當然有風險，處理不當，你會面臨著房、款兩失的局面。
現在購買房屋的時候，大家基本上都是以銀行貸款的形式購買房屋了，也就是俗稱的按揭貸款購房。
正常辦理按揭貸款的操作流程的最後一步，就是銀行會將交易房屋辦理抵押登記，用來確保貸款人歸還借款。
買二手房的時候，就會出現一個問題，很多二手房的貸款並未還清，房子還在銀行抵押著。抵押的房屋是不能過戶的。
如果你交了首付，但房主並未去償還銀行貸款，而是挪作他用了，那你房子就買不成了；更可怕的是，如果他還有其他債主，首先查封房子，你的首付可能就打水漂了。
一、業主房屋抵押，應如何操作？
1、我們儘量不要用房款或者首付款，替業主償還銀行貸款，應該讓業主自己去籌措資金償還貸款。
因為貸款歸還的義務本來就是房主的，是他向銀行借的錢，我們只需要在《房屋買賣合同》中約定，房主在一定期限內自己去償還銀行貸款，就可以了。
資金業主自己想辦法，跟我們沒有關係。
如果他沒有按期歸還銀行貸款的話，我們就按合同約定的違約責任追究賠償。
這樣我們從根本上就避免了資金被挪用的風險。
2、如果房主確實沒有那麼多錢償還貸款，一定要我們的首付款，怎麼辦？
那麼，我們就需要在簽訂《房屋買賣合同》的時候，要求房主提供他個人的徵信報告，就是信用報告，這裡邊會記載房主的信用記錄。
我們看看信用記錄，因為一般挪用資金的房主，基本上都會有貸款逾期的情況，有可能是房屋貸款，有可能是信用卡等等。
如果你看到房主有逾期的情況的話，那麼就要小心謹慎了，沒有把握的情況下，就不要購買這套房屋。
3、如果需要用到我們的首付款，去償還銀行貸款的話，我們還需要審查房屋的產權情況。
確認這套房屋沒有其他抵押，或者說沒有處於查封狀態，保證房屋產權是沒有受到限制。
4、在我們審查了房主的徵信記錄，還有房屋的產權情況之後，我們還要確保首付款的專款專用。
正確的操作一定是這樣的：在房主約定的貸款歸還日期，我們和房主要一起去貸款銀行。
我們支付首付款的同時，在現場監督房主將首付款歸還貸款。
一旦發生問題，我們馬上可以報警，控制房主，避免損失。
這是一種實務上最有效的操作。
5、還有一種特殊的操作方式，由他人墊資替房主還款。
有些中介公司有過類似的業務，就是先由購房人將房款打到中介的資金監管賬戶，再由中介向房主提供借款，用於歸還銀行的貸款。
如果一旦房子出現資金挪用的問題，那麼風險其實是中介來承擔的，因為是他借給房主的錢。
在這種操作方式下，會出現一定的墊資費用，當然一般是由交易雙方共同承擔，也可以由房主自己來承擔。
那麼通過上面的一些方式，我們避免了出現資金挪用的風險。
二、房主挪用首付資金他用，並未解抵押，該怎麼辦？
如果房主已經挪用了首付資金，該怎麼辦？
在發現他挪用資金之後，一定要第一時間向法院提起訴訟，查封這套房產。
一定要確保房屋的安全，至少這樣我們不會房、款兩空。
首先查封的權利人，對房屋是有優先處分權的，只有在我們首先查封房產之後，才能佔據主動，降低風險，解決危機。
很多人就是在和中介、房主的這種溝通當中，等待當中，喪失瞭解決問題的機會和優先權。
所以說，一旦出現資金問題，作為購房人的我們千萬不要等，儘快採取措施，掌握主動權之後再談也不遲。
總結一下：
1、在購買抵押房時，購房人應儘量避免用房款替業主償還貸款。
實在無法避免的情況下，則要通過查看業主的徵信記錄，或者陪同到銀行打款等措施，減少房款被挪用的風險；
2、萬一房款被抵押房的業主挪用，一定要第一時間向法院提起訴訟，查封這套房產，因為首先查封的權利人對房屋是有優先處分權的。
資料來源：劉甫律師，《房產交易法律課》
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