提要
根據監控顯示，4月廣州網籤一手住宅面積為94.95萬㎡，環比上漲21%。超越3月成為2019年成交新高；
回顧近半年一手成交，僅去年12月成交量（95.8萬㎡）比今年4月高，可見今年3、4月廣州市場成交明顯改善。
圖表 1 廣州4月一手住宅網籤量價環同比
但需要指出的是，統計週期內4月成交主要依賴3.25-3.31一週貢獻成交。
該時段累計成交31.79萬㎡單位，佔4月總成交量的33%。
相比之下，4.1-4.21累計成交51.62萬㎡，平均每週僅成交17萬㎡單位，比3月末一週大幅下滑47%。
圖表 2 近兩年廣州一手住宅成交量價變動
廣州中原研究發展部認為，造成四月中下旬成交回落的原因主要有：
一.清明節假期看房客返鄉、外出。整體成交熱度出現一定程度下降。
二.4月新增供應集中在五一之前，月中供應量偏低。主要原因為開發商推貨節奏調整，為五一黃金週蓄勢、蓄客、蓄貨。
尤其市場主流大盤，普遍集中在五一或五一前夕“搶跑”；
而部分買家認為五一期間樓盤將有讓利促銷活動，故推遲入市時間。
三. 4月19日政治局會議再次發出房住不炒警示。
熱點城市控房價仍在持續，房企在供應與宣傳方面比去年同期更顯低調。
這一定程度上影響了買家的入市判斷，當前市場仍處於政策消化期，購買需求尚未被完全釋放。
圖表 3 4月統計週期內各周成交情況（單位：萬㎡）
【新批供應】
持續2個月改善，但仍處於近半年平均線以下
本月供應繼續呈現回升態勢，從2月“低點”55.31萬㎡提升本月63.06萬㎡，但整體新增供應情況仍不理想，僅為1月（85.21萬㎡）的74%水平；
同時，近一年平均每月新批供應面積為92.14萬㎡，本月僅近半年平均水平的7成。
因此，4月全市供貨形勢仍相對緊張。
圖表 4 4月廣州各區住宅新批預售情況（單位：萬㎡）
從各區供應情況來看，海珠、荔灣、越秀統計週期內無新增供應。
過去月度新增供應普遍超過20萬㎡的增城，本月僅供應14.54萬㎡，環比下跌49%。
此外，2、3月受大灣區利好刺激的南沙本月供貨能力下滑明顯，本月僅供應9.87萬㎡單位，環比下跌23%。
相比之下，去年下半年起供應能力減弱的黃埔近段時間推貨量有所增加，該區4月供應量達13.43萬㎡，同比增加1.5倍，本月僅次於增城位居第二。
其中，知識城板塊的時代天韻獲批3.97萬㎡（358套）單位，科學城板塊保利羅蘭國際獲批3.94萬㎡（372套）單位。
另一方面，從化本月供應量達9.27萬㎡。
廣州中原研究發展部認為，14號線開通對從化樓市的“盤活”現象越來越顯著，從化項目開發商推貨熱情明顯提高。
傳統大盤珠江壹城4月底獲取新批3.45萬㎡（323套）洋房單位，該盤距離14號線神崗站約1公里，對通勤要求較高的買傢俱有加大吸引力。
此外，街口-江浦板塊的名城御景綠洲、碧水雅亭洲獲得過百套新批單位。
【成交情況】
增城、南沙仍是主力，荔灣、黃埔表現搶眼
4月成交中心六區均迎來環比上升，升幅較大的區域荔灣、天河兩區。
其中荔灣成交面積達7.82萬㎡，環比上漲32%，大幅拋離其他老城區。
該區成交主要得益於茶滘、廣鋼、兩大板塊支持，其中茶滘板塊的保利花海灣單盤成交1.09萬㎡（97宗），佔區域成交的14%、
廣鋼板塊包括中金茂府、保利碧桂園·公園大道在內的5個樓盤累計成交3.69萬㎡（323宗）。
得益於近年供地增加，廣鋼南區新貨入市，2019年荔灣有望迎來成交“大年”。
圖表 5 2019年4月廣州各區一手住宅供求量價對比
天河則依靠蘭亭盛薈一盤成交1.2萬㎡（131宗）支撐熱度提升。
據瞭解該盤3-4月期間多次推貨，最新推出79㎡小戶型單位，以低總價吸納市場需求，備受市場關注。
此外，本月黃埔區表現搶眼，得益於供應量增加，該區本月成交達11.28萬㎡，環比增加17%。
主要發力板塊為知識城，該板塊龍湖雙瓏原著、招商·雍景灣、時代天韻三盤累計5.56萬㎡（535宗）。
據瞭解，知識城對天河、黃埔剛需上班族具有較強吸引力。
從市場情況來看，今年春節過後知識城板塊成交明顯增加，除貨量充足外，不少買家由於擔心年底21號線貫通至天河將刺激知識城板塊樓價上漲，因此加快入市步伐。
外圍區方面，南沙、增城兩區累計成交49.86萬㎡，佔全市總成交的53%，其一手主力地位“不可撼動”。
【庫存狀況】
供應持續低位影響消化週期
2019年以來首次回落
本月消化週期回落至10.2個月，較上月下跌0.3個月，同時為2019年以來首次出現回落。
除3-4月成交較2月提升外，整體月供應持續處於50-60萬㎡/月“低位”亦是主要原因。
圖表 6 近一年廣州庫存及消化週期變動
從各區情況來看，天河、黃埔、從化本月得到的貨量補充較多，消化週期較第一季度有所改善。其中天河從2月低點3個月提升至4.7個月。
黃埔區在知識城、科學城、長嶺居三大板塊的供貨增加下，消化週期提升至6.1個月，“缺貨”現象有所緩解。
此外，近年土地出讓陸續轉化為一手項目的從化，預計未來供應量將繼續呈現增加趨勢，此外部分舊盤亦通過14號線熱度，乘勢加大推貨量。
圖表 7 各區庫存及消化週期
【個盤表現】
增城三盤上榜均為碧桂園項目
南沙熱盤備受關注
本月增城項目成交提升明顯，科慧花園、碧桂園水岸花園、碧桂園雲頂成交均超過450宗。
其中3-4月多次推貨的科慧花園成交逼近600宗，可見增城地鐵通勤項目對市場的吸引力相當強勁。
此外荔城的碧桂園水岸花園、新塘板塊的碧桂園雲頂以瞄準不同購房群體需要，成交表現不俗。
圖表 8 2019年4月廣州一手住宅網籤宗數TOP10
另一方面，雖然整體成交出現下滑，後續供應能力減弱
但越秀濱海新城、南沙塞納河畔、萬科海上明月等南沙熱盤表現依然強勢，價格適中、政策利好依然吸引不少買家入市該區。
【後市預期】
基本面改善，5月成交或穩步增長
從總體情況來看，今年五月將延續三月小陽春的推貨趨勢，供買家選擇的產品、貨量相對有所增加。
另一方面，利於市場改善的基本面因素不斷改善，其中包括：
一.“330新政”滿兩年，當年購房資格受限的買家將陸續迴流；
二.房貸利率呈現下調趨勢。
以工行為首，包括廣發、招商、浦發在內的多家銀行將首套房利率從上浮10%下調至上浮5%，二套從15%下調至上浮10%。
購房成本降低將刺激買家入市，這一系列利好將利於成交回升。
另一方面，高層對於樓市調控優化力度並未放鬆，“保持市場平穩運行”仍是主基調。
因此，預計廣州五月成交維持3-4月表現的可能性較高，進一步突破萬宗成交大關的可能性較低。
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