在樓市中，所有人都對一個理論很熟悉：長期看人口，中期看供需，短期看金融。
這不是我信口胡謅，而是來自知名經濟學家任澤平的總結，事實上，不用他反覆強調，每個人也都知道人口對於房價的重要作用。
以2017年各城市淨流入人口為例，除北上廣深等一線城市之外，增量最高的成都、石家莊、杭州、蘇州，恰恰是近兩年房價漲幅最大的區域。
2018年也是如此，廣東一省流入人口超百萬，同時還超過了江蘇、浙江、山東的總和，去年廣深、莞佛、珠海、中山等地的漲幅，也是一騎絕塵。
然而，流動人口規模的下降趨勢不可逆，無論是人口總量還是新生兒，下行通道一旦打開，房價也就到頂了。
中泰證券首席宏觀分析師梁中華日前發佈研報指出，我國的人口增長拐點從2006年就已經出現，根據測算，2017年15-64歲人口已經減少到了10億以內，到2050年時將減少至不足8億，也就是說，30年內將減少2億多的勞動力！
另外，報告還認為，受到高房價、高撫養成本等因素影響，我國每年新出生人口預計在三年內跌破1400萬，7年內跌破1300萬。
不知各位看到這份數據時是什麼感受，當我看到要減少兩億勞動力時，覺得樓市長期動力已就此喪失。
兩億是什麼概念呢？要知道，在2000年到2014年，用了長達十多年的時間，全國流動人口規模才從1.2億人增加到了近2.6億人，隨後開啟了連續三年的下跌，一下子減少兩個億，說明這部分人群步入老年之後，年輕人卻無法跟上來！
這就是未來房地產要面臨的現實，一方面是壯年人口在減少，另一方面每年新出生人口也在遞減，年輕人無法得到有效補充。
千萬別小看這個變化，青壯年人口對樓市意味著什麼？意味著結婚要買婚房，小孩上學要買學區房，首套要買剛需房，二套要買改善房，只有這部分人群，才能撬動動輒十幾萬億的樓市體量，沒了他們，無論金融和供需兩個變量有多活躍，也無濟於事。
更何況，現在供需、金融兩個要素也在制約房價上漲。
也是在4月份，去年原住建部副部長仇保興說，宏觀上看，我們已經不缺房了，房產專家顧雲昌也說，戶均住宅已經達到了1.1套，有人反駁說京滬深、二線省會一直供小於求。
不過，我們要知道的是，眾多默默無聞的三四線城市，才是樓市最大的組成部分，佔比至少在70%以上，如果這個市場中，絕大部分地區的房價都面臨瓶頸，我們又有什麼理由說服自己房地產會回暖？
再看金融方面，房貸利率今年確實在降，杭州甚至降到了上浮5%，就連鄭州、武漢、哈爾濱這些房貸利率上浮最高地區，也降到了20%以下。
然而，房企們的高負債壓力有增無減，1月份和3月份的融資額都突破了千億，發債的利率卻漲到了8%甚至10%以上，這麼多開發商都在“借新債、還舊債”，所謂的短期看金融，又能翻起什麼風浪？
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
