錢塘新區（下沙+大江東合體），想要再現當年浦東新區、天津濱海新區的開發浪潮，基本上沒有可能性，畢竟工業大開發的時代已經過去了。馬雲不會帶著幾萬人去大江東吧，銀行保險們也沒動力捨棄錢江新城，去江東蓋個大樓。
很多年以後，大江東會建成什麼樣呢？下沙會建成什麼樣，是清楚明白的，四個字：騰籠換鳥。
未來科技城往事
我們錯過了什麼
數據來自各區歷年發展公報
很多身在杭州的人，都因錯過未來科技城的紅利而懊悔不已。這幾年，在未來科技城的帶領下，餘杭GDP一口氣超越了蕭山。
2011年，杭州未來科技城被列為全國四個基地之一，同年年底，淘寶城一期開工。當時，官方的定位是這樣的：
這個淘寶城不僅是淘寶小二們的新家，更是我們廣大淘友的家。
我們會把淘寶城建設成網絡購物中心的典範，就像美國的好萊塢是全世界造夢者的聖地一樣，杭州的淘寶城將成為全球購物聖地。未來，我們還將在全世界建設更多的淘寶城。它就在你的身邊。
那個時候，移動支付尚在襁褓之中，BAT仍然三分天下。杭州人對這個繞城外的地方，尚並不以為然。彼時的杭州樓市已經籠罩在陰霾之中，所謂熊市無利好，淘寶城當時只是一些塔吊工地而已。
2013年，阿里萬人大遷徙，阿里集團旗下的天貓、淘寶網、阿里雲、聚划算等公司的1.2萬名員工，正式搬入未來科技城。
2009年，阿里也搬過一次家，那次是從城西搬到了濱江。
阿里的兩次搬家，都對杭州樓市的格局帶來了深遠的影響。杭州繞城西，曾經只是一個不毛之地，有一些農田溼地，環境比較原生態。阿里的到來，租金的變化立竿見影，房價只是泛起一點點漣漪而已。
2011-2015年，未來科技城的推地高峰，正好趕上了杭州樓市最低谷的幾年，大部分寶地都被“賤賣”了。比如淘寶城周邊的低密度項目、5號線沿線的大量地鐵盤，樓面價鮮有超過1萬的。本土的綠城和濱江，也沒拿過核心區的地。本土房地產大佬尚且看走眼了，更何況是普通群眾。
面對錢塘新區
我們該吸取教訓嗎
大江東面臨很大的交通難題：
現在兩岸只有一座江東大橋，一條隧道在建，2條過江地鐵在挖（一條通機場，嚴格講是蕭山地界），這是遠遠不夠的，過江通道需要繼續加密。
但是即使加密了，也依然解決不了核心問題：【整個江東的核心區域直面的是海寧，而不是下沙】。整個江東大道以北（半座大江東），和下沙連接的媒介，似乎只有一座江東大橋。假如北面加強開發，不只是一座橋會癱瘓，整條德勝高架也會力不從心。所以，理論上，最適合打造核心區域的，應該是和下沙隔江相望的河莊。
縱觀整個“錢塘新區”，和主城聯繫的只有一條1號線，顯然會不堪重負。只要錢塘新區是認真的，那麼下一期地體規劃，下沙境內必然會至少增加一條線（可能是8號線西延），這給投資下沙的房子，提供了一個思路。
產業難題：
近幾年來，杭州的工業一直不是很給力，下沙和大江東的增長都比較緩慢。福特算是大江東引進的較大的項目了，很不湊巧的是福特在國內節節敗退。新區組合後，下沙必然開始轉移工廠至江東，能提供一定的支撐，下沙則全力擁抱高端產學研，看上去是雙贏的。
隨著工業的搬遷，下沙的獲利是立竿見影的：超級大學城、超長江景線、優質土地釋放等等，遠期不輸未來科技城。大江東將更多停留在概念上，成為一個合格的工業園，就算是不小的成功了。
相信錢塘新區
積極擁抱下沙
如果說，錢塘新區是認真的。有幾點是明確的：1、下沙的人居環境將獲得極大改善；2、下沙10年內可能有第二條地鐵落地；3、城東的高架會越來越堵。
最大的受益者，可能是下沙，以及整個城東一帶。而大江東，最終，可能只是出地、出錢，支援了下沙的產業轉型。（大江東這幾年還在花錢搞建設階段）
當然，看好歸看好，開發的節奏和時機瞬息萬變，投資要保持謹慎。
（本文為個人觀點，非投資建議）
閱讀更多 博弈房產 的文章
