中介協會：如非過錯導致合同解除 只要促成合同成立就應支付中介費
二手房交易中，不少消費者對自己和中介方之間的關係(居間合同關係)的性質、特點不夠了解，有部分市民認為，只要房屋未完成交易手續，中介費無須支付。昨日，廣州市房地產中介協會在最新一期的投訴與糾紛分析報告中，就透過案例剖析指出，中介方只要促成買賣合同成立，如非該方過錯導致合同解除的，委託方應依約支付中介費，否則中介方可主張權利，向委託人追討中介費。
案情回放一：買家認為中介隱瞞信息拒繳中介費
2015年6月15日，買家盧某通過某中介公司與業主陳某簽訂了三方《房屋買賣合同》，購買位於越秀區的某物業，並約定全部交易稅費由盧某承擔。同日，盧某與該中介公司簽訂了《中介服務收費確認書》，承諾在簽訂買賣合同當天支付中介費3.8萬元。但是，由於盧某現金不足，當天支付了中介費1.9萬元，剩餘費用下次支付。
買賣雙方在履約過程中，盧某發現上述房屋非陳某唯一物業，此次交易需繳納個人所得稅，認為是該中介公司隱瞞信息，導致其面臨比預算多出的數萬元稅款。於是，盧某與陳某協商解除合同，並認為交易未完成，餘下的中介費無須支付。但是，某中介公司認為盧某拒付餘下中介費1.9萬元的行為，損害了公司利益，經多次索要未果，訴至法院，要求盧某支付中介費1.9萬元及違約金1萬元。
最終法院判決認為，盧某向該中介公司支付中介費1.9萬元及違約金1萬元。
專家解讀：促成簽訂《房屋買賣合同》後 中介公司居間行為已經完成
廣州市房地產中介協會法律諮詢服務中心的張旭鋒律師介紹，本案涉及兩個合同關係，第一個是居間合同關係，當事人是某中介公司與盧某。根據合同法規定，按照《服務收費確認書》中居間合同條款的約定，在促成買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》後，某中介公司的居間行為就已經完成了。
另外一個是《房屋買賣合同》，當事人是陳某和盧某。本案中，在沒有某中介公司同意解除、又不具備解除合同條件的情況下，買賣雙方自行解除的僅僅是《房屋買賣合同》中的買賣合同關係，居間合同關係並未解除，買賣雙方的行為，對某中介公司並不具有約束力，某中介公司收取中介費的權利並未喪失。
市房地產中介協會法律諮詢服務中心律師提醒：二手房買賣過程中，作為居間人的中介公司只要促成買賣雙方簽訂買賣合同，即已完成居間任務，就有權收取全部的中介費。如需解除買賣合同，應一併考慮尚未繳納的中介費由何方承擔。
案情回放二：客戶沒有購房資格，買賣合同仍有效
今年5月3日，外地戶籍的買家楊某通過某中介公司的介紹，看中業主李某位於天河區某房屋，並於次日雙方簽訂《房屋買賣合同》。在簽約後，楊某發現自身在廣州未連續購買3年社保，按照當地現行的限購政策，不具備購房資格，故認為該合同無效，且業主李某明知限購政策，不履行告知義務，對合同無效存在嚴重過錯，應無條件返還已經收取的定金10萬元。但李某拒絕向楊某返還已收取的定金。買賣雙方爭執無果，最終楊某一紙訴至法院。
法院經審查，簽約的買賣雙方均具備完全民事行為能力，合同的簽訂是當事人之間真實意思表示，合同內容沒有違反國家法律、行政法規的強制性規定，合同依法有效。因楊某沒有取得廣州市購房資格，導致合同客觀上無法履行，楊某與李某已於2016年5月28日達成一致解除涉案合同(李某無需返還定金)，並簽訂瞭解除涉案合同的協議，該協議對楊某和李某均具有法律約束力。現楊某又以合同無效為由要求李某返還10萬元及利息的訴請，欠缺理據。最終，法院判決駁回楊某的全部訴訟請求。
楊某隨後又向上一級法院提起上訴，二審最終還是維持了一審判決。
專家解讀：不符合購房資格的買家簽訂了《房屋買賣合同》，合同仍生效
廣州市房地產中介協會法律諮詢服務中心的張旭鋒律師表示，這類糾紛中，買家顯然是違反了廣州市的限購令，但《房屋買賣合同》有效。因為合同法規定，合同如果違反了“法律、行政法規的強制性規定”會無效，但是限購政策屬於地方政府調控房地產市場的政策文件，並非國家的法律、行政法規，所以不會導致合同無效。
中介協會分析指，在限購區域內，不符合購房資格的買家如果簽訂了《房屋買賣合同》，合同是成立生效的。主張合同無效或要求繼續履行的請求，將會被法院依法駁回；相反，主張合同生效或要求依法解除的請求，將會被法院依法支持。文章來源：廣州日報
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