房子無小事。無論是買房賣房，還是住房租房，難免會遇到可大可小的經驗盲區。
為了提供更為全面及專業的觀點，《房產我來說》推出「5分鐘讀法律」專欄。我們每週都會請到一名專業律師，以時事評述或案例分析的方式，為大家普及與住房各個環節有關的法律問題。
當然，如果你有任何與房有關的問題，都可以給我們留言。在房子這回事上，你將擁有強大的律師團，為你保駕護航。
買房，對於絕大多數人來說是人生中的大事，無論是剛需還是改善，不僅耗費財力，更多的還花費大量的時間精力。儘管如此，但在買房過程中，還是會出現各種各樣的問題。
比如在看房過程中，不知情的情況下所產生的中介費，到底應不應該交？開發商額外收取中介費是否合法、購房者能不能要回中介費等問題。今天我們請來了北京大成（杭州）律師事務所高級合夥人、房地產與建設工程部主任周朝魁律師，一起來聊一聊和這方面的問題。
案例
我由中介帶領看上一套房子，中介和開發商告訴我房子優惠後總價是109萬元，但是期間中介和開發商並沒有告訴我要支付中介費以及中介費是多少。我們簽訂購房合同之後，開發商要求分兩次支付109萬元，分兩次刷卡，一次是94萬，一次是15萬。事後發現，開發商提供的是94萬購房款的發票，而另15萬則以一家營銷策劃公司的名義出具了收據。
後來發現，自己買的房子備案價就是94萬，剩餘15萬屬於開發商和中介額外收取的中介費。我去找開發商要求償還多支付的15萬，開發商說該15萬是中介費，需要我自己去找中介公司要。開發商這種行為合法嗎？我要怎麼才能要回這15萬元呢？
文/ 周朝魁 （北京大成（杭州）律師事務所 高級合夥人 房地產與建設工程部主任）
這種開發商和中介串通，不合理收取購房人費用的情況屢見不鮮。購房人可能會因為對購房相關規則的不熟悉，或是基於對中介及開發商的“信任”，因信息不對稱，莫名其妙的就被開發商和中介“擺了一道”並且事後維權困難。
解析
上述案例中，開發商和中介合謀在未告知購房人的情況下，擅自將購房人支付的款項以購房款及中介費名義分別收取的行為屬於惡意串通，損害第三人利益，依照合同法第五十九條，因惡意串通獲取的財產應當返還。
購房人在合同簽訂前與中介並未協商是否有中介費以及中介費價格，雙方也未簽訂房產經紀合同。因此購房人並不認可本次購房中需要支付中介費。該15萬元的中介費屬於購房人基於重大誤解實施/或受欺詐而實施的民事法律行為，依據《民法總則》第一百四十七/第一百四十八條有權要求撤銷。
所以上述案例的購房人有權要求開發商或者中介歸還15萬的中介費。但實踐中，通過中介購買新建商品房的情況遠比案例中出現的情況要複雜的多，且購房人對開發商與中介是否存在惡意串通的事實，有著相當大的舉證困難問題。購房人在不得已採取訴訟手段之前，宜分別根據實際情況進行維權：
情況一
購房人實際支付的款項分別為購房款94萬元、中介費15萬元。若上述兩筆款項分別直接支付至開發商賬戶，事後開發商出具的憑據分別為94萬元購房款及15萬元中介費憑據，且與《商品房銷售合同》約定之購房款不一致情況下，則開發商的做法顯然是違規的。
根據浙江省物價局浙價檢〔2011〕177號《浙江省商品房銷售明碼標價實施細則》規定，開發商應在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。開發商不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。
而本案中開發商所額外收取15萬元的中介費，顯然屬於標價之外加價銷售商品房行為，違反了相關規定。開發商不按規定明碼標價，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，由政府價格主管部門依照法律、法規和規章實施行政處罰。建議購房人向相關部門投訴解決。
情況二
購房人分別與開發商簽訂《商品房銷售合同》、與中介公司簽訂《房產經紀合同》，並據此分別支付購房款94萬元及中介費15萬元。上述兩份合同均屬於雙方真實意思的表示，且不違反國家法律、行政法規的強制性規定，合法有效（《浙江省商品房銷售明碼標價實施細則》《價格違法行為行政處罰規定》、《關於商品和服務實行明碼標價的規定》、《禁止價格欺詐行為的規定》等都屬於部門規章、地方性法規，而非法律、行政法規，更不是效力性強制規定）。
此時，購房人慾退還15萬元中介費將會非常困難。除非能夠通過其他證據證明中介費屬於“重大誤解”而支付的費用；或購房人有證據證明該中介公司屬於《關於進一步規範商品房銷售現場公示和代理銷售行為有關事項的通知》第二條商品房代理銷售要求第4項之情形：即受託房地產經紀機構在代理銷售商品房時不得向購房人收取任何費用。購房人仍可通過向相關行政主管部門投訴解決。
提醒：
在購房過程中，如果出現開發商或中介不按常理，要求購房人分開支付購房款、所付款項與合同約定不一致，及以事先未協商一致的理由要求改變支付方式或者以各種名義要求當事人支付除協商購房款名義以外款項的情況，購房人一定要謹慎，在問清原因和款項支付名義及對象後再支付，並且要求開發商或中介出具書面說明。
購房人以銀行轉賬方式支付購房款時，每一筆款項都要在轉賬時備註目的或者原因，並要求開發商或中介出具相應發票。以上做法是為防止後期如果出現糾紛，購房人難以說明資金目的。
購房人在購房過程中，購房者需要秉持審慎態度，提前查詢商品房備案價格，對比合同價格進行充分考量。在遇到購房合同的簽訂，購房款、中介費的過高嫌疑等情況時，要及時諮詢專業人員，提前做好預防。
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
閱讀更多 樂居網 的文章
