將建立住房市場和保障市場的兩大體系，更好的解決不同人群的住房需求，小產權的房子終於要“崛起”了，有關部門通過回購小產權來作為保障住房或者提供一個供給的途徑，這樣能更好的解決小產權的問題。據說小產權轉正的問題將會不斷地完善，部分城市已經已經實施落實！
廣州地產諮詢專家
有些可以買，有些不可以買。。。首先要明白，你買的什麼＂小產權房＂？1、農村集體所有權土地的小產權，絕對不能買，城市戶籍人口不得在農村買宅買地，即使買了也交易無效，糾紛案例大多發生在這個市場；2、符合土地流轉政策，由當地政府相關部門主持拍賣的農村集體所有權土地的小產權，可以買。湖南很多市縣農村土地房產拍賣做得很好，新聞聯播也播出了。這種情況全國各地越來越多；3、特例，福建省潮汕地區，由於歸國華人華僑特別多，很多農村土地和房產，從上世紀五十年代開始就可以隨便買賣，現在一個農村小院動輒就幾百萬元；4、以農業合作社專家、港澳臺胞等身份回鄉的，還有好幾類人員，持身份或者其他證明，可以買。1986年國務院就下發了此類文件，執行至今；5、上世紀至今留有的鄉鎮企業、合作社、中小學閒置轉讓並拍賣，且處於縣域的土地房產，可以買。具體查閱今年4月份開始實施的國務院下發的有關文件；6、國有企業小產權房，大多屬於國有劃撥土地，只要它賣，就可以買；7、軍隊用地所建並售的小產權房；8、大專院校所建並售的小產權房；9、10……中國小產權房的交易數量極其龐大，佔交易市場的三分之一以上，有些城市交易比例佔一半以上。當然，這些交易可能沒有＂不動產證＂，因此價格便宜。。。至於會有人問，萬一拆遷怎麼辦？其實，我國的土地所有權都是全民所有制和勞動群眾集體所有制，個人沒有所有權，只有使用權，就是再有＂不動產證＂，若是政府出於民計民生需要拆遷，你還是必須拆遷的。＂有證也拆，沒證也拆＂，只要拆遷安置補償費給足就好。。。我認為小產權房不錯，即使有風險，從投資學角度理解＂風險和收益成正比＂，價格便宜，承擔風險難道不應該嗎？
行萬里路31415926
不清楚你問的是哪裡的小產權房，各地政策不同，所有無法直接給你答案值得與否！不過可以借你的問題，說我一下我對深圳小產經房的看法！（僅對深圳小產權房，其他城市的不瞭解）
01
深圳有多少小產權房？（有買過小產權房的嗎？）
關於深圳小產權房可以用三個半壁江山來形容
1、土地：合法外用地佔全部建築用地的半壁江山（390km²/934km²)
2、建築：合法外建築佔全部建築的半壁江山（2.6億m²/5.2億m²)
3、人口：合法外建築容納的人口占深圳總人口的半壁江山（1100萬/2200萬）
我想通過以上三點，你應該已經看到第一個問題的答案或者說心裡已經有個底了！
02
深圳小產權類別與價值（比商品房便宜一半，值得與否？）
目前深圳的小產權房自住與投資的兩極分化比較嚴重，你要搞清楚你買房子的目的，說白了就是看你的實際需求，側重不同在功能，地段，價值上都有相當大的差別，不可一概而論，對於你的這個問題，我把小產權需求分成三類：
1、以自住為訴求的剛需：以村委房，統建樓為主，這類房子的一般都有小區花園，天然氣，停車場之類的。小區的周邊一般都會有相應的配套（如：商業、學校、地鐵等等）同樣價格在同片區也比較貴的。（一般為周邊商品價格的三分之一或一半左右，具體要看小區）
2、以投資兼自住為訴求：老實說，此類房子最為尷尬，目前比較好的小產權房，價格已經去到一個比較高的位置。如果說想要好房子，又想要價格便宜，這個實際上可選擇的空間很小。只有靠長期守目標盤的筍盤，另一個就是選擇片區一些原始戶型的獨棟農民房！（相對來說總價更低，後期轉手更容易）
3、完全以投資為主的：這類房子只有地段位置好，租金收益高，最好是後期還有博一舊改！（這類房子最主要是以翻新農民房為主，戶型，面積、都比較差，且不能按面積算價格）
