樓盤諮詢
1
@大叔
大力老師，我想在西安定居，剛需買房（首付30-40萬），但我和我媳婦現在都不在西安(我在部隊，她在讀研），因為將來工作地點不定，我以後可能轉業回西安，她以後要在醫院工作，就想盡量買個通勤時間短一點的房子，已經報了華潤未來城市的房子，明天搖號，現在心裡沒底，不知道我這種情況買這個樓盤合適不？或者有沒有更合適的推薦一下？
大力老師：
因為你倆目前工作的地點都不確定，所以來說最好就是選擇地鐵盤，能在通勤時間上節約很多。
另外，在講到華潤置地·未來城市這個項目，位於國際港務區，距離主城還是比較遠的，不過好在有地鐵3號線以及14號線兩條地鐵的助力，相對還是縮短了出行的時間。我們簡單分析一下這個項目。
優勢：
- 該項目為品牌房企華潤置地開發；
- 項目位於國際港務區，後期會有全運會的帶動，為區域帶來一定的升值潛力；
- 小區的戶型設計可以，整體方正通透，不過目前只有兩個戶型挑選餘地較小；
- 項目距離地鐵3號線、14號線雙寨站較近，約1公里左右；
劣勢：
- 周邊都是村子，感覺相對較偏
- 目前項目商業和公共交通欠缺
- 區域規劃較好，但人氣和生活是巨大問題，比如華南城也開業多年，但人氣仍不能與稍遠的砂之船對比。
置業建議：建議在看華潤置地未來城市的同時也可以對比綠地全運村、以及滻灞區域的樓盤，如紫薇花園洲、陽光100等項目。
2
@老實人
大力老師，我打算在灃東投資個住宅，看了保利和光塵樾、中南上悅城、藍光公園華府，但是感覺灃東那裡亂糟糟的，不知道以後發展咋樣？有沒有值得關注的片區呢？
大力老師：
灃東新城目前主要以三個板塊支撐：
第一個是灃東管委會板塊，由於受行政中心的效應影響，該板塊先發展起來，目前區域內已經有高新一中灃東中學、灃東實驗小學、協同創新港、灃東城市廣場等，整體板塊發展潛力較好，但目前已無房源在售；
第二個是自貿區板塊，受自貿區的影響，區域內規劃比較明確，目前自貿產業園、灃東五小以及華潤萬象城、啟航時代等商業已成形，加上後期自貿公園的帶動，後期發展潛力看好。而你看的這三個樓盤剛好位於該板塊區域內。
第三個是昆明池板塊。該板塊主要是圍繞昆明池為核心，目前包括灃水雲間、湖光山色等偏改善的樓盤，但目前周邊配套一般，尤其是交通和商業上的生活配套比較少。
目前灃東區域已經是規劃和發展的方向已經明確了，同時也有比較多的產業、單位項目落地，發展也是相當迅速的，這對於購房者來講，已經是很明確的看得到，感受得到，所以，在產業帶動和產業支撐下，灃東整體的發展還是有較大的潛力的。
3
@四月
大力老師，我不是剛需，目前在高新區上班，預算首付50萬，麻煩推薦個樓盤？
大力老師：
高新目前區域的樓盤不多，尤其按照你50萬首付來算，基本上一萬二預算內，也只有考慮南飛鴻十年城，以及綠地新裡城蘭亭公館，而高新的其他樓盤都已經在16000元/㎡以上了。
你可以看看泛高新區域，也就是長安或者是灃東、城西區域。可以推薦的樓盤比如中南上悅城，藍光公園華府，保利和光塵樾、德傑狀元府邸以及君合天璽等項目，雖到高新有一定的距離，但是自駕或者以後的地鐵也能緩解這個問題。
4
@細節決定成敗
你好，秦漢新城那裡房子如何？前兩天去看了感覺還是有些遠，但環境確實還是不錯的，自住的話，這邊可以買嗎？想看看洋房。
大力老師：
自住改善的話，可以考慮的。
首先，對於整個秦漢新城來講，總規劃面積302平方公里，其中建設用地50平方公里，遺址保護區面積104平方公里。由於遺址區的定位，區域內的密度本就不高，綠植相對較多，比較宜居。目前區域內在售樓盤主要集中在蘭池大道以及涇渭大道沿線，有德傑國際城、中天誠品、萬科理想城、星河灣、旭輝江山閱、啟迪佳蓮未來科技城、綠地格林公館以及很大童世界等項目都是在蘭池大道附近的萬科、中天誠品、星河灣以及旭輝江山閱目前主打洋房、大平層，加之這些項目與渭河河堤綠化景觀帶非常近，整體環境不錯，住著還是很舒適的。
另外，在區域的配套上，德傑的辦公、酒店，E6國際、蘭池大廈等商業寫字樓配套基本成型，地鐵13號線設有三站，方便區域人們出行，清華附中秦漢中學已經開學，以及星河灣康橋小學、萬科理想城的立德思小學；佔地7600餘畝的大秦文明園的秦文明廣場已成形，方便人們的休閒娛樂。
但生活配套上，目前確實非常缺失，有待後期的配套跟進。此外，目前已經建設中佔地8000餘畝的恆大文化旅遊城也為區域帶來了旅遊度假的區域，為區域提供了較大的產業支撐。
總而言之，這個區域主要是適合居住生活或者工作在北郊的改善人群以及看好區域發展的投資人群。還有由於北郊主要以高層為主，一些打算買房洋房的購房者購房需求外溢，從而也增加了區域的洋房需求。
房屋貸款
1
@幸福
你好，我前兩天看你們發的關於公積金的文章，我2015年都開始交了公積金，由於換了工作，中間斷交了1個月，目前公積金餘額有4.2萬，大概可以貸多少？
大力老師：
像你的這種問題，我也諮詢過公積金管理中心的朋友：一般來講，斷繳1個月補繳後視作連續正常，斷繳2-3個月的，補繳之後再正常繳存3個月視作連續正常，斷繳3個月以上的，需重新正常繳存12個月以上才能申請貸款。
按照你的條件，如果單身的話，您最高可貸50萬元。另外，公積金管理中心朋友建議你實地去公積金管理中心進行查詢，因為自己算的和實際的情況還有一定的差別。
2
@Never
大力老師，如夫妻二人共同買房，誰做主要貸款人更合適？
大力老師：
夫妻雙方共同買房，在銀行的貸款合同裡，一般是會把一方設置為貸款人，另外一方設置為共同貸款人。
設置主貸款人，一般是根據夫妻間雙方收入來做選擇的，收入高者作為主貸款人，便於貸到更高的額度；同時也會注意到年齡的限制，一般會選擇較年輕一方，使得貸款年限更久。也就是說想要貸款多點的，選擇收入高的一方作為主貸款人；收入對等，選擇較年輕的一方，貸款年限久，可以緩解壓力。二手房
@小草
大力老師，買二手房，年代有點陳舊，大概是2003年的房子，不知道是否可以貸款嗎？
大力老師：
可以貸款的，但是相對於老房子來說，銀行審查的比較嚴格。由於建成年代久遠以及建築結構等，還面臨拆遷風險，抵押變現能力差等一系列因素。入手前應提前確認以下幾點：
1、確定房屋建時間，方法一：看房本測繪頁日期。房屋建成時間往往早於房本測繪日期；方法二：將房相關信息編輯好，找評估公司確定房屋建成時間。
2、貸款年限，每家銀行對二手房陳舊房貸款年限各不相同，一般是貸20年，少數銀行可以貸款30年，也有銀行個別銀行是30-房齡（建議提前諮詢清楚）
3、首付款比例，老房子首套一般銀行要求首付4成，所以要提前確定好資金是否到位，是否達到貸款的要求。
房產知識
@一杆清
你好，請問西安的公攤都很大嗎？我買的房子面積130平米，其中公攤就要38平米，實際房子才92平米，感覺很吃虧！
大力老師：
先簡單說下公攤面積情況。
房屋建築面積=套內面積（實得面積）+公攤面積
從公式中就可以看到，公攤面積越小，實際使用面積就越大，也就是套內建築面積越大。如果你不問，置業顧問絕不會跟你說公攤有多大。
目前國家在公攤面積上沒有明確的規定必須控制在哪個區間範圍內。通常情況下普通住宅的一般公攤比例為：多層（別墅）在8%—15%之間，小高層在10%—20%，高層住宅相對更高一般在15%—30%左右。
另外，再說說公攤面積。
所謂公攤面積，電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、地下室、值班警衛室這些，業主又很難自行測量，所以更加不透明；
但公攤也不是越小越好，對於改善的項目通常會把公共走廊、大堂、電梯建得很大，使公共空間更舒適氣派，這樣一來，犧牲了住房使用率，提高了公攤面積。而對於剛需房來說，業主就寧願電梯小一點，走廊窄一點，來提高使用率，減少公攤面積。
你這個30%雖然在普通住宅的公攤範圍，但這個也算很高的比例了幾乎接近公寓的公攤比例了。對於目前普遍在售的高層來說，公攤一般都在21-26%左右，相當於最少多掏將近4%的面積的價格，我覺得還是划不來的。
另外，在交房入住以後，物業費，暖氣費等費用都是按照合同上的建築面積來收費的，因此建議大家在買房時候一定要在售樓部的公示處查看在售樓棟的公攤面積信息。
區域分析
@蛋炒飯
請問大力老師，高新三期的未來之瞳發展如何？
大力老師：
2018年,高新CID核心區——“未來之瞳”規劃發佈。而這片區域也將規劃成為西安最頂級的商務辦公資源，將迎來更多的國際重量級企業總部的進駐。
從落地到成熟，高新一期走過了漫長的18年，二期錦業路板塊縮短至9年，而高新第三次開始創業，高新CID的落地成型，時間可能更短，可能是5-8年，也可能是3-5年。
另外，未來之瞳作為高新三期的地標，去年11月就已經開工了，同時也不單單是超高層本身，還包括溼地花園，大劇院，音樂廳，美術館，中小學，包括蘭桂坊；
目前，區域內能看到的項目除了龍湖雙瓏原著外，再就是天地源和紫薇在高新國際社區附近新拿的地，但具體產品還沒有消息，不過，以後有無人氣，發展到底如何還是得看這個區域內規劃多少常住人口了。
價位分析
@fish
大力老師，前段時間一直再傳西安房價已經進入了2萬+的時代，不知道是不是真的？對於房價你覺得後期會怎樣？
大力老師：
前段時間一直在傳一張關於2萬+房價的彙總，如下圖：
由於一些高端樓盤的集中入市，尤其是價位2萬+的樓盤價格公示，讓人們有種西安房價已經突破2萬元大關的感覺！據我們監測瞭解，實際上目前這個房價其實只是針對像洋房、別墅或者大平層為主的高端改善產品為主。
據我們監測，實際上雖然西安房價確實也在上漲，但並未達到2萬元或者2萬+這個狀態，而目前市場住宅3月份的均價實則為12287元/㎡（來源：中世諮詢），千萬不要被某種個別高價樓盤或者是炒作現象所唬住，還應該是保持自己的理智。
對於後期的房價，在“房住不炒”的背景下，西安房價應該還是以“穩”為主，如果一旦價位上漲過快，未來住建部的約談在所難免，還要承擔主體責任。
本期的有問必答欄目到此告一段落，有問題的粉絲可以加大力老師的微信諮詢或者在文章底下留言。
在這個信息不對稱的時代，您是否買房想太多，害怕太相信表象而盲目跟風吃大虧的擔憂？您需要一個像大力老師這樣更及時的渠道，為您買房時候提供出及時樓盤動態、樓盤分析對比以及區域投資分析等信息，解決您所有購房難題，讓您少走彎路、避開陷阱，幫您買對房子。
閱讀更多 西安樓市情報 的文章
