通常，你在選房和中介聊天時，他會告訴你，某片區內又興建了某某寫字樓、某某豪宅、某某商業綜合體，這會使得周邊樓盤非常受益。那麼，片區的變速器就是這些寫字樓、商業綜合體組成的配套設施，當然配套設施不僅僅是這些。
所以，選房時我們分析一個片區房價的變動，主要應該關注片區內的配套設施，還有他們的現在與未來。現在是指房子周邊已經擁有的配套設施，也叫存量配套，我們通常把它看做是房子的居住屬性；未來是指房子周邊未來會擁有的配套資源，也叫增量配套，我們通常把它看做房子的投資屬性。
【配套設施拉昇房價】舉個例子。有人說，自己房子旁邊的樓盤賣到一平米12萬元，自己的房價也會跟著翻倍，結果發現並不是這樣。一平米12萬元的豪宅並不能帶動你的房價，而是要看這豪宅附近是否有相應配套設施。
【配套設施的分類】一般情況，我們把小區旁配套設施分為三個層次，第一個層次是解決溫飽問題，也就是相關生活配套，比如水電氣、電視電話網絡、供暖、購物商超、菜市場、飯館等，沒有這些配套一家人進去就沒法正常生活，大部分的小區，只要不是太偏僻的話，生活配套一般比較完善，所以對於房價的提升影響也不大。
不過，60%的購房者都有過這樣的經歷，樓盤銷售一般都是這樣介紹生活配套設施的：哎呀，我們樓盤附近正在規劃一個某某商場，趁著現在趕緊買，等開業了房價肯定蹭、蹭、蹭的往上漲！怎麼樣，是不是感覺很耳熟？如果你真的以為房價能漲上天，那就太天真了。所以粉絲問，要選的房子，邊上要建一個大型商業，對房價的影響幾何？
如果附近500米到1公里內將建品位高檔的大型商業綜合體，比如華潤萬象城、萬達廣場、銀泰中心、大悅城等等這些，那就是很大的加分項。一個品位高檔的大型商業綜合體，往往可以撬動板塊的價值點，特別是有規模且特色鮮明的商業綜合體，會帶動周邊房價水漲船高，舉個例子，華潤萬象城涵蓋了眾多國際奢侈品牌，在深圳、杭州複製了一個又一個片區房價的傳奇。相反呢，如果片區內有家居裝修類的商業，很可能會拉低房價，比如紅星美凱龍、居然之家周邊都聚集了很多小散差的傢俱城，這嚴重影響了片區的商業品位，拆哥在此提醒你，這一點在選房上要尤其值得注意。
【盒區房】最近還流行一個概念，不知你聽過沒有？叫做盒區房。什麼意思呢，阿里巴巴創辦了線下新零售生鮮超市，叫做盒馬鮮生，而在超市附近3公里範圍內的房子，統稱為盒區房，而盒馬最大的特點之一就是快速配送，門店附近3公里範圍之內，30分鐘送貨上門。我們想想，能享受這些進口美味的附近小區，自然是富人區，房價只會蹭蹭上漲！
第二種配套叫做功能配套，是指教育、工作、醫療配套設施，可以滿足人們上學、看病、上班的需求。優質的教育資源，尤其是著名小學、幼兒園會極大拉昇周邊房價，這一塊先不多說，我們後面的課程會詳細展開。工作資源，這裡主要是指寫字樓。寫字樓的商務屬性對於促進片區的房價是有提升作用的。
按照我國目前的辦公標準，一個100萬平米左右的中型商務區，即可集聚6-10萬人的就業人群。除了在寫字樓上班的金領、白領以外，附近相關的餐廳、商務服務設施都能吸引就業。這些上班族傾向於購買離工作單位較近的住宅，這會形成強大的購買力。
高科技產業、金融業集聚的商務區，周邊的房價將有強大的動力和韌性。比如北京城市副中心通州擁有自己的CBD，整個運河商務區佔地約17.48平方公里，相當於4個半國貿CBD、15個金融街。僅僅是運河核心區，總投資就達到約860億元，地上建築總規模可達約316萬平方米，無論從規模還是發展前景，都優於國貿CBD，這也是通州片區房價大幅上漲的重要原因。
但是醫療配套方面就比較複雜了，片區內有三甲醫院自然很是加分，但是距離太近難免擔心傳染、交通擁堵等等負面因素，這個會在後面涉及距離的課程裡面詳細討論。
而我們說房屋最高層次的配套就是景觀配套，景觀配套能滿足你對大自然的渴望和景觀的欣賞，特別是樓盤旁邊有小河、湖水、青山，是能極大提升樓盤品質的。也許在城市裡面碰不到大規模的山水，那麼附近的公園就是我們首要要考慮的因素了。
【親水性】相信你也很關心，哪類公園對片區的提升作用較大？在這裡特別提到，一定要記住一點，有水的公園！近年來，在全球“城市進化論”的驅動下，中心城市的土壤被厚重的鋼筋水泥覆蓋無遺，都會生活變得滿眼繁華，處處充斥著喧囂與浮躁的氣息。而有“水”的公園，是最值錢的。
“以水定城”，濱水的住區，保值性也是最好的。國內知名的高端板塊像是北京朝陽公園、上海世紀公園、西安的曲江池板塊等等，都有大片的水域。西安的曲江新區定位西安旅遊生態度假區和綠色文化新城，號稱“一池一水一盛唐”，也被有些人稱作是“西安的富人區”。當年取土挖湖，恢復歷史上的水面景觀，並沿湖進行商業開發，進而迅速成為西安乃至全國文化產業發展的新亮點、房價的高地。再比如，北京的環球影城主題公園，將原先的蕭太后河故道南移，改道至度假區場地的南部邊界之外，形成“南護城河”，沿著水系和河床打造成度假區的景觀水系，將對周邊樓盤形成巨大的利好。
其他方面的景觀也能提升房價，尤其對於高檔住宅來說，景觀房可以體現居高臨下，運籌帷幄的氣勢。曾經有北京的聽眾問：每天早晨都想看升旗，在哪裡買房好？我跟他說：錢少買前門東西大街的大板樓，錢適中買中海紫御公館北排高樓層，錢多買復西絨線26號。上海的聽眾問：每天想看著陸家嘴三件套入睡怎麼辦？我跟他說去綠城黃浦灣看看。
最後，我們回到課程開頭的問題，如果你真的很懶，不想看周邊的配套設施，那麼豪宅對於附近的老破小區有沒有拉昇作用呢？拆哥在此告訴你，那我們就看豪宅的體量和佈局。如果有3個以上的品牌豪宅同期開發，並能代建區域的道路、學區配套、公共綠化等，周邊的“老破小”是能夠受益的，反之則不然——甚至還會小幅下跌。比如北京昌平區的北七家板塊，名佳花園和萬科翡翠公園，CBD的團結湖老小區等，豪宅對周邊所謂“老破小”的價格並沒有帶來多大的帶動。
在此，跟你共享一句香港前首富李嘉誠的投資名言：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。
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