關於樓市，始終有說不完的話題，主要原因還是房子對一個家庭太重要了。沒有房子的，想擁有自己的房子，有房子的，想更換好的房子。總之，我們很多時候都是在為房子奮鬥。買房作為一個家庭的最大宗支出，價格往往顯得很敏感，我們總是希望房子價格能在自己的收入承受範圍內，這都是很正常的心理。
談到具體買房時，相信很多人也有患得患失的想法，主要擔心兩個方面問題：一是如果自己有能力購買而沒買，擔心房價繼續上漲；二是如果出手買了房子，又擔心房價下跌，從而導致自己花了冤枉錢。要想消除這兩方面的顧慮，前提就是對未來房地產市場有一個預估分析，從而做出對房價漲跌的判斷。如果抓住了房價上漲下跌的主要因素，那麼我們對未來房價是否繼續上漲就有一個相對清晰方向預判。
影響未來房價的4個主要因素
1.房地產是否作為經濟發展支柱。我國將房地產作為一種產業發展已經超過40年，但真正快速發展的階段是從98年住房商品化改革以後，可以說，最近20年是房地產風生水起的階段。房地產不僅僅是作為投資、開發、銷售而獨立存在，它還關聯到工程、園藝、家電等上百個行業的發展，對就業和經濟發展至關重要。
就拿最近的10年時間來說，房地產對GDP的直接貢獻，從4.61%上升到6.87%，如果再算上關聯行業，基本可以達到GDP的20%，我們說一個行業對GDP貢獻超過5%，就被認定為支柱產業，從這個數據來看，說房地產是經濟發展支柱一點不為過。從這些年來看，房地產對經濟的促進作用是加強，而不是減少。正因為如此，我們在樓市政策制定，調控方式方法上都尋求穩妥，畢竟經濟發展是第一位的。
2.城市化進程所處的階段。截止到2018年底，城市人口達到8.31億，相比2017年增加1790萬，對應的增加比例為1.06%，城市化率達到59.58%，此時的農村人口為5.64億。從最近的5年時間看，我們的城市化率都在以1%多點的速度在增加，跟經濟發展一致，基本處於中速發展階段，達到近70%城市化率後，增速還會下降。可以算一算，基本上到2030年左右，我們的城市化率可以接近70%，此後將會有一個漫長的過程達到75%，甚至超過80%。
另一方面，如果說前期快速城市化導致了住房需求快速放大，促動房價快速上漲，那麼家庭小型化則是推動住房需求的又一重要因素。當前，我們戶均家庭人數為3人，隨著老年獨居需求和年輕人獨居需求發展，未來戶均家庭人數可能下降到2.5左右。對照發達國家單人家庭數佔總家庭數15%到20%數據來看，我們目前還不到7%，這些年雖然以30%的速度增加，但由於基數小，要達到發達國家水平，還有很長的路要走。當然，這些需求必須與經濟發展水平相匹配。
3.土地財政替代水平。房市火熱，也帶動了“地市”火熱。2018年全國土地出讓收入達到6.5萬億，相比2017年增加了25%。無論是從經濟發展角度，還是地方財稅需要，土地收入仍舊佔據著重要地位。就目前來說，城市要發展，城建水平要提升，需要用錢的地方還很多，除繼續獲得土地出讓收入外，短期還很難找到其他替代標的。事實上，不僅是土地收入，還有相關稅費，比如說2018年契稅就有5730億。
談到土地財政替代，就不得不提到長效機制—房產稅。房產稅被很多人視為未來最有可能替代土地收入的稅種。那麼會如何呢？據恆大首席經濟學家任澤平測算的一組數據顯示，短期來看，按照免徵面積30平米，各省房地產稅替代土地出讓收入的稅率臨界值位於4.8%到23%，均遠超當前合理名義稅率3.5%的上限，所以，短期內房地產稅無法替代土地出讓收入。從長期來看，在人均居住面積提高、房價增速低於收入增速和存量房時代到來三大條件逐步具備，未來房產稅可以達到7.2萬億，佔到地方財政收入47.7%，同時也超過了2018年6.5萬億的土地出讓收入水平。
4.貨幣增長速度。房價上漲，固然與購房需求、地價成本、稅收有重要聯繫，但這些年房價上漲的另一個重要因素—貨幣也不可忽視。就是我們常講的通貨膨脹，貨幣多了，物價就上漲，房子作為一種商品，也沒有不漲價的道理。一般來說，我們看貨幣超發速度，主要看M2的增長速度，此前，筆者有專門分析過近10年的M2增速，M2在2017年和2018年降到兩位數以下，從整體上看，M2與經濟增速一樣，都進入”L”型，有一個緩慢下行階段。換句話說，就是“印錢”速度減緩。
仔細對照發現，這些年房價快速上漲，均與貨幣保持高速增長分不開，隨著貨幣超發降速，房價也失去了高速增長的基礎。這不是信口開河，一切要以數據為依據，我們要正視這種變化。當然，貨幣增速不可能一直處於下降過程中，正如前文所說，需要以經濟發展相匹配，處於中低速增長，房價大致會在這個範圍內波動。
看完上面4組數據分析，未來的房價還會繼續上漲嗎？
其實，這個答案很明顯。筆者認為，房價肯定還會上漲，但不是永遠。主要體現在以下幾點：
1.從上面分析的數據得知，城市化還處於中端，還有持續的人口城市化，這是需求的第一方面。加之家庭小型化、改善需求的存在，房地產市場還有較大成長空間，這個時間預計在2030年前後；
2.房地產的替代產業培育還需要時間。現在國家正大力發展製造業等為主導的產業，這些都需要時間。很多產業都不可能一蹴而就，需要基礎研究和積累，這些都是需要數年或者數十年才能有所成就。只有當新興產業出現，替代解決了就業和經濟發展問題時，才能談房地產退出經濟發展的主力陣容問題。
3.財政替代也還需要時間。由於第2點原因，新興產業出現有了相關的財稅渠道，加之可開發的土地資源越來越少時，房產稅逐步走上前臺。無論從土地收入減少的可行性，還是替代性，都需要時間，並且這也是一個逐步過程，比如房產稅稅率增加幅度。
4.只要貨幣有貶值的可能性存在，房價也會有抗通脹的作用。即使如美國這樣城市化率超過80%的發達國家，只要貨幣貶值，經濟發展，房價也在上漲。這不是房子本身價值增加了，而是貨幣這個池子水多了，水漲船高罷了。
5.區域、城市之間的住房不均衡性始終存在，而且還會繼續分化。從總體上看，我們人均住房面積達到40平米，這與美國73平米、英國人均住房面積84平米、加拿大71平米、法國42平米相比、德國42平米，似乎還算說得過去。但我們這裡面還包含20-30%的公攤面積，除去之後也只有30來平米。
另外，房子總量雖然達到家庭數與住房數1:1.1比例，但大城市、人口流入城市的住房需求還是比較大，而部分地方的房子又顯得過剩，區域之間的供需差距較大。同時，隨著經濟水平提高，收入提高，人們對住房的要求也越來越高，促使住房產品更新換代。如果說房子總量差不多了，那麼對好房子的需求還會一直存在。
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