徵收補償一直是拆遷活動中最容易引起爭議的問題。實踐中拆遷雙方拉鋸戰的展開，往往是由於被徵收人認為補償不合理，不足以彌補自己的損失，而徵收方認為被徵收人的要價過高。
京尚拆遷律師此前曾在分析徵收補償的確定依據時，向各位被拆遷人朋友強調過評估程序的重要性。而針對評估結果（評估報告）展開的一系列維權活動，也影響著被徵收人能否得到合理補償。
京尚拆遷律師今天要為大家解析的，就是有關評估報告的那些“貓膩”。被徵收人朋友們瞭解這些內容後，就可以初步判斷自己收到的評估報告是不是存在問題了。
一 評估機構和評估師沒有資質，怎麼能幫你的房子定價呢！
《房地產估價機構管理辦法》第二十五條第一款規定，從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，並在其資質等級許可範圍內從事估價業務。《城市房地產管理法》中也對從事房地產價格評估的人員的資質做了規定。
所以在看到房地產價值評估機構名稱時，被徵收人朋友的第一反應，應該是確認評估機構是否有從事房屋徵收房地產價值評估的資質，以及具體進行評估作業的評估人員的資質。
如果評估機構或評估師不具備相應的評估資質，其作出的評估報告當然也是無效的，不能作為補償定價依據。
二 評估機構應該由被徵收人說了算，不能直接指定！
《國有土地上房屋徵收與補償條例》與《國有土地上房屋徵收評估辦法》中均有明確規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。
也就是說，房屋徵收房地產評估機構並不是由徵收方或地方政府指定的，而是由被徵收人集體選定的。如果有被徵收人朋友沒有行使過相關的選擇權利，評估報告的作出機構不是被徵收人依法選定的，那麼評估程序很可能存在違法問題。
三 評估機構沒有接受正式委託，不能隨便對你的房子進行評估作業！
房地產價值評估機構並不是一選定就可以直接進行評估作業的。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第六條前兩款規定，房地產價格評估機構選定或者確定後，一般由房屋徵收部門作為委託人，向房地產價格評估機構出具房屋徵收評估委託書，並與其簽訂房屋徵收評估委託合同。房屋徵收評估委託書應當載明委託人的名稱、委託的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象範圍、評估要求以及委託日期等內容。
也就是說，評估機構依法選定後，需要由法律規定的資格主體即房屋徵收部門，作為委託人，與評估機構簽訂房屋徵收評估委託合同。
委託書和委託合同是評估機構依法開展房屋徵收評估活動的重要依據。
如果沒有這兩份重要的文件，評估機構就缺乏對被徵收人房屋進行價值評估的資格，其作出的評估報告也無法作為房屋徵收和補償的依據。
四 書面材料和現場調查缺一不可，否則你的房子定價很可能不準！
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的規定，評估機構主要從兩種途徑獲取被徵收房屋的情況信息：一是房屋徵收部門提供的調查登記信息、被徵收人（房屋權利人）提供的資料、房屋登記信息等材料；二是通過安排房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘的形式，調查記錄被徵收房屋的狀況。
以上的信息獲取工作缺一不可，這是評估機構確定被徵收房屋的面積等基本信息以及計算其評估價值、作出評估報告的基礎。
五 選對了評估方法，才能評估出房屋的實際價值！
評估方法有很多種，如市場法、收益法、成本法、假設開發法等等。徵收個人房屋時，最常用到的評估方法就是市場法（被徵收人可以簡單理解為參考市場交易價格）。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》規定，註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
評估方法的選定和由此計算出的價值評估結果應當全面客觀，應當能夠體現被徵收人房屋的實際價值。被徵收人看到評估報告時，可以先看看報告中選用的評估方法是什麼，結合專業人士的指導意見確認這樣評估定價是不是合法、合理。
六 評估報告細節多，內容和程序有問題，你都可以拒絕承認！
綜合我們上文提到的內容，評估報告所體現的評估機構、委託主體、評估師是否具備相應的資質資格；評估報告的評估時點是否合法；評估報告是否有兩名以上評估師簽字並加蓋房地產評估機構公章，都反映著評估報告本身是否存在違法問題。
而除了評估報告本身之外，分戶評估報告的作出、公示和送達也有相應的法律規定約束。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》規定，房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果......房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。
在公示階段，評估機構要安排估價師對分戶初步評估結果進行現場說明解釋，被徵收人認為評估結果有錯漏的，可以要求評估機構修正。法定公示期滿後，房屋徵收部門應當將分戶評估報告轉交給被徵收人。
評估報告的送達，也是為了保障被徵收人的救濟權利。如果被徵收人在公示結束後仍對評估結果有異議的，可以在收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估，並進一步通過申請專家複核、啟動行政複議或訴訟程序的方式主張自己的意義，維護自己的合法權益。
可以說，單單評估程序中，就有許多與徵收補償關聯密切的細節問題，也暗藏著被徵收人的許多救濟權利。評估報告及其作出程序的每一步都影響著被徵收人最終補償的多寡。
因此，京尚拆遷律師建議被拆遷人，認為評估結果不合理，或對評估報告存疑時，一定要及時諮詢專業拆遷律師，及早做好證據收集和維權準備工作。
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