前不久，看過一篇文章《香港摺疊》。
其實，有一種摺疊，也發生在豪宅市場。
以武漢為例，目前，武漢豪宅的標準，房價至少4w+。
這些豪宅在城市中心地段，擁有優質的自然與人文資源。
即使按照4w+的價格，與武漢的城市價值毫不般配。
限價之後，很多按照豪宅規劃的項目，房價打折賣2w＋。
限價之後，很多豪宅放棄精裝，改賣毛坯。從開發商的角度，降低交付風險，提高項目利潤。（延伸閱讀：豪宅的“毒藥”）
這就給市場留下一種印象：房價下跌了。
在限價時代，沒有對錯，都是無奈。
限價後，豪宅半價賣，這種現象被稱為“豪宅的摺疊”。
從長遠看，一旦市場鬆動，率先上漲的就是這些被摺疊的豪宅。
但這個時間，至少要一個5年週期。
好消息是，現在，限價在廣州已經撕開了一個口子。
01
一個朋友買過一豪宅。當時介紹是，酒店入戶大堂。
等收房的時候，那個入戶大堂，“像狗洞一樣大小”。
當時鼓吹的密碼鎖，也沒有蹤影。小區的園林，被改建成立體車庫。
這些“貨不對板”，是今後兩年，武漢豪宅“摺疊”的具體體現。
最近，東湖邊的豪宅盤，含精裝賣3.1萬元。
3萬出頭，按照之前的房價標準，也只能在二環內，買一個普通住宅。很多開發商同行都跑去下單。
豪宅價格平民化，成為武漢豪宅“摺疊”的一個趨勢。通俗地講，現在的豪宅，都是“白菜價”。
以前，豪宅都是按照LV、PRADA賣，還經常做“飢餓營銷”。如今，豪宅像賣白菜一樣，按堆賣，價格非常接地氣。
當豪宅市場變化時，經濟波動時，豪宅買家也在“摺疊”。買豪宅的人，也喜歡物美價廉。於是，今年年底前，一批豪宅“韭菜”將被割掉。
02
在武漢，什麼房子能稱得上豪宅？
公建化外立面、酒店式入戶大堂、廚衛進口套裝，還有豪宅會所。
這就是豪宅標配的細節。
漢口三環旁，“臥龍東方郡”就是如此配置。
項目對面是東方馬城，還有園博園、高爾夫球場等，是金銀湖的最早的別墅片區。這是它做豪宅的先天基因。
10月21日，臥龍東方郡開盤。一口氣推了192套房子。
162-181平米精裝三房。毛坯備案價13500元。
當天成交103套。去化率54%。
有同行批評說，一次開盤，只賣掉一半，這個盤沒賣好。
這些同行不知道，這個盤不是剛需盤，而是豪宅盤。
一個豪宅盤，一次推近200套房子，賣100多套，在這種行情下，還不算好嗎？
臥龍還是太實誠。如果心計一點，這次只推100套房源，還是賣掉100套，又怎麼解釋呢？
那時的媒體標題，應該是，“武漢三環旁豪宅，賣瘋了，開盤日光”。
03
1.35w，就是三環內的一個剛需價格。
在白沙洲、四新，1.35w只能買一個剛需盤，還要排隊搶。甚至在盤龍城，有樓盤含裝修的價格，都在1.25w。
這樣的剛需盤，外立面往往是面磚或塗料，土黃色。
我們還是看看東方郡，這個1.35w＋的豪宅。
從“面子”上，全玻璃幕牆，這是當前武漢豪宅的外立面高配。
這種外立面，比普通住宅立面更費錢。玻璃幕牆，像一件奢華的外衣，讓整個建築立面具有品質感。
在一線城市的豪宅，在外立面用材上，玻璃幕牆使其在外觀上都有很強的視覺識別性。這些就註定了豪宅的顏值。
在公共配套上，這個樓盤配置“星空泳池”、空中花園。
因為要考慮到承重、滲漏等技術性難題，空中泳池的造價普遍不菲，這也意味著，一般只有豪宅或是世界性頂級酒店。
從某種角度說，一個好的空中泳池，也能成就一個豪宅項目。
在“裡子”裡，一梯一戶，約450平米入戶大堂。
這個入戶大堂，與星級酒店一模一樣，設有服務檯、休閒區與禮賓區。
戶型純粹，以162、181兩種戶型為主。這兩種大戶型，都是三房設計。
客廳的大橫廳設計，會客功能更強，成為豪宅的一種舒適尺度。
豪宅，為什麼叫豪宅？就是空間用來浪費的。
當前，市場上120平米，都在做四房設計。每個房間放不下一張床。而160平米，只做三房，還不夠豪宅嗎？
對於真正的有錢人來說，他們不想家裡有太多房間，藏不住財氣。
在生活中，廚衛是業主使用最多的地方。臥龍也把錢花在刀刃上。
櫥櫃的品牌為意大利aran（阿冉），煙機、灶具、烤箱均為意大利頂級廚房品牌CUCINE（庫琪尼），衛浴則採用了歐洲百年衛浴品牌，樂家(ROCA)。
大部分設備的品牌，在國廣的專賣店裡都有銷售。
160平米，按照2500元的裝修標準，裝修總價剛剛40萬元。而這套廚衛的集採成本價就40多萬元。這樣的裝修，還不實誠嗎？
大到廚衛品牌，小到開關、乳膠漆都用的是知名品牌。
這個小區，由萬科物業提供服務。相對其他物業而言，在武漢，“均好性”較高的萬科物業是豪宅服務的標配。
在豪宅“摺疊”時，東方郡的品質不打折。從外到內，從細節到服務，東方郡都是一個很實在的豪宅。
［總結］
一個朋友問我，他看了很久的房子，突然每平米降價200元。
他猶豫要不要買。
買漲不買跌，是人們的共識。
在買房越來越理性的時候，買房人不急著上車。
而是要考慮上哪一輛車，什麼時候上車。他們害怕上錯車。
不論市場好壞，總有一些人用心做產品。
限價時代，內外兼修的豪宅很稀少。
臥龍東方郡，像一個顏值與才華兼備的男子。
有朋友給我留言，那個金銀湖的房子，真的那麼好嗎？
真的是那麼好，豪宅的核心配置都具備，還是一個“白菜價”。
這個“白菜價”得到的不是一個白菜，而是一個翡翠白菜。
這就是臥龍東方郡的物超所值。既有面子，也有裡子。
這也是漢口三環外唯一在售的大平層豪宅。
在園博園板塊，160平米以上的大戶型很少。
因為其他開發商不敢做大戶型，他們害怕賣不出去。
這次，臥龍東方郡開盤，賣掉100多套，恰好證明區域改善需求很旺盛。
文｜楊光華（地產寫字人）
投資風險提示：本文僅代表個人觀點，市場有風險，投資需謹慎
閱讀更多 光華樓評 的文章
