指數簡介
1、“中國商務寫字樓指數”（以下簡稱寫字樓指數）是由中國房地產業協會商業文化旅遊地產委員會發布的我國商務寫字樓的專業指數。該指數由國際著名房地產顧問機構戴德梁行作為技術支持，與中國房地產業協會商業和旅遊地產專業委員會共同研究而建立，將會引導我國寫字樓市場發展，是最具廣泛性、專業性、權威性的行業指數。
2、寫字樓指數選取了中國16個大中城市高端寫字樓市場的租金、空置率等幾大主要指標，通過標準評分體系測評為每個城市的各個指標打分。然後，以中國商務寫字樓指數發佈首季為基準時點，即2014年第三季度，求取16個大中城市的商務寫字樓指數。
3、本指數及指數報告按季度更新及發佈。
2019年第一季度，全國16個大中城市的商務寫字樓指數如下表所示：
備註：
1、由於各個城市寫字樓級別判定標準存在差異，本報告中高端寫字樓是指高於相對應城市商務寫字樓市場平均水平的優質寫字樓物業；
2、根據市場變化，我們於2016年第三季度對寫字樓指標及計算方法進行了微調使得結果更科學合理；
3、擬於後期加入指數的環比變化，進而隨著指數的積累亦將發佈同比變化數值。
一季度四大一線城市租賃需求整體下滑，
長沙和西安表現搶眼
2019年一季度，在我們所監測的中國16個城市商務寫字樓市場中，受經濟走勢的不明朗以及金融和互聯網行業租賃需求放緩等多重因素的影響，北上廣深四大一線城市季度淨吸納量均出現不同程度的下滑，得分均較上季度有所降低；二線城市中，同樣受市場活躍度不佳的影響，成都和武漢出現得分和排名雙降現象；空置率的上升雖然導致杭州和大連得分較上季度有所下滑，但排名基本保持穩定；長沙和西安表現最為搶眼，得益於強勁的市場吸納，本季度得分與排名均得到較大幅度的提高；而南京、天津、青島、廈門、重慶和瀋陽本季度則表現平淡，得分與排名均未發生太大變化。
雖然2018年經濟下行因素繼續反映在北京寫字樓市場，整體市場吸納量繼續出現小幅下調，但高企不下的租金水平和較低的市場空置率致使北京本季度排名超越上海，以86的得分躍居排行榜首位。2019年第一季度，北京全市高端商務寫字樓淨吸納量為22,216平方米，較2018年同期下降92.1%，全市空置率為7.9%，環比下降0.2個百分點。受核心區部分企業的退租和縮減面積影響，五大核心商圈淨吸納量為-39,634平方米，空置率環比上升0.5個百分點達4.3%。由於寫字樓市場租賃需求的繼續小幅下調，本季度高端商務寫字樓市場成交租金出現鬆動。全市寫字樓有效淨租金環比僅下降0.1%，按建築面積計算達每月每平方米人民幣399.75元，五大核心商圈有效淨租金環比下降0.2%，按建築面積計算達每月每平方米人民幣438.96元。
北京市核心商圈高端商務寫字樓空置率及租金走勢
北京市寫字樓市場未來供應情況
上海寫字樓市場新增供應繼續給市場帶來消化壓力，本季度以79的得分下降至排行榜第二位。2019年第一季度，上海全市整體租賃需求有所下降，較上季度243,229平方米的淨吸納量，本季度淨吸納量為-62,635平方米，自2014年三季度以來首次降至負值。全市高端商務寫字樓空置率持續上升，達到18.3%。核心商圈本季度淨吸納量為-38,945平方米，新興商圈吸納量也回落較大，為-23,690平方米。在經濟增速放緩和業主競爭日趨激烈的大環境下，核心商圈與新興商圈都承受著高端商務寫字樓租金下行的壓力。本季度核心商圈的租金為每月每平方米人民幣306.3元，下降2.59%。2019年仍有大量新增供應完工入市，將會導致高端商務寫字樓市場競爭繼續增加。
上海市核心商圈高端商務寫字樓空置率及租金走勢
上海市寫字樓市場未來供應情況
同樣由於市場需求的下滑，廣州得分較上季度下降8分，以78的得分位居排行榜第三位。2019年第一季度，琶洲商務區租賃成交活躍，該區淨吸納量超8萬平方米，約為去年同期的2.4倍。儘管琶洲商務區淨吸納量表現搶眼，但由於金融及互聯網行業正處於行業整合期，體育中心和珠江新城商務區出現部分中小型公司退租現象，本季度全市高端商務寫字樓淨吸納量錄得72,413平方米，較去年同期下降6.3%，全市空置率環比下降1.5個百分點至4.1%。隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式頒佈，建設國際一流灣區和世界級城市群成為灣區發展的未來目標，廣州作為四大中心城市之一，將全面增強國際商貿中心、綜合交通樞紐功能，著力建設國際大都市。在此背景下，廣州商業地產迎來政策風口期，並吸引更多投資者及企業積極在廣州尋求發展機會。
廣州市高端商務寫字樓空置率及租金走勢
廣州市寫字樓市場未來供應情況
同樣在經濟預期不明朗、金融去槓桿、互聯網泡沫等負面因素影響下，深圳雖位居排行榜第四位，但得分僅為63分，較上季度下降17分。本季度深圳高端商務寫字樓市場整體需求放緩，全市吸納量僅4.12萬平方米，空置率上升1.49個百分點至17.20%。面對不斷增加的供應壓力，季末全市高端商務寫字樓平均租金下降4.55%至每月每平方米人民幣264.06元。2019年，全市高端商務寫字樓供應繼續放量，雖然佔比超過一半的總部物業將有力的加速去化，但市場壓力仍不可小覷，租金預計將會承壓。
深圳市全市高端商務寫字樓空置率及租金走勢
深圳市寫字樓市場未來供應情況
二線城市來看，本季度長沙寫字樓市場淨吸納量高達12.8萬平方米，位居各大城市之首，強勁的市場需求拉動長沙以63的得分比肩深圳，位居排行榜第五位。2019年一季度，楷林國際C座、新湖南大廈的入市為長沙寫字樓市場帶來約20.0萬平方米的新增供應，高端商務寫字樓總存量上升至199.1萬平方米。全市寫字樓平均租金環比下降3.6%至每月每平方米人民幣106.2元，平均空置率環比下降0.9個百分點至44.5%。長沙的第三產業持續保持較高增速，繼續釋放穩定的辦公需求，預計未來高端商務寫字樓市場空置率和租金水平波動將維持在合理區間；西安由於金融及教育行業的活躍表現，季度淨吸納量高達77,969平方米，排名上升五名至排行榜第八位。2019年第一季度，天安人壽中心、萊安中心T5的入市，為西安寫字樓市場帶來超過20萬平方米的新增供應，全市高端商務寫字樓總存量拉昇至260.6萬平方米。寫字樓市場的平均租金環比微張至每月每平方米人民幣94.5元，平均空置率環比上升2.8個百分點至31.3%。雖然本季度西安表現不俗，但大量的新增供應使得西安寫字樓市場整體空置率將一直處於較高的水平，未來三年市場仍將有超過160萬平方米的新增供應投放市場，這將進一步加劇市場競爭，對租金和空置率都帶來較大的壓力。
成都和武漢受吸納量降低的影響，本季度得分和排名均較上季度出現大幅下滑，分別下滑至排行榜第九位和第十三位。2019年第一季度，成都高端商務寫字樓並未迎來新增供應項目，受春節和2018年巨大的需求釋放的影響，本季度吸納速度有所放緩，為32,671平方米，環比上季度減少65%。雖然本季度吸納量有所降低，但市場依舊保持回暖狀態，在無新增供應的情況下，全市高端商務寫字樓空置率環比下跌1.2個百分點至19.6%，租金環比上漲1.7%至每月每平方米人民幣115.7元；同樣受一季度公共假期集中的影響，武漢核心商務區高端商務寫字樓市場表現淡靜，五大核心商務區整體吸納節奏放緩，共錄得約1.6萬平方米的淨吸納量。全市核心商圈整體空置率環比微降0.7個百分點至27.2%，核心商務區高端商務寫字樓整體租金環比微降0.7%至每月每平方米人民幣123.3元，預計二季度武漢高端商務寫字樓市場表現將較一季度有所回暖，吸納節奏將有所加快，租金保持平穩。
本季度，杭州和大連均有新增供應入市，空置率的上升導致得分均出現小幅下滑，但排名基本保持穩定，分別位居排行榜第六位和第七位。本季度，受新項目入市和數據庫調整的影響，杭州全市高端商務寫字樓的空置率環比上升3.5個百分點，錄得15.3%。受全球經濟形勢複雜、國內經濟增速放緩影響，高端商務寫字樓的租賃需求減弱，全市淨吸納量下降到-65,177平方米。寫字樓整體租金下跌4%，為每月每平方米人民幣142.8元。未來3至5年，由於新增供應的陸續入市，預計杭州高端商務寫字樓市場的空置率將出現4-7個百分點的上漲幅度，而平均租金將面臨下行壓力；本季度，位於大連青泥窪橋商圈的裕景ST-2項目高區通過了全部消防驗收工作，貢獻55,009平方米的新增供應，全市空置率提高至25.4%，平均租金也由於高品質新增供應的入市而小幅上揚，環比提升0.4%至每月每平方米人民幣108元。截至2020年，預計共有三座樓宇進入市場，共帶來近25萬平方米的新增供應，屆時大連市高端商務寫字樓市場總存量將突破百萬大關至117萬平方米。
受長沙和西安排名提升的影響，本季度南京、天津和青島排名向下小幅波動，分別位居排行榜第十、第十一和第十二。本季度，南京市高端商務寫字樓沒有新的優質項目進入市場，整體市場淨吸納量為12,808平方米。核心區域平均租金略有上升，達到每月每平方米人民幣136.4元。預計五年內，南京地鐵將新建至少六條新線路。隨著新車站的建成，從城市化進程中受益的房地產公司和金融公司預計在不久的將來仍將是高端商務寫字樓最活躍的租戶；本季度，天津高端商務寫字樓租賃市場需求回暖，淨吸納量高達4.4萬平方米，同比上升55.2%，全市空置率環比微降0.2個百分點，至37.3%，全市平均成交租金水平環比下降4.2%，至每月每平方米人民幣102.6元。
2019年，天津高端商務寫字樓市場的總存量將攀升至288. 9萬平方米，預計平均空置率將攀升至更高水平，給業主帶來不小的去化壓力的同時租金也將面臨下行趨勢；本季度，青島市北CBD國際航運中心入市，全市高端商務寫字樓市場存量上升至144.6萬平方米。為應對市場競爭，部分業主小幅調整租金，使得全市高端商務寫字樓市場平均租金環比略降2.1%至每月每平方米人民幣120.8元。同時，受新增供給入市影響，空置率上升6.4個百分點至29.1%。未來三年，青島高端商務寫字樓市場將有近54萬平方米的新增供應入市，其中嶗山CBD供應量最大，佔比超過50%。
本季度，廈門、 重慶和瀋陽寫字樓市場表現平平，得分和排名均與上季度相同，位居排行榜末三位，排名分別為第十四，第十五和第十六。本季度，廈門華潤大廈A棟、B棟及海峽明珠廣場交付，新增高端商務寫字樓供應面積達19.3萬平方米，為歷年最高值。在供應增加的背景下，全市優質高端商務寫字樓租金環降1.0%至每月每平方米人民幣111.7元，全市空置率向上攀升至歷史最高水平，達35.7%。受交通及配套制約，島外辦公項目的入市將會對全市高端商務寫字樓市場帶來一定衝擊，租金進一步下探的同時，空置率將隨之上揚；本季度重慶渝北區的華融現代廣場T2投入使用，全市高端商務寫字樓存量達到196.9萬平方米。市場表現較為活躍，空置率並未因新增供應而大幅提升，環比小幅增長0.15個百分點為35.2%。全市平均租金走勢較為平穩，為每月每平方米人民幣91.9元，環比微降0.4%。預計2019年，隨著經濟調整的逐步完善，重慶寫字樓市場有望迎來更多發展機遇；本季度，瀋陽高端商務寫字樓市場沒有新項目入市，全市寫字樓總存量保持在102.6萬平方米，空置率小幅上漲至33.1%。受宏觀經濟下行影響，金融類租戶租約到期出現外流現象，整體市場租金環比微降1.5%，錄得每月每平方米人民幣85.0元。未來三年，瀋陽寫字樓市場新增供應達88.8萬平方米，如項目都如期入市，預測整體市場空置率將穩中有升，市場競爭加劇的同時，租金短期內或將小幅下降。
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