如果你是買房路上的迷茫者，不知該不該買房，該買哪個樓盤，或是想了解房產的相關資訊，請私信我，邀你進圈聊。
一年的時間，市場瞬息萬變。2018年剛啟幕時，西安也才剛剛限價兩個多月，一二手倒掛更是激起了不少購房者對新房的熱情，二手房在年初“房荒”時，也是一片火熱，可隨著調控政策的持續收緊、購房者對市場預期的回落，新房、二手房均出現了打折現象。
二手房更為悽慘，西安城六區8月的成交量較癲狂的4月、5月直接腰斬，來得快，去得更快！老業主主動降價的案例不勝枚舉，背後的降價邏輯與新房相似，遠郊區域最先降，而如今到了2019年，我們再去關注二手房市場時發現，成熟區域的二手房也開始降價了！
壹丨成熟區域二手房降了
由於不受限價政策的管束，二手房價走勢更能貼切地反映市場近況，回顧2018年成熟區域二手房價走勢與市場走向完美契合，高新、曲江、經開、城六區二手房價在2018年8月觸頂後，連續4個月價格持續下行。
2018年1月-8月，全域二手房價都處於迅速上漲的時期，1月份的高新二手房均價11714元/㎡，8月時衝至15966元/㎡，漲幅達36.2%；經開區8月均價12093元/㎡，漲幅達45.6%；曲江漲幅29.1%；城六區漲幅42.2%。
8-12月份，全域進入普跌狀態，高新12月二手房均價13811元/㎡，較8月高點時，跌了2155元/㎡，降幅為13.5%；經開12月均價11247元/㎡，降幅7%；曲江降幅6.9%，城六區降幅6.3%。
從最新的官方數據來看，全國二手房價格環比下跌的城市多達22座，幾乎涵蓋各級城市，在沒有重大利好的刺激下，二手房價格還將持續走低，但我們還是能看到，即便全域二手房進入普跌狀態，漲幅仍是遠遠大於降幅的。
貳丨一二手房倒掛現象緩和
相信各位最近在朋友圈裡也都會頻繁看到二手房中介發佈降價房源信息，S姐跟幾位會客廳內的朋友交流時，獲悉到配套成熟的區域二手房降價幅度十分明顯。
大明宮板塊太華路上的中海開元壹號2018年上半年最火熱的時候，掛牌價高達1.8-2.3萬元/㎡，而在最近該盤有房源掛出1.5萬元/㎡的價格，並且價格還可以再談，價格與區域內新房基本持平。
駐紮太華路多年的中介門店店長徐某表示：“12月底開始，掛牌出售房源明顯增多，那些8月、9月持房觀望的房東，現在會主動降價拿給我們賣，實際成交價和網上看到掛牌價相差1000-2000元/㎡左右，雖然還是有極少數不願降價的執拗房東，但整體還是可以明顯感知到客戶春節前對現金流的強烈渴望。”
一位想買曲江學區房的家長告訴S姐，紫薇曲江意境也降價了，在市場最為癲狂之時，該盤二手房價格高達2.3萬元/㎡且一房難求，而如今價格已經跌至1.7萬元/㎡，部分房東為了促成成交，還願意主動承擔交易環節產生的稅費。
同樣符合這位家長需求的還有華僑城天鵝堡，2018年6月，該盤掛牌價接近2.5萬元/㎡，如今釋放的房源價格大多在2.2-2.3萬元/㎡，運氣好的話，還能淘到2萬/㎡以下的二手房，天鵝堡2018年4月中旬及11月底備案的兩棟樓價格均為18400元/㎡，可以看到，該盤一二手價格倒掛的現象有所緩和。
經開板塊缺貨時，很多購房者都來諮詢白樺林居這個盤，2018年7月，該盤掛牌價接近2.2萬元/㎡，相隔半年不到，該盤網站上的掛牌價1.8萬元/㎡左右，跌了近4000元/㎡，兩公里以內的新盤——龍湖景粼天序最新備案價17459元/㎡，兩盤近乎持平，倒掛緩和的情況在經開核心區也出現了。
在全市普跌的背景下，我們還是發現了個別逆勢上漲或價格維穩的樓盤：天地源丹軒梓園2018年12月成交價3.9萬元/㎡左右，與2018年5、6月時基本持平；榮禾曲池東岸掛牌價3.7萬元/㎡左右，較2018年12月，上漲近2%。
叄丨價格堅挺的樓盤共性
①地段、地段、地段！這句地產界的金科玉律適用於市場的上行與下行期，上行期，房子增值快，下行期，房子抗跌性強，所以在條件允許的情況下，儘量選擇主城區或者離之較近的項目！
②優秀的教育配套資源！目前西安的教育資源還較匱乏或者說不均衡，多少家長都會不惜重金解決孩子的教育問題，還要租房陪讀，雖然如今學區、學位不得與房屋綁定，但那些學校資源較好的區域還是受到追捧。
③價格合理！放到如今的市場，同是1萬/平米的二環和三環邊你會選擇哪裡？1.3萬/平米新區和核心區樓盤你會選擇哪個？價格不比不知道，一比才會凸顯出性價比。
借網友的一句話，現在這個時候入手買的房子就要符合三點：
“房價上漲可出售，房價下跌可自住，房價平穩可出租。”有很多朋友常跟我說自己買房的訴求是“投資兼自住”其實也是這個理。如果資金足夠，儘量去買“位置好、配套好、品質好”的三好樓盤，在資金預算有限的情況下，更要貨比三家，選擇適合自己的樓盤，不攀高價樓盤、不追熱點區域。
肆丨對新房市場的影響
在一二手房價格嚴重倒掛時，購房者自然湧向新房市場，萬科金域未央首開時，價格與周邊二手房倒掛3000-4000元/㎡，當時火爆的場景不用過多敘述，售樓部開放當天人滿為患，S姐也極力推薦購房者儘量去選擇產品更先進、品牌更響亮、性價比更高的期房。
而如今價格倒掛有所緩和或者近乎持平時，即買即住的二手房對於急於居住的客群而言，也可以納入選擇範疇。
相較新房，二手房市場相對更加市場化，漲價或降價皆是市場導向，二手房價格的變化難免會影響到購房者對新房市場的預期，當二手房瘋漲時，所有人都明白“買到即賺到”的基本邏輯，可當二手房價格下行時，購房者，特別是投資客群在入手新房前，難免會躊躇再三，甚至轉為對市場的觀望。
2018年9-12月，西安城六區二手房月均成交量不足3200套 ，而在供應端，房東出手意願更為強烈，在供需關係有所好轉的背景下，二手房市場集中出現了降價出售的情況，二手房市場的不景氣，倒掛現象的緩和，會導致部分購房者重新將視野聚焦在二手房市場，這自然會分流新房市場中的客群。
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