01
2018年，青島二手房瘋漲那陣，至今提起，仍記憶猶新。
現在回看2018年的第一季度數據，還是會感到震撼。
去年，一季度，青島二手房房價整體普漲12.1%，在全國居首位。二手房成交均價從2.2萬左右，到了2.5萬。
更不用說，當時城陽、李滄個別片區漲幅超過3成。
漲幅3成是個什麼概念呢，就是你300萬能搞定的房子，得再多付90萬。多嚇人，二套首付都夠了。
再比比2018年的城鎮居民可支配收入，對比更明顯。去年，青島城鎮居民人均可支配收入才5萬/年左右。
要是算房價和收入比的話，一個330萬，一個5萬，66倍，非常不合理。
按聯合國規定的6倍標準算，一個家庭所在的城市，打拼6年能夠完成置業，買上套大小合適的房子。
但是，青島去年一季度的數據顯示，房價和收入比非常畸形，很不合理。
02
就這死貴的熊樣，去年一季度，還是賣出去將近2萬套。多嚇人。
不過，至少也能說明兩點。
一來是青島有錢人還是挺多，二來是去年甭管新房還是二手房，真割了不少韭菜。
今年的形勢整個就變了，一季度，青島二手房成交量不到1萬套，只佔到去年一季度的半數。
不光成交量減少，價格也大大縮水，可以說是量價齊跌。
幾天前，有人跟你十三爺聊起來李滄的二手房，說他同學開始掛2.3萬，賣了半年都沒賣出去。
前不久，降到1.5萬，痛快賣了。
當然，這是個案。一下降8000塊，無非是當初買得便宜，還急用錢。要不，一般還真狠不下這個心。
你像現在李滄大盤中海國際社區，回遷房那部分現在掛出的房價還是挺高高在上的。
最高的能要到2.5萬，甚至2.8萬，趕上商品房那一批的要價，便宜的也都在2萬以上。
只不過，今年有價無市的概率比較大，買房人沒去年那麼衝動。
03
新房成交量形勢也沒好到哪兒去。
今年一季度新房共計成交2.6萬套左右，去年是3.7萬套左右，整整少了1萬多套。
跟二手房不同的是，新房價格在今年整體還是攀升趨勢。
去年一季度，青島新房住宅成交均價是1.1萬左右，今年一季度上升到1.5萬左右。
主城區新房成交價格攀升，對新房和二手房都有不同程度的影響。
新房置業區域上，今年就有很大一部分就轉向了郊區。
上上個禮拜，你十三爺去西海岸隧道口幾個盤轉悠，有個主打別墅的新盤，總價300萬左右，圍著沙盤看的大多是市區過去的。
操著濃重的青島本地口音，辨識度還是很明顯的。
後來跟業內的幾個大咖聊了聊，說是市區的客群在這個項目上，佔到了六成。
這個數據，很驚人了。
所以，今年可以預見，等年底盤算的時候，西海岸、城陽這些區域的成交數據應該會有個爆發。
04
房價倒逼置業主流郊區化是一部分因素，另外還有就是，主城區供地減少，房源供給跟不上。
所以，主城區置業成為二手房的天下，只是個時間問題。
今年一季度的成交數據中，已經有些苗頭。
儘管二手房整體成交不到5000套，但半數是靠市南、市北、李滄、嶗山的成交量來支撐的。
關鍵是，主城區的新房成交不到2000套。明顯，二手房成交量反超新房的。
這個是比較有意思的，以後慢慢會成為大趨勢。
當然，主城區新房和二手房的交鋒，價格上還有個比較明顯的特點。那就是，存在價格倒掛現象。
新房受限價因素影響，哪怕開發商再想提價，私底下如何鼓搗那得各憑本事，反正明面上沒有任何門路的。
二手房就不一樣了，房源都是個人的，愛要多少要多少，能賣高價就賣高。一般掛出房源都比新房價格高。
這本身沒什麼值得稱奇的。
但，今年一季度高端住宅的二手成交均價，也高於新房的。新房2.5萬，二手房3.1萬。
這就足以說明，今年二手房市場在主城區會比新房還活躍。
無疑，在新房置業大勢郊區化的同時，主城區正式迎來二手房成交稱王稱霸的時代。
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