作者：李康研報（likangyanbao）
春節剛過，市場上就傳來了各種不好的經濟數據，比如1月份汽車銷量下滑18%，春節電影觀影人次下降14%，但總額卻增長了0.2%。春節消費總額增速跌破個位數。1月份手機出貨量下滑11.4%。種種跡象表明2019年經濟開局不利。其中最最重要的因素是什麼呢？今天市場給出的一個數據讓我找到了一些答案，沒錯，這個數據就是1月份TOP30房企銷售額平均下滑20%。這可大大超出了大家的預期，都想著房地產確實是冷卻了，但沒想到降到了冰點啊。要知道在我國，房子代表著財富，房子交易才有價格波動，否則只會是財富幻想。你想想財富效應沒了，其他的能大膽消費嗎？來看具體數據。
常用社交平臺，分析了醫藥類公司，李康研報，提問交流。一、三、五公司，二、四、六讀書學習，七行業策略。
這是TOP30房企2019年1月銷售情況表
從表中我們可以看到，前30的房企中只有金地集團、藍光集團還有建業地產3家銷售增速超過了去年，其餘的全線潰敗。我們熟知的幾大房地產企業較去年同期的變化更是讓人震驚，比如碧桂園、恆大、萬科、保利等與去年相比都下滑了50%以上。有人就說了，這個可能是因為兩個年份春節錯位導致的，那我們就來看看這個數據。
即使剔除了春節錯位影響，41個城市的銷售數據依然下滑了35%以上。這個是事實。所以說2019年我們的日子不會怎麼好過。再來看看其他的相關數據。
從圖中我們可以看到，從一線城市到三線城市，土地成交波動幅度依次增加。在去年國家收緊各項政策後，萬科一邊喊著活下去，一邊瘋狂拿地。其他的企業也跟著拿地，因為頭部企業資金相對充裕。所以他們一向從事逆向投資，越是政策收緊，他們越是不斷出手拿地，等到政策寬鬆，他們就可以收割一波。所以二三線城市去年土地成交反而逆勢增加。但在今年1月份，土地成交都明顯熄火，二線城市同比下降16.48%，三線城市同比下降48.97%，下降最為明顯。但一線城市土地成交反而同比增加了74%。可見三四線城市在棚改貨幣化安置收緊後就成了一潭死水，一線城市靠著自身的優勢，地產依然活躍。
綜上所述，2019年房企業績大的變化主要是因為三四線城市的樓市大幅度降溫，直接原因就是棚改貨幣化安置政策的調整，根本原因其實就是三四線城市流動人口不足，前幾年的瘋狂上漲，基本都是棚改拆遷戶推上去的，屬於內銷。沒有什麼外部動力。所以現在政策變化，三四線城市的樓市狀況只會越來越糟糕。而正是這樣的變局期，會使得龍頭房企用低成本的資金繼續拿便宜的地，每次調整都是龍頭收割的契機。其實去年碧桂園就已經開始改變策略，要求一些項目犧牲規模和利潤也要快速回款，這也就出現了一些質量問題。所以說大企業都是對政策極度敏感的，你知道時，他已經調整過了。我們不能有這樣的渠道，但我們能做的就是做好風險管理，資金管理。只有控制了自己的投機心理，外部變化才不會對自己有太大幹擾。房子不可能一直漲，任何事物都不可能。即使不跌，沒有流動性那也只是財富幻想，貸款炒房的會得到血的教訓。
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