樂居買房訊新時代，註定是大連房地產發展最具理性的時代，也是最好的時代。 2019年4月，大連市房地產經濟學學會發布了《2018大連房地產白皮書》。首次以“白皮書”的形式，對大連房地產發展做出全面客觀描述和理性分析判斷，時間跨度主要以2018年大連房地產市場運行和產業發展為著眼點，並做出對2019年的相應趨勢性分析和研判，由此也掀開了大連房地產經濟學研究的新篇章。
白皮書編委會表示，這部《2018大連房地產白皮書》僅僅是一個開始，大連市房地產經濟學學會今後每年都將有一部這樣的白皮書推向社會，特別是提供給政府部門、相關企業和研究機構作為決策和研究的基礎。這部2019年的大連房地產白皮書，時間跨度主要以2018年大連房地產市場運行和產業發展為著眼點，並做出對2019年的相應趨勢性分析和研判。
白皮書共分為九部分，解讀了大連房地產市場運行、大連新建商品房市場等情況，以下為第四部分：大連二手房市場。
第四章 大連二手房市場
（一）2018年大連二手住宅價格指數情況
從近13年二手住宅價格指數來看，大連二手住宅的價格指數具有明顯週期性，到2019年2月，已經觸頂回落，但仍處於相對高位。如果從週期趨勢來看，處於下行週期加速下降階段，價格指數即將增速急速放緩甚至回落。
（二）2018年大連市二手房成交情況
2018年，全市二手住宅成交662萬平，同比下降1.5％，戶均面積77．9平方米。其中，其中，甘井子區登記備案量最大，為24463套，183.7萬平；其次是沙河口區、中山區、高新園區、旅順口區、西崗區、金普新區，分別銷售面積為92.7萬平、62.9萬平、56.4萬平、53.5平、44.6萬平、38.6萬平。長海縣和花園口區成交面積較小。從佔比情況來看，2018年，甘井子區二手住宅成交面積佔比27.8%，沙河口區佔比14%，中山區佔比9.5%，高新園區佔比8.5%，長海縣和花園口區佔比較少。
2018年，大連市內七區（中、西、沙、甘、高、旅順、金普新區）二手房市場共計銷售78438套，銷售均價12662元/平，實現了量價齊漲的局面，銷售套數同比增長7.7%，銷售均價同比上漲16.8%。二手房市場規模在逐年增加。
（三）2018年大連市一、二手房交易量對比
2018年，大連新建商品住宅成交827.9萬平，二手住宅成交662萬平，兩者差距在逐漸縮小。
特別是對市內七區（中、西、沙、甘、高、旅順、金普新區）而言，2018年是里程碑式的一年，大連市內七區二手房成交套數首次超過新房成交套數（見下圖），這標誌著大連市內核心區域樓市已經正式進入了存量房時代。
隨著房地產開發的深入，許多大城市已經出現了住宅用地供應緊張的情況，許多購買需求開始向存量房市場轉移。目前全國存量房市場已達到180萬億的規模，一線城市更是以存量為主，北、上、深2016年二手房銷售額已分別是新房銷售額的3.3倍，1.6倍和2.3倍。因此進入存量房時代標誌著大連的城市化發展已十分成熟，未來這種趨勢會更加穩固。
（四）2018年大連市二手房交易面積結構分析
2018年，對市內七區（中、西、沙、甘、高、旅順、金普新區）二手住宅交易面積結構進行分析，50-70平面積段依然是二手房市場主流產品，而70平以下的二手房面積段成交量同比增加5%，70-140平面積的成交量同比減少5%，剛需小戶重新成為了大連二手房市場的主旋律。
（五）2018年大連市二手房市場總體分析
2018年的大連二手房市場經歷了先揚後抑的一波歷程，上半年延續了2017年的良好勢頭，整體表現可圈可點，下半年受限購政策影響，市場逐漸下行直到年末。但從總體來看市場走勢實現了量價齊漲，表現比較強勁。
二手房市場的新入市貨量供應一方面來自於之前客戶的轉手，另一方面則是新房辦得產權證後的入市銷售，隨著華潤24城，魯能勝地等之前2018年熱銷的大批新項目的二手房開始下證並掛牌銷售，以及土地市場成交的持續下滑的情況下，二手房市場預計將繼續保持升溫的態勢，大連房地產市場也將快步進入“存量房時代”。從月度來看，2018上半年延續了2017年的強勁勢頭，除去2月春節以外，1月、3月、4月、5月、6月、7月份成交量全部破7000套，隨著限購效應開始疊加，從6月開始全市二手房成交量出現了五月連降的情況，成交低迷的情況一直持續至年底。
成交均價方面則全年穩定在12000-13000元/平區間，並未因市場下行而出現大幅降價的情況，這也說明了當前大連二手房市場正處於逐步走向成熟的時間節點。
（六）近年大連市二手學區房分析
選取了市內四區（中、西、沙、甘）比較熱門的初中學校區域如格致、9中、34中、80中、79中和39中。從多個角度進行比較：
1.對口中學教學質量：
本文所述對口中學教學質量用6所初中近年的平均三甲高中錄取率（該所初中三甲高中錄取總人數/該初中總人數）衡量。
2.住宅區域均價情況
3.最低10套總價均值
以最低10套房屋在售價格均值作為學區在售總價最低值如下：
4. 交通便利程度
交通便利度定義為以學校為中心，學區房到學校的距離的平均值計算得出。
5.區域經濟繁榮情況
通過計算各學區中心位置至最近的商圈中心位置的距離。
6. 市內重點學區房性價比柱狀圖
截至2019年3月，大連市內主要重點學區房性價比柱狀圖如下（用改進AHP方法計算）。
排名結果：按先後順序分別為：第80中學區，格致學區，第9中學區，第34中學區，第79中學區和第39中學區。結果分析：
位於甘井子區的第80中學區房相對較高，主要原因：
80中學區周邊住宅較新，房屋質量好，周邊環境優美，大大小小的學校與教育機構說明了文化氛圍濃厚，並且價格處於較低水平，性價比高。甘井子區近年來交通條件極大改善。新的軌道交通的建設節約了居民的時間。並且由於經濟發展向北發展的需要，人口正在逐步向甘井子區轉移。隨著城市人口聚集，甘井子區第三產業發展迅速，大部分大型地產企業在甘井子區建設了綜合性購物中心，使得當地居民有了和中西沙三個區一樣的消費享受。最後是甘井子區的土地資源供應量遠遠多於其他幾個區域，新建商品住宅價格較便宜，性價比高。
除了80中學區，可以發現沙河口區的格致中學學區房也具有很大的升值潛力。主要原因有以下幾點：
一是沙河口區是大連市傳統中心區，教育強區，周邊居民區多，主要學區房比如幸福E家，建於2010年前後，樓齡較新，房屋質量較好。
二是格致中學在近幾年的教學質量好，但是總價較高，單價略貴，致使綜合性價比不如80中學，但明顯強於其他中學。
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