在文章開頭，先寫出本篇的觀點：
1、二手房價格是真實的資產價格，而一手房價格是名義價格，一手房賣多少，不代表二手房能賣多少。
2、二手房價格受一手房影響，變化速度和幅度比一手房要小，一個地方如果出了地王，兩個月後周邊二手房價格會上一個臺階；一個地方一手房如果降價打優惠，兩個月後周邊二手房也會相應下調。
3、除了一線城市，二線城市也將逐步進入以二手房交易為主的市場階段，投資者的安全性和回報率會更加得到保障。
4、一二線城市在2022年大漲之前，二手房價格將整體維持中長期上漲，短期回調的走勢
5、如何判斷一個樓盤真實的二手房價格？牛市看放盤價、熊市看成交價。
那麼，在不同市場環境下，怎樣才能買到大賺的二手房呢？我們先來看一個模型瞭解一個樓盤的二手房價格是怎樣變化的：
假設2018年6月份某城市XX花園小區，總計戶數5000戶，其中二手放盤的佔比2%，100戶，把其中不想賣的剔除掉，再把測試市場的剔除掉，可能真正想買的也就80套左右，這80套是真正想在近期把房子賣掉的。
同時，假設該花園小區的當前均價是4萬/平，這80套放盤的價格幾乎全部集中在4萬/平左右，大致分佈如下：
* 樓層、朝向、戶型最好的、賣的意願較差：4.5萬元/平， 3套
* 樓層、朝向、戶型較好的、賣的意願一般：4.3萬元/平，10套
* 樓層、朝向、戶型一般的、賣的意願一般：4.0萬元/平， 60套
* 樓層、朝向、戶型較差的、賣的意願一般：3.9萬元/平， 5套
* 樓層、朝向、戶型最差的、賣的意願很強：3.7萬元/平，2套
上面的價格分佈不單單考慮了房子本身的戶型、朝向、樓層、採光、噪音、進深、面寬、裝修等硬件因素，也把業主賣房意願加了進去，以還原一個動態、真實的二手房的價格市場。
現在我們來判斷一下這80套二手房，在市場上是一個什麼樣的銷售狀況。
01、在二手市場火熱的時候
這種市場下真實的狀況就是，大量的二手客戶進場，這個小區每天帶客量超過50批，這80套房每週都會被看3-5批次，客戶、房源、業主之間並不是一個明顯的公平競爭態勢，業主更強勢，反正你如果不買，我明天或者下週就要升10萬。
這個時候，最有可能發生的事情就是這個小區最便宜的3.7萬單價的2套房被賣掉，隨即就是3.9萬單價的5套房子被賣掉，因為在市場火熱的時候，業主的心態是極為不穩定的，你要是下手遲業主隨隨便便就把價格翻上去了，均價就不是4萬了，而是今天4.0萬，下週4.1萬，下下週4.2萬，所以最先被賣掉的一定是最便宜的那幾套，這幾套被消化掉之後，小區的整體價格就上去了。
也就是說市場好的時候，一個樓盤的底部價格是不斷抬升的，剛需上車門檻越來越高。在這種情況下，賣掉的任何一套房都是當下這個小區最便宜、性價比最高的一套房，這是毋庸置疑的。
02、二手房砍價方法，一刀砍10%以上
剛需客這個時候怎麼辦？還能怎麼辦，只能盯著這個小區的房源和價格，手裡準備好現金，當合適的房源出現的時候，第一時間奔赴現場把現金往業主面前一放，“你好，我老婆太喜歡你這套房了，雖然價格有點貴，但我拗不過她，所以我今天就翹班過來下定，吶，這裡10萬定金！”
一般情況下，當業主看到買家直接拿著現金來，並且一疊疊毛爺爺鮮活地出現在他的眼前，而且說盡管價格貴了點，但家裡的女人就是喜歡房子本身，業主一般都會被買家的誠意打動，耐心坐下來談價簽字。
那為什麼要說“因為老婆喜歡，雖然覺得貴，自己拗不過她，只能來下定”呢？
因為這是下一步談價的基礎，說家人喜歡，並不是自己喜歡，那你談價時就不會“人格分裂”，你可以大方指出房子的不足，因為你並沒有說自己喜歡。而說房子雖然貴，拗不過才來下定，一來給業主滿足感，價格貴了也有人來買，賣掉後可以賺不少，業主會很知足。二來給業主緊迫感，今天是翹班來簽約的，下一次就不知道能不能繼續翹班了。
買房的時候，最好第一次自己看，然後第二次帶家人來看，第三次自己跟中介去看，開始談價。
第一次看，覺得滿意，千萬不要表露出來，然後第二次帶家人去看，回來跟家人印證自己第一次的判斷對不對，決定買不買。如果買，第三次自己跟中介去談價，家人不要陪同，去到業主家，留心房子的問題，一會說地板太舊，一會說光線不足，一會說自己還在對比，另外一套也不錯，總之就是打擊業主的信心，降低他的心理價格。
這些，都要在不經意間完成。有了這些鋪墊，才坐下來談價。不斷抱怨因為家人很喜歡業主的廚房設計又或者陽臺的花（總之就是無關痛癢的購買理由），他們非得買下來，但自己不是很想買，沒有辦法，只能來談一談，今天還翹班了。
這時業主就會報價，報完之後，買家先不要急著還價，應該繼續打擊業主信心，拉拉家常，卸掉業主的防備心理，然後突然報出一個“超低價”，一刀砍他10%以上。
因為沒有任何防備，如果業主聽完，反應很激烈，估計接下來很難談到好價格；如果業主語氣平常，甚至還好商量的樣子，說明業主急賣，不敢正面跟你交鋒。接下來，買家只要咬死一個超低價，中介左右一拉，業主就簽了。
大家千萬不要嫌麻煩，這樣想一想，一套500萬的房子，砍10%，等於賺了50萬。砍價2小時，就能賺50萬，太值得做了！
以上是剛需客，那投資客這個時候怎麼辦？還能怎麼辦，投資客唯一要做的就是不買，價格天天漲、業主天天返價，利潤是不能保證的，而且對於投資客來講，房票和貸款名額都是稀缺資源，這就決定了選籌和購買時機的使用必須用在大漲前夕。只有真真的看準了房源和時機，才能餓狼捕食地撲上去，否則就是浪費子彈。
投資客是反向操作的，旺市賣房，淡市買房。他們並不像一套房都沒有的剛需客一樣，看到樓價大漲了才急急忙忙入市。
我曾經跟朋友說：最高明的投資是什麼？
那就是當別人蜂擁進場的時候，你已經大幅獲利了。
像廣州、上海、深圳、北京、杭州這些地方，優質的二手房小區，在市場行情向上的時段，客戶量是源源不斷的，價格一直會向上漲，漲到業主心態變化了，漲到買家出手猶豫了，這個時候就開始博弈，看看哪方的力量大，最終博弈的勝出的就是哪方。
也就是說加價加到業主覺得心理價位到了，他一鬆口就答應成交了；又或者加價加到買家猶豫了，加無可加，最終棄購，交易終止。
在這個過程當中，沒有政府的行政參與，只有買家、賣家的參與，最多有中介在中間牽針引線，這是一對一交易的市場行為，所以二手房的價格比一手房的價格更為真實。
03、在二手市場冷淡的時候
我們都知道二手市場是受到一手市場影響的，一手市場的好與壞，是受到國家政策，限購限貸、利息猛增、限制交易等等因素影響的。國家真正能直接影響的也只有一手市場，如果開發商不按政策來，那就不給你辦產證。
當身處社會和市場中的二手買家、賣家、中介們，天天耳聞目染看到、聽到一手的消息、政策的打壓等等，就會影響買家、賣家、中介在二手市場中的心態、策略、執行動作。
那在市場不太好的情況下，該花園小區這80套房子大致是一個什麼樣子的銷售情況？
最開始出現的情況，一定是買家開始觀望，等等再買，說不定撿個便宜，覺得國家要出手干預了，房價不可能繼續上漲，所以猶豫的心態和行為就會出現，這個時候看房客銳減、議價空間增加、業主也沒那麼強硬了。
最可能出現的情況是，當大家都在猶豫、都在博弈的時候，真正需要錢去治病、救廠、需要錢去換房的業主，就會以小幅的降幅把房子賣掉，比如3.9萬的最終以3.8萬的價格賣掉，4.3萬的最終以4.1萬的價格賣掉，比如1個月內這個小區賣了5套出去，使得原來均價4.0萬的狀態被打破，最終放盤的價格下降到3.9萬左右。
上述是第一步的變化，在第一步當中真正急用錢的業主都會快刀斬亂麻地把房子處理掉，真正的博弈是80套房子當中，真正需要錢的5套全部打掉之後，業主、買家的博弈才進入一個冷凍狀態。
這個時候，買家肯定是不急的，因為已經有5套房子降價銷售了，自己索性就再等等唄，投資客更不急，因為只要你出現降價這就是形勢掉轉頭的的信號啊，所以更加不急，業主呢，如果業主是豬堅強，極力看好二手市場而且自己2-3年資金也沒問題不急用錢，乾脆就把房子收回去不賣了，真正有影響的是那些可賣可不賣的，對後市又猶豫甚至不看好的業主，覺得既然有5個業主降價了，那麼這個勢頭就會對自己不利，所以乾脆自己也割肉處理掉算了，當越來越多的業主有這樣想法的想法，這個小區的價格就會在短時間內往下走，即使掛牌價還是4.0萬，但真正成交的卻是一路4萬，3.9萬，3.8萬。
二手市場還有一個特點就是不同於一手市場，一手市場是開發商定價，開發商如果撐不住了，可以講價，可以降的很多很多，只要能去貨能回款就行。二手不一樣，二手是不可能無限制的降下去的，比如原來均價4.0的小區，再怎麼降也不可能降到3.0，因為當降到3.4、3.5的時候，業主就終於明白了，我不賣了，打死也不賣了，乾脆不賣了就不存在降不降的問題，而價格從4.0降到3.5的這個過程，其實是把那些急用錢、不看好後市的業主全部打掉了，剩下的就都是“豬堅強”，絕對看好後市。
業主會想：呦呼，價格跌了，那我乾脆不賣了，自己住或者出租算了。撤盤
所以二手房跌15%就很難繼續跌，市場會進入長期橫盤的狀態。這也是現在全國大部分城市的真實狀況。
這也是全文所講，2022年大漲之前，大部分一二線城市二手房將維持中長期上漲，短期回調的趨勢。
當然，不排除個別城市，例如廈門、上海等回調20%以上的情況。
04、為什麼投資房子能夠賺錢？
那是因為它漲起來的時候翻倍，跌的時候只需要跌15%就很難繼續跌了，如果跌個20%，30%，那就上全國頭條新聞了。
投資房產，賺就賺一間廠，輸就輸一顆糖，這種風險收益對比，絕對是好生意，有錢就買樓。
如果真跌了，這時國家和銀行比你還急，他們一定出手救市，就像2008、2012、2014年一樣，天天開會想辦法怎麼把房價搞上去，拉動經濟。順便說一下，廈門房價跌成這樣，最近放寬了入戶政策，以補充更多的剛需購買力，支撐房價。
上面總是想得比我們周到
很多人擔心樓價下跌，其實都是患得患失，真的下跌了，中國13億人口，戰略縱深非常廣，要動員一些人口進城以保住一二城市的房價，那是輕而易舉的事。
北京房價如果保不住，放寬入戶，房價馬上回升，你不買，大把人等著買。
那為什麼要保住房價呢？
因為與美國大部分銀行抵押物是公司股權不同，中國大部分銀行的抵押物是房產，房產一崩潰，中國金融必定出大事，整個社會面臨系統性崩潰，這是絕不容許出現的。
寧願讓房價漲，也不能讓它亂。只要保住房價，讓中國幾百萬億的資產巋然不動，銀行不破產，企業不大面積倒閉，穩定國內形勢，一邊搞經濟，一邊去槓桿，長期來看，遲早拖垮老美。
房產是中國金融的主要抵押物，而房產卻牢牢地掌握在我們自己手裡，只要房價不崩潰，無論特朗普怎麼鬧，都撼動不了中國。他只能搞搞眼球刺激，制裁幾家公司，應付一下選民而已。
在一個易漲難跌，以國家信用為背景的投資市場，大部分入場買房的玩家都能賺到錢，那最後誰虧了呢？
是不進場玩家
通脹洗劫的就是不買房的人
總之，中國在2022年大漲之前，大部分城市房價會維持中長期持續上漲，短期回調的趨勢。
文丨樓市團長
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